המושג חוות דעת שנייה מוכר לרובנו מעולם הרפואה. כאשר אנחנו מקבלים אבחנה רפואית מסוימת, ורוצים להיות שקטים לגביה, אנחנו לא מהססים ופונים לרופא נוסף, כדי לקבל את חוות דעתו ולהיות בטוחים שאנחנו בכיוון הנכון.
בדיוק באותו אופן, אנחנו נזקקים לעיתים לחוות דעת שנייה בפרויקטים של תמ"א 38.
חתמתם על הסכם תמ"א, וגיליתם שההיתר המוצג לכם אינו זה המופיע בתוכנית? פניתם לעורך הדין שייצג אתכם כבעלי דירות והוא מתחמק? שכר הדירה שהיזם התחייב לשלם לכם לפני 3 שנים כבר לא אקטואלי לשכר הדירה היום?
שווה לכם לשקול לקבל חוות דעת שנייה מעורך דין חיצוני ואובייקטיבי, שהשכר שיקבל לא תלוי בשכר טרחה שמתקבל בסופו של יום מהיזם.
מטרת חוות דעת זו היא להפיג את החששות של הדיירים בעקבות מידע חדש שמתקבל אצלם לעיתים על הפרויקט או להציף נקודות בעייתיות שקיימות בהסכם התמ"א. ככל שהוא טרם נחתם, זו הזדמנות מצוינות להתמקח עליהם.
עורך דין בחוות דעת שניה, יכול להסתכל על הסכם התמ"א החתום בעין ביקורתית, לבדוק אילו ליקויים עולים ממנו, והאם הוא מתיישב עם המציאות התכנונית בשטח. בשורות הבאות ננסה להסביר מה חשיבותה של חוות דעת שנייה, ולמה במקרים מסוימים היא עשויה להיות קריטית.
עו"ד חיצוני יוודא שהתשריט הראשוני המוצג מנוסח בהסכם באופן ברור, ושככל שהוא ישתנה מטעמים תכנוניים (כפי שקורה ברוב המקרים) תינתן לבעלי הדירות אפשרות לסגת מההסכם או לאשר את השינויים בו
1. כדי לבדוק את התשריט הראשוני: מבט נוסף של עו"ד יכול רק לעזור
עם החתימה על הסכם התמ"א, מוצג לדיירים תשריט ראשוני, המראה להם כיצד אמור הבניין להיראות לאחר הפרויקט, ומה הם צפויים לקבל במסגרתו. הבעיה: ב-90% מהמקרים לדיירים אין מושג על מה הם מסתכלים, והתשריט נראה להם כמו סתם עוד ציור חסר פשר.
עורך הדין שמייצג את הדיירים מול היזם נדרש להסתכל על התשריט, לבחון אותו לעומק, ולהבין אם הוא עונה על מה שהובטח לדיירים. בין היתר, הוא נדרש לוודא שהתוכנית המוצגת הגיונית ומתיישבת עם המציאות בשטח, וכן שהיא מצורפת כנספח להסכם שנחתם.
למה צריך חוות דעת שנייה: מדובר בשלב קריטי. עורך דין חיצוני יוודא שהתשריט הראשוני המוצג מנוסח בהסכם באופן ברור, ושככל שהוא ישתנה מטעמים תכנוניים (כפי שקורה ברוב המקרים) תינתן לבעלי הדירות אפשרות לסגת מההסכם או לאשר את השינויים בו.
חשוב לשמור על הדיירים, ולוודא שבהסכם כתוב באופן ברור באילו נסיבות יכול היזם להשתמש בייפוי הכוח הבלתי חוזר ובאילו לא, ולחדד את ייפוי הכוח כך שלא יהיה כוללני מדי
2. כדי לבחון את ייפוי הכוח הבלתי חוזר: ולוודא שהיד לא קלה על ההדק
בהסכמי תמ"א הקבלן נוהג להחתים את הדיירים על ייפוי כוח בלתי חוזר, המאפשר לו במקרים מסוימים לחתום בשמם על מסמכים הדרושים לשם קידום התכנית. הבעיה היא שמדובר בכלי חזק ביותר, אולי חזק מדי, שנותן ליזם כוח רב.
למה צריך חוות דעת שנייה: כדי לשמור על הדיירים, ולוודא שבהסכם כתוב באופן ברור באילו נסיבות יכול היזם להשתמש בייפוי הכוח הבלתי חוזר ובאילו לא, ולחדד את ייפוי הכוח כך שלא יהיה כוללני מדי, ולא יאפשר ליזם להשתמש בו ככל העולה על רוחו.
