עומדים לקנות דירה? מדריך מקיף

רכישת דירה הינה צעד מורכב, בו תידרשו ליטול על עצמכם התחייבויות גדולות - צעד הטומן בחובו סיכונים בלתי מבוטלים.

לכן, יש להדגיש שחשוב להתנהל באופן מקצועי ויסודי - תוך היעזרות באנשי מקצוע ומומחים מהתחום, אשר יסייעו לכם בתהליך קבלת ההחלטות, תוך הימנעות (ככל הניתן) מהמוקשים הרבים, הכרוכים בעסקאות מכר.

כמובן, יובהר שהמדריך זה אמנם שופך אור על תהליך רכישת הדירה ויעזור לכם להבין את מורכבות עסקת המכר - אך אינו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי ומשפטי מלא. לפיכך, חשוב לנהוג באחריות ותבונה רבה, כבר משלב מוקדם ככל האפשר - ולשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום, שילווה אתכם לאורך כל עסקת המכר. 

אחרי "הערות האזהרה" לעיל, נצא אפוא לדרך. 

כמה הון עצמי מצוי ברשותכם? מומלץ לגשת לקבל "אישור עקרוני" מבנק למשכנתאות. עוד מומלץ לעיין במאגרי מידע, בגין עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס, כדי לקבל מושג בנוגע לרמות המחירים וההיצע

החלטה ראשונית - בדיקת הדירה וסביבתה

עליכם לעבוד בצורה מסודרת ולהגדיר יעדים, בהתאם לתקציב העומד לרשותכם. מומלץ כי תבחנו את עצמכם בנושאים הבאים - ותשאלו את עצמכם מספר שאלות:

א. תקציב - כמה הון עצמי מצוי ברשותכם? מומלץ לגשת לקבל "אישור עקרוני" מבנק למשכנתאות (כדאי לפנות למספר בנקים ולראות מהי ההצעה הטובה ביותר עבורכם). זאת, על מנת שתוכלו להגדיר מהו התקציב שיעמוד לרשותכם, לשם רכישת הדירה.

כמו כן, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות (תיווך, עו"ד, שמאי, מיסים וכו'). 

ב. מיקום הדירה - מהי סביבת המגורים האידיאלית עבורכם? האם המיקום הגיאוגרפי מתאים לכם, על-פי העדפותיכם האישיות והצרכים שלכם? (הנובעים משיקולים סובייקטיביים, כגון: קרבה למקום עבודה, למשפחה וכו').

מומלץ כי תבדקו את השכונה וסביבתה, על פי סדרי העדיפויות האישיים שלכם: כבישים ועומסי תנועה, דרכי גישה ותחבורה ציבורית, גינות ציבוריות, תשתיות ומפגעי תברואה, תמהיל האוכלוסייה בשכונה, קרבה למוקדים חיוניים ושירותים קהילתיים (כגון: בתי ספר, מרכזים רפואיים, בנקים וכו').

ג. מחיר הדירה - מומלץ לעיין במאגרי מידע, בגין עסקאות שבוצעו בסביבת הנכס, על מנת לקבל מושג בנוגע לרמות המחירים וההיצע - ולקבל כלים אשר יועילו לכם במו"מ מול המוכרים ולבחון האם אכן אתם מקבלים תמורה הולמת לכספכם. 

כך, למשל, אתר מדלן מציע שירותי מידע - בדבר עסקאות שבוצעו ודווחו לרשויות המס, בהתאם להגדרת האזור. 
מומלץ לראות מספר דירות דירות באזור - זהו כלי עזר נוסף, שיעזור לכם לקבל מושג, בנוגע לאומדן המחירים והיצע הדירות. 

ד. הדירה האידיאלית - רצוי לבקר בדירה ובאזור מספר פעמים, בשעות שונות במהלך היממה: תסתובבו בדירה ותתרשמו ממנה, מגודלה, מכיווני האוויר, אור-חושך וכו'. אל תהססו לשאול שאלות קשות, בנוגע לתקינות המערכות בדירה (סדקים, מים ונזילות, גז, חשמל, דוד שמש/חשמלי וכו'). בקרו גם במחסן, חדר המדרגות והחניה.       

רצוי להסתובב ולשאול דיירים ושכנים על איכות החיים בבניין בפרט ובסביבה בכלל, להתרשם מתחזוקת הבניין והשימושים הקיימים ברכוש המשותף.

