אחת מהטעויות הרווחות של רוכשי דירות בקבוצת רכישה ובאופן כללי רוכשי דירות מיד ראשונה, היא להסתמך על עורכי הדין של היזמים ולא לשכור, בנוסף, את שירותיהם של עורכי דין באופן פרטי. מה שמתגלה ברוב המקרים כטעות שגורמת לעוגמת נפש רבה ולהפסד כספי.
מהי קבוצת רכישה?
קבוצות רכישה היא קבוצה של אנשים שהתאגדו יחדיו כדי לרכוש קרקע באופן משותף ולבנות עליה דירות מגורים באופן עצמאי. פרויקטים מהסוג הזה נחלקים לרוב לשניים: הסוג האחד - אנשים שמכירים אחד את השני, רוצים לגור בסמיכות (למשל בני משפחה אחת או קבוצת חברים), ומחליטים ליזום את הבניה בעצמם.
הסוג השני, שמהווה את רוב רוכשי הדירות בצורה זו - אנשים זרים שמעוניינים לרכוש דירה ורואים בקבוצת רכישה הזדמנות להוזלת עלויות. במקרים האלו מי שיוזמת את הבנייה היא בדרך כלל חברה יזמית בעלת אינטרס כלכלי, שאחראית על ניהול הפרויקט מהשלב הראשון, דרך מציאת רוכשי דירות פוטנציאלים ועד "העברת השרביט" לידי קבלן מבצע. חברה זו מהווה למעשה גורם מתווך בתחילה בין רוכשי הדירות ובין בעל הקרקע ולאחר מכן, בין רוכשי הדירות לבין הקבלן, ומרוויחה בכך את הונה.
ההגדרה החוקית
נכון להיום, אין התייחסות ספציפית של החוק לזכויות רוכשי הדירות במסגרת קבוצות רכישה, ואין דין ספציפי כלשהו שמסדיר את המעמד הצרכני שלהם, לעומת חוק המכר שמגן על זכויות רוכשי דירות מקבלן, מחייב אותו לעמוד בהתחייבויותיו ולא מאפשר לו לגבות כספים בלא לתת ערבויות בנקאיות או לרשום הערות אזהרה. העדר החקיקה גורם לכך שאין למעשה פיקוח על שלבי הבנייה, על ההבטחות שניתנות לרוכשים על ידי היזמיות ועל הגדרות האחריות והזכויות המדויקות של היזמים והרוכשים, מה שמעמיד את רוכשי הדירות בסיכון גבוה מאוד.
לעומת קבלן שבדרך כלל מציע את הדירות למכירה, רק לאחר שכבר רכש את הקרקע וקיבל אישורים מתאימים, עלות הדירה ברכישה קבוצתית היא עלות משוערכת והמחיר מתעדכן כל הזמן, בהתאם לעלות הסופית של הרכיבים השונים
מהם הסיכונים העיקריים בקבוצות רכישה?
ערבויות כספיות - היות שהקונספט הכללי של קבוצת רכישה דומה לשותפות, הרי שלפני כל שלב, על כל אחד מהשותפים לשלם את חלקו, כדי שהעסקה תצא לפועל, מבלי שתהיה בידם בטוחה להשלמתו. בנוסף, החוק לא מחייב כאמור, את יזמי קבוצת הרכישה להעניק ערבויות בתמורה לגביית תשלום, ורוב החברות, כדוגמת החברה של ענבל אור, גובות מהרוכשים "דמי רצינות" גבוהים העומדים על מאות אלפי שקלים, עוד לפני רכישת הקרקע, בלא שום בטוחה ממשית להשיבם אם הפרויקט לא יצא לפועל.
אחריות - לעומת חוק המכר, שמגדיר במפורש את אחריות הקבלן אל מול הרוכשים, אין חוק שמגדיר את אחריות החברה היזמית בכל אחד מהשלבים ובמקרים שונים, כגון איחור של הקבלן בסיום העבודה, החברה היזמית מסירה מעצמה את האחריות והרוכשים נאלצים להתמודד ישירות מול הקבלן המבצע.
מחיר סופי של הדירה - יתרונה של השיטה הוא גם חסרונה. לעומת קבלן שבדרך כלל מציע את הדירות למכירה, רק לאחר שכבר רכש את הקרקע וקיבל אישורים מתאימים, עלות הדירה ברכישה קבוצתית היא עלות משוערכת והמחיר מתעדכן כל הזמן, בהתאם לעלות הסופית של הרכיבים השונים - קרקע, עלויות קבלן, תכנון ועוד. במקרים רבים אין באמת הוזלה משמעותית של המחיר, ולעיתים המחיר הסופי מסתכם במחיר גבוה יותר מעלות של דירה זהה לו הייתה נמכרת על ידי קבלן. כך למשל, במקרים שבהם יש תחרות בין קבלן ליזמי קבוצת רכישה על קרקע ספציפית - בעוד שלקבלן יש סיכונים מגודרים והוא יודע בכמה כסף הוא יכול למכור כל דירה בהתאם לאזור, הרי שלקבוצת רכישה אין כביכול מגבלות, ולכן בדרך כלל, המחיר על הקרקע יהיה גבוה יותר, מה שייקר את העלות הכוללת.
אישורי בנייה - היות שקבוצת רכישה מתגבשת בשלבים מוקדמים מאוד, במקרים רבים לא נעשות כל הבדיקות המדוקדקות לגבי אישורי הבנייה הנדרשים והקרקע המדוברת. לעיתים מדובר בפרויקטים הכוללים הערכות אופטימיות ביחס לצורך בשינוי ייעוד מקרקעין שנועדו לצורך הפרויקט, ולעיתים פשוט תכנון שגוי וחוסר ישימות.
