תמ"א 38 היא מן הפרויקטים הסבוכים ביותר במקרקעין. הצורך לתמרן בין בעלי דירות רבים, חוסר כדאיות כלכלית באזורים נרחבים, קשיי מימון ומגבלות הנובעות מזכויות הבנייה - הם בין הקשיים שעמם יידרש להתמודד מי שיבקש לקדם פרויקט כזה.
ואולם, הבעיה המרכזית שכבר הזכרנו היא הצורך לנהל את הפרויקט מול מספר רב של בעלי דירות. ברור כי התנהלות פרטנית של היזם מול כל בעל דירה בנפרד אינה מעשית, וסביר כי פרויקט שיהיו בו דעות רבות מדי - פשוט לא ייצא אל הפועל.
על רקע זה, מתעורר הצורך למנות גוף משפטי שיוסמך לייצג את כל בעלי הדירות, ויידע לעשות זאת באופן מקצועי ויעיל. בשורות הבאות נבקש להסביר מה צריך להיות אופיו של גוף כזה, ואילו פעולות עליו לנקוט על מנת לקדם את הפרויקט בצורה נכונה.
על בעלי הדירות לשקול בכובד ראש כבר בראשית הפרויקט את מי למנות כנציגיהם. החלטה זו תשפיע רבות על אופן התנהלות וקצב התקדמות הפרויקט
החשיבות העצומה של נציגות לבית המשותף
זה לא תמיד ברור לבעלי הדירות, אך לנציגות הפרויקט יש חשיבות עצומה, ולא פעם נמצא שתפקוד החברים בה, המסירות שלהה והיכולת שלהם לקדם את הפרויקט, הם שהביאו להצלחת הפרויקט.
לפיכך, על בעלי הדירות לשקול בכובד ראש כבר בראשית הפרויקט את מי למנות כנציגיהם. החלטה זו תשפיע רבות על אופן התנהלות וקצב התקדמות הפרויקט. חברי נציגות שילמדו ויכירו את התחום יובילו את התהליך עבור בעלי הדירות ויאפשרו את מקסום הזכויות הניתנות להם במסגרת הפרויקט.
נוסף על כך, חזית אחידה של בעלי הדירות תוביל לביצוע יעיל ומוצלח יותר של הפרויקט. מצב הפוך, שבו כל אחד מבעלי הדירות מנסה לפעול למען עצמו ולמקסם את זכויותיו, יגרום לכל יזם בעל ניסיון, ידע ויכולת לעזוב את הפרויקט.
ראוי לציין, כי בחירת נציגות רשמית לפרויקט על ידי בעלי הדירות, ומתן הסמכויות הדרושות להובלת הפרויקט על ידי מתן כתב מינוי חתום, תעיד על רצינות הכוונות של בעלי הדירות בבית המשותף, דבר שהכרחי ליזם ויעלה את קרנו של הפרויקט בעיניו. יצוין, כי לעיתים יזמים מתנים ניהול משא ומתן בעניינו של הפרויקט בקיום נציגות רשמית.
בית המשפט העליון קבע, כי נציגות הבית המשותף היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שתפקידו לטפל בכל העניינים הנוגעים לניהול הבית המשותף, החזקתו התקינה וגביית הוצאות ההפעלה השונות
ועד בית או נציגות מיוחדת לליווי הפרויקט?
יש להבחין בין נציגות הבניין (ועד הבית) לבין הנציגות בפרויקט תמ"א 38. למעשה, אין חובה שחברי ועד הבית יהיו חברי הנציגות בפרויקט.
סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע, כי סמכויות ועד הבית מוגבלות לניהול ענייני הבית המשותף בלבד, ולשם ביצוע תפקיד זה הוא רשאי להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי. סעיף זה מעורר שאלה פרשנית בנוגע להיקף סמכויות הנציגות.
בפרשת נציגות הבית המשותף ברחוב רבי עקיבא 77 בלוד (ע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ) נתן בית המשפט העליון פרשנות צרה לתפקיד נציגות הבית המשותף לפי סעיף 69 לחוק, ותחם את גבולותיו.
בית המשפט העליון קבע, כי נציגות הבית המשותף היא הגוף המבצע של הבית המשותף, שתפקידו לטפל בכל העניינים הנוגעים לניהול הבית המשותף, החזקתו התקינה וגביית הוצאות ההפעלה השונות, וציין כי במסגרת הסעיף כשרה נציגות הבית המשותף להיות צד לפעולות משפטיות והתקשרויות שונות.
עם זאת, הדגיש העליון כי: "כשרות זו מוגבלת ומסויגת בסעיף עצמו, התוחם את גבולותיה לעניינים הנוגעים 'להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף'". הנשיא ברק הדגיש בפסק הדין, כי אין מניעה שבעלי הדירות "יסמיכו את בעלי הדירות, שנבחרו כנציגות, לפעול בשמם כשלוחים שלהם על פי הדין הכללי".
כלומר, המסקנה העולה מפסק הדין היא שאין בסמכות המוקנית לוועד הבית בחוק המקרקעין כדי להוביל ולקדם פרויקט מכוח תמ"א 38.
משכך, נדרשת הנציגות לקבל מבעלי הדירות כתב מינוי המעניק לנציגות סמכויות לקידום ההליך, וזאת מכוח חוק השליחות. במצב זה הנציגות מהווה שלוחה של בעלי הדירות בפרויקט המוסמכת לבצע עבורם את הפעולות שמצוינות בכתב המינוי.