מצאתם את הדירה המיוחלת? מזל טוב. כעת, מתחיל שלב המשא ומתן ביחס למחיר הדירה, תנאי התשלום, מועד פינוי, ציוד שנשאר בדירה וכו'. אחרי שסגרתם נושאים אלה - כיצד מתקדמים? 

פנו לקבלת ליווי מקצועי של עורך דין מתחום המקרקעין. כמו-כן פנו להערכת שמאי, אשר יתן לכם הערכת מחיר ריאלית של הנכס

שלב שני - ייעוץ ושירותים מקצועיים (כך תחסכו כסף, ותימנעו מתסבוכות מיותרות)

רכישת דירה הינה אחת העסקאות החשובות והיקרות שתבצעו במהלך חייכם, תוך השקעת מאמץ ניכר ומיטב כספכם. לכן, למען השקט הכלכלי והנפשי שלכם ושל קרוביכם - אל תקלו ראש בעסקה. פנו לקבלת ייעוץ מאנשי מקצועי ומומחים מהתחום. 

עורך דין - פנו לקבלת ליווי מקצועי של עורך דין מתחום המקרקעין. עורך הדין ידאג לקדם את המו"מ בין הצדדים, עד לגיבוש הסכם מכר סופי, תוך הגנה מרבית על האינטרסים שלכם. בד בבד, עורך הדין ידאג לבצע בדיקות מקדמיות ביחס לדירה, לרבות בדיקת המצב המשפטי והמצב התכנוני של הדירה.   

שמאי מקרקעין - מוסמך לתת הערכת מחיר ריאלית, ביחס לדירה, על בסיסה תוכלו להעריך את הכדאיות הכלכלית של העסקה; ואת היכולת שלכם לקבל משכנתא. השמאי יערוך בדיקה תכנונית של הדירה, יערוך בדיקה פיזית של הנכס (והאם תואם היתר הבנייה), יבדוק תכניות ותשריטים, זכויות בניה קיימות ונוספות, חריגות בניה, ייעוד השימוש בנכס וכו'.

בדק בית - מעבר לסקירה הראשונית שלכם אודות הדירה, לצורך בדיקה מעמיקה יותר בדירה - תוכלו להזמין אנשי מקצוע ולגלות ליקויים משמעותיים וחמורים, העשויים להשפיע על קבלת ההחלטות שלכם ביחס לדירה. ניתן לשכור שירותי בדק בית של חברות הנדסה רבות המצויות בשוק, מהנדסים, אדריכלים ו/או כל מומחה אחר מהתחום, על מנת לקבל לידכם חוות דעת מקצועית ואובייקטיבית, מבחינת המצב הפיזי והפנימי של הדירה והבניין.

משכנתא - לצורך קבלת "אישור עקרוני" ללקיחת משכנתא מהבנק למשכנתאות (מימון העסקה וליווי הבנק) - תוכלו לחסוך התרוצצויות מיותרות ולהיעזר ביועץ משכנתאות, שיפנה למספר בנקים במקביל, על מנת להשיג עבורכם תנאים טובים יותר (ריביות וכו'). כמו כן, הרשת מציעה אלטרנטיבות נוספות וכלי עזר רבים (מדריכי ומחשבוני משכנתא). 

מומלץ להתחיל בהליך קבלת המשכנתא סמוך למועד חתימה על הסכם המכר: מדובר בתהליך בירוקרטי, שעשוי לקחת זמן ממושך - ועשוי להשפיע על מועדי התשלומים לדירה.   

יודגש כי ביצוע הבדיקות המקדמיות ביחס לנכס הינו בעל חשיבות עליונה: בדיקות קפדניות יכולות להציל אתכם מסיכונים מיותרים וממצבים סבוכים (משפטית וכלכלית) - שתוכלו בקלות להיגרר אליהם, אם נמנעתם לפנות לגורמי המקצוע מהתחום. כך, למשל, עלולת להתעורר הבעיות הבאות: קושי בלקיחת משכנתא, צווי הריסה וקנסות, חריגות בניה ובניה ללא היתר (להן יש השלכות פליליות חמורות).  

מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, ירשום עורך הדין שלכם הערת אזהרה לטובתכם, בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). תכליתה של הערה זו היא להגן עליכם כקונים

חתימה על הסכם המכר - כיצד?

