תמ"א 38 - בשמה המלא: "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים" - היא תוכנית ממשלתית שמטרתה לשפץ מבנים ישנים, כך שיעמדו במקרה שתתחולל רעידת אדמה קשה.
התוכנית משמשת לחיזוק מבנים ישנים שאינם עומדים בתקנים. עיקר התוכנית: מתן היתרי בניה שיתאימו את המבנה (או שלד המבנה) לתקנים הנדרשים בטיחותית. הדברים תקפים בעיקר לגבי מבנים שנבנו לפני 1980.
תיקונים מסוג זה כרוכים בעלויות בלתי מבוטלות, המרתיעות דיירים רבים, המעדיפים להשאיר את המצב על כנו. כך, עם הזמן הפך נושא שיפוץ מבנים ישנים ליוזמת נדל"ן: היזם אחראי לביצוע הפרויקט, כולל הכנות מקדימות (למשל: קבלת האישורים הנדרשים מהרשות המקומית, מציאת קבלן שיבצע את העבודה וכו').
כדי שהפרויקט יהיה רווחי, היזם מוסיף למבנה דירות נוספות, אותן יוכל למכור לכל דורש, באופן שיזכה בתמורה על השקעתו.
מדובר בפרויקט ארוך ומורכב. על דיירי הבניין להיערך בהתאם ולהבין באופן מדויק מה צפוי להם וכיצד עומדים להיראות חייהם בחודשים הקרובים (ייתכן מאוד כי בשנים הקרובות).
על הדיירים להבין כי בנייה במסגרת תמ"א 38 נמשכת (במקרה הטוב!) כ-24 חודשים, במהלכם הופך הבניין לאתר בנייה מגודר וסגור. לעתים נהרס גרם המדרגות, כדי לייצר פיר עבור מעלית חדשה
איך נראים החיים באתר בנייה?
הדגש העיקרי עליו נותנים את הדעת דיירים רבים, כאשר מוצע להם חוזה עפ"י תוכנית תמ"א, הוא תוכנית הבניה. כך, למשל: הדיירים עסוקים בעיקר בהתנגדות לכך שהמרפסת תצא דווקא מחדר הילדים (ולא מהסלון), או שהגישה לממ"ד תהיה מהמרפסת וכו'
כאשר עולים קולות מחאה, ייתכן שהיזם ייסוג - וינסה את מזלו בנכס אחר.
עם זאת, גם אם הושגה הסכמה בנוגע לתוכנית הבנייה - עדיין יש עובדות לא פחות חשובות, ממיקום היציאה למרפסת. מדובר בעובדות מהותיות ואקוטיות, עבור דיירים המתגוררים בבניין, שעד מהרה יהפוך לאתר בנייה.
שימו לב: על הדיירים להבין כי בנייה במסגרת תמ"א 38 נמשכת (במקרה הטוב!) כ-24 חודשים, במהלכם הופך הבניין לאתר בנייה מגודר וסגור. לעתים נהרס גרם המדרגות, כדי לייצר פיר עבור מעלית חדשה.
במצב זה, נמנע מהדיירים אפילו טיפוס במדרגות - והם נאלצים לעשות שימוש במדרגות זמניות מעץ או מעברים על גבי לוחות עץ שהונחו על הפיגומים. כל זאת, לאור נורות זמניות המפיצות אור מעומעם בחדר המדרגות.
גם במצבים בהם גרם המדרגות איננו נהרס, על הדיירים לחיות במשך תקופה ממושכת בדירות בהן התריסים מוגפים. הדיירים מנותקים מאור השמש ומהאוויר הצח. למעשה, הם חיים בתוך אתר בנייה, במשך כל שעות היממה, מדי יום ביומו, על כל המשתמע מכך: רעש, לכלוך, אבק, מפגש יומיומי עם פועלים זרים (שקוד ההתנהלות שלהם אינו זהה תמיד לקוד ההתנהגות שלנו). יש להכיל את כל הדברים האלה בלית ברירה.
קיצורו של דבר: החיים באתר הבנייה אינם קלים; הדיירים אמורים "להקריב" כשנתיים מחייהם, עבור המטרה הנכספת: שדרוג הדירה והעלאת ערך הדירה - מבלי שיחויבו בתשלום כלשהו.
חשוב להדגיש כי העקרון עליו מושתתת תוכנית תמ"א הוא, כי השיפוץ מגיע עד לדלת הכניסה לדירה. כל מה שנעשה בדירה - איננו מעניינו של היזם
האם השיפוץ במסגרת תמ"א 38 כולל שיפוץ בתוך הדירה?