הדיירים רוצים לדעת מול מי הם עומדים, האם מדובר בקבלן שיש לו עשרות פרויקטים או שמא מעט, כאשר לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות שונים, ומי הולך לבצע את פרויקט
3. כדי לערוך בדיקות רקע לקבלן: ולבחון אם ביצע פרויקטים דומים באזור
יש סיטואציות רבות, שבהן זהות הקבלן שעומד לבצע את התמ"א, אינה ברורה מספיק. הדיירים רוצים לדעת מול מי הם עומדים, האם מדובר בקבלן שיש לו עשרות פרויקטים או שמא מעט, כאשר לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות שונים, ומי הולך לבצע את פרויקט. האם מדובר ביזם בעל ניסיון בביצוע פרויקטים דומים, והאם פרויקטים אחרים שביצע הסתיימו בליקויים – אלו הן רק חלק מהשאלות שעליהן יבקשו הדיירים לקבל תשובות ברורות.
למה צריך חוות דעת שנייה: כי ייתכן שלעורך הדין שכבר מייצג את הדיירים יש אינטרס כלשהו, שיגרום לכך שחוות דעתו על היזם תהיה מוטית. כדי לדעת מה בדיוק רוצים הדיירים לקבל מהיזם, האם הפניות שלו לפרויקט אינה מוטלת בספק בשל ריבוי פרויקטים שלו או ההיפך - האם ניסיון שלו מוטל בספק נוכח מיעוט פרויקטים או חלילה ליקויים ומחדלים.
עורך הדין החיצוני הינו אובייקטיבי, אין לו אינטרס בפרויקט, והוא יוכל לספק לדיירים את המידע הדרוש על היזם במהירות וביעילות.
כדי להפיג את חששות הדיירים, נדרש היזם להציג בטוחות, למשל ערבות בנקאית אוטונומית ולעיתים ערבויות ביצוע, שאמורות להבטיח שהפרויקט יתקדם, גם אם היזם ינטוש אותו
4. כדי לבדוק אילו בטוחות מציג הקבלן: ולוודא שהן מספקות
תמ"א 38, כמו כל פרויקט, טומנת בחובה סיכונים. הקבלן עלול לנטוש, ולהשאיר את הבניין תקוע, לאחר איחור משמעותיים בביצוע התחייבויותיו ובמסירה, להתנהל בסחבת ולתקוע את הדיירים לשנים רבות, באתר בניה ועוד. כדי להפיג את חששות הדיירים, נדרש היזם להציג בטוחות, למשל ערבות בנקאית אוטונומית ולעיתים ערבויות ביצוע, שאמורות להבטיח שהפרויקט יתקדם, גם אם היזם ינטוש אותו.
הבעיה היא שבמקרים רבים או שהיזם לא מציג בטוחות או שאלה מאוד נמוכות ולא פרופורציונליות לנזק שעלול להיגרם לבעלי הדירות.
למה צריך חוות דעת שנייה: כי מדובר בעניין קריטי. עורך דין מיומן, המכיר את הנושא, יידע לשאול את השאלות הנכונות, כמו כמה דירות מתוכננות להיבנות ובכמה קומות, ולגזור מכך תשובות ברורות באשר לבטוחות הנחוצות בפרויקט. ללא תשובות אלה מאוד לא מומלץ לצאת לדרך.
חשוב לוודא שהיזם ישלם לדיירים סכום ריאלי, שיאפשר להם לשכור דירה חלופית בזמן השיפוצים
5. כדי לא 'להיתקע' עם שכירות: ולוודא שהקבלן מממן אותה במלואה
בחלק מהפרויקטים של תמ"א 38, נדרשים הדיירים לעזוב את דירתם במהלך ביצוע הפרויקט לתקופה של חצי שנה או יותר. בתקופה זו נדרש היזם לממן עבור הדיירים דיור חלופי, אבל בחלק מן המקרים הסכום שמשולם להם אינו ריאלי, וגורם לכך שהדיירים נאלצים לשאת בסופו של דבר ברוב עלות שכירתה של הדירה החלופית.
למה צריך חוות דעת שנייה: כדי לוודא שהיזם ישלם לדיירים סכום ריאלי, שיאפשר להם לשכור דירה חלופית בזמן השיפוצים. הח"מ כבר נתקל במקרים שבהם דיירים נאלצו להוציא מכיסם עשרות אלפי שקלים על שכירות. כדי לא להיגרר לבתי משפט עם הקבלן, חוות דעת שנייה תאפשר להבין אילו תוספות יש להכניס להסכם. למשל כאלה הקובעות איזה קנס יוטל עליו, אם לא ישלם לדיירים דמי שכירות ראויים בזמן.