תפקידיהם העיקריים של חברי הנציגות הם: למנות משרד עורכי דין לצורך מתן ליווי משפטי לבעלי הדירות, לנהל מו"מ ולבחור בחברה יזמית לשם ביצוע הפרויקט, וכמובן ללוות את התהליך ולפקח על עבודת היזם, בשיתוף פעולה עם עורכי הדין של בעלי הדירות
מאיתור יזם ועד ניסיונות שכנוע של דיירים סרבנים
תפקידיהם של חברי הנציגות בפרויקט תמ"א 38 הם רבים ומגוונים, ופרוסים לאורך כל שלבי הפרויקט מראשיתו ועד סופו. לאחר הסמכת חברי הנציגות באופן רשמי, תפקידיהם העיקריים של חברי הנציגות הם: למנות משרד עורכי דין לצורך מתן ליווי משפטי לבעלי הדירות, לנהל מו"מ ולבחור בחברה יזמית לשם ביצוע הפרויקט, וכמובן ללוות את התהליך ולפקח על עבודת היזם, בשיתוף פעולה עם עורכי הדין של בעלי הדירות.
כמו כן, לחברי הנציגות מוענקים תפקידים נוספים מכוח הסכם התמ"א שנחתם בין היזם לבעלי הדירות. אחד המרכזיים שבהם הוא במקרים רבים לאשר נספחים להסכם שיידרשו לאחר חתימתו, לתת אישור סופי של הבקשה להיתר בנייה, ולוודא שהיא תואמת את הוראות הסכם התמ"א בסיוע עורכי הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות.
העיקרון המנחה של חברי נציגות הפרויקט הוא לפעול באופן שוטף מול החברה היזמית או מול הרשויות השונות ככל שיידרש כדי לקדם את הפרויקט. כמובן שבמידה שישנם בעלי דירות סרבנים, נציגות הפרויקט יכולה לפנות אליהם ותנסה לשכנע אותם לחתום על הסכם התמ"א, ולעתים אף לנהל הליכים מולם, בשם יתר בעלי הדירות.
יש לציין, כי בעלי הדירות רשאים להגביל את סמכויות נציגות הבית המשותף בפרויקט, לפי ראות עיניהם. רצוי וחשוב לעניין זה להיוועץ עם עורך דין המתמחה בתחום, כדי שיכין עבור בעלי הדירות כתב מינוי הכולל את כלל הסמכויות הדרושות לנציגות.
יודגש, כי הסמכות מוקנית לנציגות עד למו"מ עם היזם ואישור החוזים עמו, אך היא אינה רשאית לאשר את ההסכם בשם בעלי הדירות, ובסוף הם יתבקשו לחתום עליו בחתימתם. כלומר, מקובל להגביל את סמכות הנציגות עד להגעה לנוסח שאותו בסוף יאשר פרטנית כל בעל דירה בחתימתו.
חשוב שלא ייווצר ניגוד אינטרסים בין חברי הנציגות לבין בעלי הדירות. לשם כך, דרוש גילוי מלא מצד חברי הנציגות והסכמה מלאה של בעלי הדירות לכל פעולה שעלול להיות בה ניגוד אינטרסים
המשמעות של סעיף אחידות בין בעלי הדירות
עובדה נוספת שחשוב שבעלי הדירות והנציגות יהיו מודעים לה היא, כי על חברי הנציגות בפרויקט חלה חובת נאמנות כלפיהם, על פי חוק השליחות. לעניין זה, חשוב שלא ייווצר ניגוד אינטרסים בין חברי הנציגות לבין בעלי הדירות. לשם כך, דרוש גילוי מלא מצד חברי הנציגות והסכמה מלאה של בעלי הדירות לכל פעולה שעלול להיות בה ניגוד אינטרסים.
לאור חובת הנאמנות של חברי נציגות הפרויקט כלפי בעלי הדירות, וכדי למנוע מתן טובות הנאה לחברי הנציגות או לבעלי דירות אחרים בפרויקט, ברוב המקרים עורכי דינם של בעלי הדירות דואגים לנסח בהסכם תמ"א 38 סעיף אחידות. סעיף זה קובע שההסכם ייחתם בנוסח אחיד לכל הבעלים, ולא ייחתם כל הסכם או תוספת להסכם בנפרד בין היזם לבין מי מבעלי הדירות בפרויקט, בכל הקשור לתמורה לבעלים, אלא אם נחתם בין היזם לכל הבעלים או בידיעת והסכמת כולם.
לסיכום, לחברי נציגות הפרויקט חשיבות מכרעת בהתקדמותו. לכן, קיימת עדיפות לנציגות אשר מבינה את חשיבות התהליך ויש לה את היכולת, הזמן והרצון לפעול בשם כלל בעלי הדירות, אשר סומכים את ידיהם עליה.
כמובן שרצוי, ככל הניתן, ליצור נציגות הטרוגנית המייצגת אגפים שונים או בעלי זכויות שונות בבניין, על מנת שיישמע קולם של כולם. בנוסף, על חברי הנציגות לעדכן את כלל בעלי הדירות בכל השלבים ולהעלות החלטות חשובות להצבעת כלל בעלי הדירות.