חשוב להדגיש כי העקרון עליו מושתתת תוכנית תמ"א הוא, כי השיפוץ מגיע עד לדלת הכניסה לדירה. כל מה שנעשה בדירה - איננו מעניינו של היזם. כך, למשל: היזם מבטיח במפרט הטכני כי יקים על חשבונו בפתח כל דירה ארון חשמל לחיבור תלת פאזי (חיבור המאפשר שימוש במספר מכשירי חשמל יחד, בלי שהפקקים "יקפצו" - נושא מטריד ושכיח בדירות ישנות).
עם זאת, הדיירים אינם מודעים לעובדה שאם ירצו לחבר את הדירה למערכת התלת פאזית, יהיה עליהם להחליף את כל חיווט חוטי החשמל בקירות דירתם, מאחר שבדירות הישנות בדרך כלל נמצא חיווט של 2 חוטים ישנים, שאינם מתאימים למערכת חשמל מתקדמת, המותקנת ע"י היזם בבניין.
כדי לחבר את הדירה למערכת החדשה, יהיה על הדייר לבצע באמצעות בעל מקצוע (מטעמו ועל חשבונו) החלפת כל צנרת החשמל בדירה, מאחר שבדרך כלל הצנרת הקיימת כבר רקובה ובלתי שמישה. מדובר בעבודה שעלותה אלפי שקלים.
למרבה הצער, אם ידו של הדייר איננה משגת את המימון הנדרש לביצוע העבודות בדירתו, למרות שמערכת החשמל בבניין שודרגה, הוא יישאר עם המערכת הישנה - ולא יוכל ליהנות מהשדרוג.
למרות הקשיים, הדיירים מרגיעים את עצמם בידיעה שמדובר בתהליך זמני הנמשך כשנתיים - והיתרונות יעלו בסופו של דבר על החסרונות, כשיקבלו בסופו של יום דירה בבניין חדש, עם מעלית ועם שדרוגים.
ייתכנו מקרים גרועים אף יותר מחיים יומיומיים באתר בנייה: מקרים בהם היזם, הקבלן או שניהם הפסיקו כליל את העבודה, בשל סכסוכים ביניהם ו/או קשיים כלכליים
האם ייתכנו סיבוכים נוספים בפרויקט תמ"א 38?
בהחלט ייתכנו סיבוכים נוספים וקשים!
הבעיה האמיתית היא שהדיירים מדחיקים את המחשבה מה יהיה אם העבודות לא יבוצעו בפרק הזמן המתוכנן; מה יקרה אם השיפוצים יתמשכו ויתנהלו בהפסקות, מכל מיני סיבות (שהיזם תמיד יטען שאין לו שליטה עליהן). כך, הדיירים ימצאו עצמם גרים באתר בניה שהעבודה בו איננה מתבצעת - ו"לא רואים את הסוף".
ייתכנו מקרים גרועים אף יותר מחיים יומיומיים באתר בנייה: מקרים בהם היזם, הקבלן או שניהם הפסיקו כליל את העבודה, בשל סכסוכים ביניהם ו/או קשיים כלכליים (ייתכנו סיבות למכביר).
במצבי קיצון אלה - לא רק שהפתרון אינו נראה באופק, אלא שהדיירים מוצאים עצמם עם שותפים חדשים, שרכשו את הדירות החדשות (אותן התחיל היזם לבנות). כך, לעתים מתגלעים ויכוחים גם עם רוכשי הדירות החדשות.
במקרה אלה, הדיירים החדשים (שזה עתה רכשו את הדירה מהיזם) - יכולים לשכור דירה באופן זמני, עד יעבור זעם (מימון שכר הדירה - מהכספים שהיו אמורים לעבור ליזם, בהמשך הבניה שהופסקה).
לעומתם, דיירי הבניין ימשיכו להתגורר באתר הבניה. אין באפשרותם ויכולתם לממן דמי שכירות לדירה חלופית - והם הופכים בעצם ל"שבויים" של אתר הבניה, למשך זמן רב, עד למיצוי ההליכים המשפטיים.
בהתאם לנוהל הקיים כיום בחוזי תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ) הדיירים שחותמים על חוזה תמ"א אינם מקבלים בטוחה כלשהי שתבטיח את מניעת הנזק הפיזי והנפשי, הכרוך במגורים באתר בניה
כיצד ניתן להימנע מתרחישים מדאיגים כאלה?
בראש ובראשונה, חשוב להבין את ההבדלים בין אדם שרוכש דירה מיזם על קרקע פנויה - לבין דיירים שחותמים על עבודות תמ"א 38. קנייה מיזם על קרקע פנויה מבטיחה לקונה לקבל ערבות חוק מכר, שתבטיח לו שבשלב מסוים - ובכל מקרה - הוא יקבל את הדירה או לחלופין את כספו חזרה. באופן זה, הסיכון הכספי נמוך.