ייצוג ראוי - אחת התופעות הרווחות בקרב רוכשי דירות בקבוצת רכישה, היא ה"ויתור" על עורך דין פרטי והסתמכות על עורך הדין שניתן מטעם הקבוצה היוזמת ו/או הקבלן. בניגוד לחוק המכר, שמגביל את שכ"ט עו"ד של הקבלן ב- 5000 ₪, בקבוצות רכישה אין הגבלה על הסכום. היזמים, שרוצים להרשים את הרוכשים הפוטנציאלים, שוכרים את שירותיהם של עורכי דין יוקרתיים, הקבלנים המבצעים אינם מוכנים לספוג את עלויות שכר הטרחה וכך יוצא, שהתשלום עובר לרוכשים עצמם. מכיוון שכך, התפיסה היא שהם כבר שילמו על עורך דין ולכן אין להם צורך, או שאינם מעוניינים לשלם לעורך דין נוסף שייצג אותם באופן פרטי. מה שקורה בפועל הוא, שעורכי הדין מחויבים בראש ובראשונה לדאוג לרווחת הלקוח שלהם (הקבוצה היזמית) ולא לרווחת רוכשי הדירות, בייחוד לא בהגנה עליהם מפני אותה חברה יזמית.
מדוע חשוב לא לוותר על שירותיו של עורך דין פרטי?
תפקידו המרכזי של עורך הדין הוא לערוך את כל בדיקות הרקע, לחשוף בפני הרוכש את כל הסיכונים האפשריים ולהמליץ לו אם לחתום או לא, כדי לאפשר לו לקחת החלטה מושכלת.
בדיקת מהות העסקה - עליו לבדוק בראש ובראשונה את מהות העסקה ולהבינה עד הסוף. החל מדברים בסיסיים, כמו מי הבעלים של הקרקע ואופן ההתקשרות איתו (למשל בהסכם אופציה, עם תוקף מוגבל למימוש) וכלה בבדיקת הגדרות האחריות, המקצועיות של היזם, מי מתכנן, איך מתכננים, מהם השלבים, איך יתנהל התהליך וכו'. עוד חשוב לבדוק, האם יש ליווי של בנק מממן ומהם התנאים הנדרשים. ניתן וחשוב לבקש, כי הקבוצה תדרוש מן הקבלן המבצע ערבויות מקבילות לערבויות חוק המכר ובדק.
הגבלת סכומים - היות שמחיר הדירה הוא מחיר משוערך, חשוב לבדוק אם בהסכם ישנן הגבלות על עלות כל אחד מהשלבים, כך שהמחיר לא יופקע בדרך.
הסכם שיתוף והסכם מארגן - מכיוון שברוב המקרים המארגנים מסדרים את המערך, יוצאים מהתמונה ומותירים את השותפים להסתדר אחד עם השני, יש לדאוג לכך שההסכם יהווה הסכם שיתוף שמנוסח בצורה נכונה ושוויונית, ומעגן מצבים שונים. באופן דומה, יש לבחון גם את ההתקשרות מול הגורם המארגן, המנהל את הפרויקט.
בדיקות תכנוניות - על עורך הדין לבדוק מול הגורמים המוסמכים את המצב התכנוני של המקרקעין, ובכלל זה את התב"ע החלה, היקף זכויות הבניה ויחידות הדיור, האם יש היתר בנייה לקרקע או האם הפרויקט אכן יכול לקרום עור וגידים.
מנגנוני עבודה - ככל שהקבוצה כבר מגובשת, כך היכולת לשנות את החוזה קטנה יותר. חשוב לבדוק מהם מנגנוני עיקר העבודה, מנגנוני כניסה ויציאה מההסכם, בחירת קבלן, החלפת נציגות, אחריות של כל אחד מהנוגעים בדבר, לרבות כל אחד מהשותפים ועוד.
מיסוי - מיסוי בקבוצות רכישה אינו פשוט, וחשוב לבדוק האם ממסים כדירה בסוף התהליך, האם ממסים בנפרד על קרקע ואז על הדירה וכו'.
המשכיות הפרויקט - בהנחה שהכוונה המשותפת של כל הצדדים לפרויקט, הוא השלמתו בהקדם, יש מקום לקבוע מנגנונים בהירים ומסודרים למקרה של מחלוקות בין הצדדים, ובכלל זה בין מארגני קבוצת הרכישה לבין יתר חברי הקבוצה (ובינם לבין עצמם). מקרה מיוחד בו מטפל הח"מ, הוביל שני צדדים לעסקה למחלוקות קשות ולחוסר אמון מוחלט, שלמעשה עצרו את הפרויקט למשך שנים ארוכות ובכך נדון הפרויקט לכישלון. לכן, חשוב במיוחד להבטיח (במידת האפשר) מנגנונים שמאפשרים את המשך ניהול הפרויקט, גם במקרים של מחלוקות בין המארגנים לרוכשי הדירות.
בשולי הדברים יצוין, כי בפני הכנסת עומדת הצעת חוק קבוצות רכישה (תיקוני חקיקה), התשע"ו–2016, שמטרתה ליצור אחידות וסדר בתחום ארגון קבוצות הרכישה באמצעות גורם מארגן.
* השתתפה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת זאפ משפטי