בשעה טובה, עורכי הדין של הצדדים סיכמו את כל הפרטים - והגיעו לנוסח מוסכם ומוכן לחתימה, של הסכם המכר. במועד החתימה על הסכם המכר, תידרשו לחתום גם על מסמכים נוספים (כגון: שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה, ייפויי כוח בלתי חוזרים, הצהרה לרשויות המס; ויתר המסמכים שנועדו לאפשר רישום הדירה על שמכם - עם תשלום כל התמורה למוכרים, בהתאם ללוח התשלומים שנקבע בהסכם). 

התשלום הראשון - למעמד חתימת הסכם המכר, תידרשו להביא עמכם צ'ק בנקאי לפקודת המוכרים ו/או עורך דינם - זהו התשלום הראשון עבור הדירה, אשר יישמר בידיו הנאמנות של עורך הדין מצד המוכר, עד לרישום הערת אזהרה לטובתכם.

הערת אזהרה - מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, ירשום עורך הדין שלכם הערת אזהרה לטובתכם, בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). תכליתה של הערה זו היא להגן עליכם כקונים מעסקאות נוגדות, עיקולים, שעבודים וכו'. 

הערת אזהרה לטובת הבנק - בטרם נטילת המשכנתא, הבנק ידרוש מכם לרשום הערת אזהרה לטובתו בלשכת רישום המקרקעין, במקביל לרישום המשכנתא ברשם המשכונות.    

רשויות המס - בתוך 30 יום ממועד החתימה על הסכם המכר, עורכי הדין של הצדדים יידרשו לדווח על העסקה לרשויות המס. בנוסף, עורך הדין שלכם יגיש תחשיב מס רכישה, לפי שומה עצמית.

מס רכישה - המס שיחול עליכם כרוכשי דירה, על פי ההצהרה שהגיש עבורכם עורך הדין. מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה על פי מדרגות מס. שיעורי מס רכישה מתעדכנים אחת לשנה.

קיימים שיעורי מס שונים, בהתייחס לשאלות הבאות: האם אתם תושבי ישראל? האם יש לכם דירה יחידה (כולל דירה חלופית - משפרי דיור); או מדובר בדירה נוספת (או יותר). החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים. 

מסירת החזקה בדירה מתבצעת כנגד התשלום האחרון של התמורה על ידכם למוכרים והעברת האסמכתאות והאישורים הדרושים

מסירת החזקה בדירה - והעברת הזכויות על שמכם

מסירת החזקה בדירה מתבצעת כנגד התשלום האחרון של התמורה על ידכם למוכרים והעברת האסמכתאות והאישורים הדרושים, לצורך ביצוע העברת הזכויות על שמכם, בלשכת רישום המקרקעין, לידי עורך הדין שלכם. 

במקרה שטרם התקבלו כלל האסמכתאות הדרושות לביצוע העברת הזכויות - אזי יישמרו חלק מכספי התמורה, ששולמו בנאמנות, ע"י עורך הדין של המוכרים. בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם המכר, כספים אלה יועברו לידי המוכרים - עם המצאת כלל האסמכתאות. 

במועד מסירת החזקה בדירה, מומלץ כי הצדדים יבצעו פרוטוקול מסירה מסודר, לפיו יבצעו קריאות מונים (מים וחשמל) והעברת חשבונות על שם הקונים. בנוסף, ימסרו המוכרים לקונים את המפתחות לדירה (ובנוסף: למחסן, דלת הבניין, תיבת דואר ושלט רחוק של החניה). 

במעמד זה, אל תהססו לבדוק את הדירה ומערכותיה היטב. מומלץ לבצע פרוטוקול ליקויים (פרוטוקול מגובה בתמונות) שנמצאו בדירה, עם מסירת החזקה בה. 

לאחר מסירת החזקה בדירה לידכם ותשלום מלוא התמורה לידי המוכרים, יבצע עורך הדין שלכם העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), משם המוכרים לשמכם. עם אישור הפעולה - העסקה מגיעה לסיומה.  

לסיכום: קניית דירה היא צעד בעל משמעות עצומה - כלכלית ואישית. חשוב לפעול בזהירות בכל שלב, תוך היעזרות בייעוץ משפטי מעו"ד בקי בתחום.