לעומת זאת, בהתאם לנוהל הקיים כיום בחוזי תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ) הדיירים שחותמים על חוזה תמ"א אינם מקבלים בטוחה כלשהי שתבטיח את מניעת הנזק הפיזי והנפשי, הכרוך במגורים באתר בניה.
הדבר מרחיק לכת עד כדי כך - שראינו מקרים בהם, כדי להרגיע את הדיירים, נאמר להם שפרויקט התמ"א ייעשה בליווי בנקאי. לתומם, הדיירים חשבו שאם הבנק ינהל את העסקה - יש להם בטחון גדול יותר.
עם זאת, למקרא הוראות החוזה מסתבר שהליווי הבנקאי חל רק על הדירות החדשות שייבנו ויימכרו לדיירים החדשים (ולא יחול על התחייבויות היזם לגביהן). במקרה כזה, יש לתת את הדעת על כך שהפרויקט כולו (כולל שלב החיזוק והשיפוץ) יכוסה ע"י הליווי הבנקאי - באופן שיצריך את היזם להפקיד הון עצמי גבוה יותר בחשבון הליווי. מדובר בנושא שגם לגביו צפויה התנגדות מצד היזמים.
עתה, לאחר שהבנו את ההבדלים, חשוב להבין אילו בטוחות קיימות באופן סטנדרטי (ועל אילו בטוחות חשוב להתעקש).
בטוחה: ערבות בנקאית - בסכום מסוים שמוסכם בין עורך הדין של הדיירים לבין היזם. סכום הערבות הולך ופוחת עם התקדמות העבודה
בטוחות סטנדרטיות - קיימות ברוב חוזי התמ"א (שתי בטוחות בלבד):
• ערבות בנקאית - בסכום מסוים שמוסכם בין עורך הדין של הדיירים לבין היזם. סכום הערבות הולך ופוחת עם התקדמות העבודה. הניסיון מוכיח כי סכום הערבות איננו נקבע על פי חוות דעת שמאית מוסמכת לגבי עלות העבודה (וכל הכרוך בה בפועל); בנוסף, אין חוות דעת מוסמכת לגבי שלבי העבודה - שעם קיומם ניתן להפחית את סכום הערבות.
• שלבים במכירה - בבטוחה זו נקבעים שלבים, בהם ניתן ליזם למכור את הדירות החדשות ולרשום הערות אזהרה, לטובת הדיירים החדשים (שיהפכו "שותפים לצרה" של הדיירים הקיימים, במקרה שהעבודה תופסק).
כאמור, אף אחת מהבטוחות איננה מבטיחה את הדיירים בבניין מפני הנזק הפיזי והנפשי של מגורים באתר בניה, שהעבודה איננה מתבצעת בו.
בטוחה פחות סטנדרטית - פתרון שיזמים מתנגדים לו בתוקף, בטענה שיפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הדיירים מוכנים להתפשר, מבלי להפנים את תוצאות הוויתור. הכוונה היא למימון שכר דירה לדיירים במהלך תקופת הבנייה
בטוחות פחות סטנדרטיות
למעשה מדובר בפתרון אחד ויחיד, שיזמים מתנגדים לו בתוקף, בטענה שיפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט. הדיירים מוכנים להתפשר, מבלי להפנים את תוצאות הוויתור. הכוונה היא למימון שכר דירה לדיירים במהלך תקופת הבנייה; או, לחילופין: במקרה שתופסק העבודה מעל 30 יום. בשני המקרים, מימון שכר הדירה יובטח באמצעות ערבות בנקאית, שסכומה ייקבע ע"י שמאי מוסמך, בהתחשב בסוג הפרויקט וגודלו.
פתרון זה קיים במקרים בהם נעשה "פינוי בינוי", מאחר שבתהליך "פינוי בינוי" אין ליזם ברירה, אלא לגרום לפינוי הדירה מבעליה (מאחר שהעסקה מבוססת על הריסת הבניין - ובניית בניין חדש במקומו).
במקרה כזה, ניתנות הערבויות בצורה מסודרת; הדיירים מוגנים - הן מבחינה פיזית, הן מבחינה נפשית והן מבחינה כלכלית.
יש להם מקום מגורים בטוח, במהלך בניית הדירה החדשה - והם מקבלים ערבות חוק מכר, כמו כל דייר שרוכש דירה, בשווי הדירה החדשה.
לאחרונה נטען בבית משפט, כי בהסתמך על חוק יסוד "כבוד האדם וחירותו", לא ניתן להכריח אדם או משפחה להתגורר במשך שנתיים (ויותר) באתר בנייה
האם מגורים ממושכים באתר בנייה במהלך תמ"א 38 עומדים במבחן חוקתי?
לאחרונה נטען בבית משפט, כי בהסתמך על חוק יסוד "כבוד האדם וחירותו", לא ניתן להכריח אדם או משפחה להתגורר במשך שנתיים (ויותר) באתר בנייה.
הטענה היא שסירוב לחתום על הסכם תמ"א מנימוק זה - איננו הופך את הדייר בהכרח לדייר "סרבן", כהגדרתו בחוק ובפסיקה.
הטענה נדחתה בשלבים הראשונים, אך יש תקווה כי הנושא יגיע לבית המשפט העליון. אם ביהמ"ש העליון יקבל את הטענה, לא תהיה ברירה ליזמים: אם הם ירצו להתקשר בעסקת תמ"א, יהיה עליהם להביא בחשבון את מימון שכר הדירה לדיירים, מתחילת העבודות - ועד סיומן.
יתכן שאם תתקבל החלטה של בית משפט העליון המאמצת את הגישה הנטענת - יהיו יותר עסקאות, המבוססות על תמ"א 38/2 (כלומר: הריסת המבנה ובניית מבנה חדש). כך, יושוו הביטחונות הכספיים, הנפשיים והפיזיים של דיירי הבניין - לביטחונות של רוכשי הדירות החדשות.
לפני תחילת תהליך תמ"א, חשוב מאד לבדוק מי היזם, מה נסיונו בפרויקטים דומים קודמים - והאם מדובר ביזם פרטי או בחברה יזמית, שיש לה ניסיון מוכח בתחום
האם יש דברים נוספים שחשוב לתת עליהם את הדעת, לפני תחילת הפרויקט?
בהחלט. מומלץ לשים לב גם לנקודות הבאות:
• מי היזם: לפני תחילת תהליך תמ"א, חשוב מאד לבדוק מי היזם, מה נסיונו בפרויקטים דומים קודמים - והאם מדובר ביזם פרטי או בחברה יזמית, שיש לה ניסיון מוכח בתחום.
• מי הקבלן: האם יש לקבלן נסיון בתחום? האם המוניטין של הקבלן טוב? האם מדובר באדם העומד בלוחות הזמנים שנקבעו? מומלץ לבדוק עבודות קודמות של הקבלן ואפילו לשוחח עם דיירי בניין בו ביצע פרויקט - ולקבל את חוות דעתם בכל הנוגע לקצב התקדמות העבודה, איכות העבודה, עמידה ביעדים וכיו"ב.
• איתנות כלכלית: האם למבצע העבודה יש איתנות כלכלית? חשוב להבין שבכל הנוגע לתמ"א 38, יקבל הקבלן זכויות בנייה, אבל לא תהיה לו זכות על הקרקע. זהו נתון שעשוי להיות בעייתי, בכל הנוגע לבטחונות מול הגורם המממן. לכן, חשובה היציבות הכלכלית של הקבלן או היזם.
• ערבויות: אילו ערבויות מציע היזם? מה גובה הפיצוי שיינתן לדיירים, אם החוזה הופר? האם יש בכלל סעיף כזה בחוזה?
• מה מובטח: מה תקבלו? מה מובטח לכם בתום השיפוץ? אתם, הדיירים - נותנים את זכות הבניה ליזם, הכוללת תוספת יחידות מגורים, אותן ימכור בהמשך. עולה השאלה: מה תקבלו - מעבר לחיזוק התשתיות, כנגד רעידות אדמה? האם תקבלו מעלית חדשה? תוספת מרפסת? תוספת חניות? שיפוץ הגינה וכו'. כל תוספת צריכה להיות מעוגנת בחוזה, שנבדק ע"י עורך דין.
• צוות מגוון: גייסו לעזרתכם צוות מקצועי, המורכב מעורך דין (בעל נסיון ובקיא בתחום הרלוונטי). במקרה הצורך, היעזרו גם באדריכל ובשמאי מקרקעין - לביצוע הבדיקות הנדרשות. עורך הדין יבדוק עבורכם את רקע הקבלן, האם יש לו רשיון מטעם משרד התמ"ת, אם הוא רשום בהתאחדות הקבלנים וכו'.
לסיכום: חשוב לזכור כי חתימה על הסכם מול יזם, קבלן או שניהם - בנוכחות עו"ד מטעמכם, שילווה את התהליך - היא צעד אקוטי, שישפיע משמעותית על השקט הנפשי שלכם ועל הפחתת הסיכונים.
