כל האנשים שרוכשים דירה חדשה מקבלן, מתכננים את כל חייהם בהתאם למועד שנקבע מראש למסירת הדירה: הם מפנים דירה ישנה, דואגים להכנסת הילדים למוסדות לימוד חדשים, לעיתים אף עוברים למקום עבודה חדש ועוד. כל איחור במועד המסירה של הדירה החדשה, מעבר למה שהוגדר מראש בחוזה המכירה, גורם אם כך לעוגמת נפש ואף לנזק ממוני לרוכשים ולבני משפחתם.
משפחה בת שש נפשות מצאה עצמה מתגוררת בשכירות בדירת חדר וחצי (!) זמנית, לאורך תקופה ארוכה כי פינתה את דירתה הקודמת בהתאם למועד הצפוי לקבלת הדירה החדשה, ונותרה ללא דירה לגור בה
מהי הפגיעה במשפחה הנאלצת לגור בדירה זמנית, בעקבות האיחור במסירת דירתם החדשה?
העיכוב במסירה גורם להפסד כספי ולמצבים בלתי נעימים. ניקח, לדוגמה, מקרה של משפחה בת 6 נפשות (עם ילדים קטנים), אשר קנתה דירה חדשה מקבלן, וחל איחור רציני במסירתה. המשפחה מצאה עצמה מתגוררת בשכירות בדירת חדר וחצי (!) זמנית, לאורך תקופה ארוכה. זאת, משום שלאחר שפינתה את דירתה הקודמת בהתאם למועד הצפוי לקבלת הדירה החדשה, היא נותרה ללא דירה לגור בה.
המשפחה התקשתה למצוא דירה זמנית מתאימה יותר, משום שלא ידעה מתי הדירה החדשה תימסר להם בפועל ולכן הסתפקה בדירת חדר וחצי קטנטנה. הדבר אף הוביל לכך שהבת הגדולה עברה להתגורר אצל חברות, כדי שתוכל להתכונן כראוי לבחינות הבגרות. כלומר, נוסף על שכר הדירה שבני המשפחה היו צריכים להמשיך לשלם עד לקבלת דירתם החדשה, חוותה המשפחה עוגמת נפש ממשית בתנאי החיים שלה.
החוק קובע כי חייב להיות מועד חוזי מוגדר (ספציפי) - למסירה. אם הקבלן אינו עומד במועד שנקבע - עליו לפצות את הרוכש
מה הן ההגנות שמעניק החוק למי שדירתו החדשה נמסרה על ידי הקבלן באיחור?
חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, המסדיר את נושא רכישת דירות מקבלנים, קובע שורת הוראות שמטרתן להגן באופן כללי על רוכשי דירות חדשות. נקודת המוצא של החוק היא כי החוזים שעורכים הקבלנים פועלים לטובתם - ועשויים לפגוע בזכויות הרוכשים.
בכל הנוגע למועד מסירת הדירה על ידי הקבלן, החוק קובע כי חייב להיות מועד חוזי מוגדר (ספציפי) - למסירה. אם הקבלן אינו עומד במועד שנקבע - עליו לפצות את הרוכש. הפיצוי אמור לשמש ככיסוי להוצאות הרוכש בגין תשלום דמי שכירות על דירה דומה לאורך תקופת האיחור, דמי הובלה ואחסנה, עוגמת הנפש וכיו"ב.
החוק אף קובע כי ב-8 חודשים הראשונים לאיחור במסירת דירה חדשה מקבלן, גובה הפיצוי יעמוד על שכר דירה של חודש וחצי עבור כל חודש איחור. לאחר מכן, הפיצוי יעמוד על שכר דירה של 1.25 חודשי שכירות עבור כל חודש איחור. כלומר, אם שכר הדירה של דירה דומה לזו שקניתם (מבחינת הגודל שלה ואזור המגורים) עומד על 5,000 שקל בחודש, אז הקבלן יצטרך לפצותכם בסכום של 7,500 שקל על כל חודש של איחור במסירת הדירה שלכם – בשמונת החודשים הראשונים לאיחור. לאחר מכן, סכום הפיצוי יעמוד על 6,500 לכל חודש איחור נוסף.
לתביעה נכנס גם מרכיב עוגמת הנפש. אמנם באופן מסורתי בתי המשפט בישראל פוסקים פיצוים נמוכים בגין עוגמת נפש, אך עדיין, מדובר ברכיב נוסף שמצטרף ליתר הפיצויים
כיצד נקבע גובה הפיצוי?
כבכל הליך אזרחי, נקודת המוצא היא שנטל ההוכחה מוטל על התובעים, ועליהם לבסס את תביעתם, לרבות הסכומים שהם תובעים. לכן, סכום השכירות החודשי שעליו מתבסס הפיצוי שהוזכר כעת נקבע על ידי שמאי - בין אם זה שמאי של התובע, שדירתו נמסרה באיחור, או שמאי שהוא מומחה מטעם בית המשפט. אם רוכשי הדירה החדשה אינם מתגוררים בה, אלא משכירים אותה, הם יכולים להציג את חוזה השכירות של הדיירים שלהם כנקודת מוצא לקביעת גובה הפיצוי המגיע להם על איחור במסירתה.
לבסוף, לתביעה נכנס גם מרכיב עוגמת הנפש. על אף שבאופן מסורתי בתי המשפט בישראל פוסקים פיצוים נמוכים בגין עוגמת נפש, עדיין, מדובר ברכיב נוסף, שמצטרף ליתר הפיצויים המבוקשים בכתב התביעה, ומעלה את סכום הפיצוי. ישנם פסקי דין של בית המשפט השלום בהם נפסק כי בפיצוי לפי חוק המכר (דירות) מגולם גם הנזק בגין עגמת נפש, ולכן לא יוענק פיצוי בגין סעד זה. סוגיית הפיצוי בגין עגמת נפש בתיקים אלה טרם הוכרעה סופית.
תביעה שתוגש לבית המשפט לתביעות קטנות, ללא ייצוג משפטי, עלולה להותיר את בעלי הדירות התובעים עם פיצוי בסכום נמוך יותר אילולא היו מיוצגים על ידי עורך דין בעל ניסיון בתחום
האם כדאי להגיש תביעה לפיצוי בבית משפט לתביעות קטנות?
אמנם, אם מדובר בפיצוי בסכום נמוך בגין שלושה או ארבעה חודשים של איחור במסירה, ניתן להגיש את התביעה לבית המשפט לתביעות קטנות, ללא העלות הנוספת של ייצוג משפטי על ידי עורך דין. יחד עם זאת, אפשרות זו אינה אידיאלית עבור התובעים, מכיון שנציגי הקבלן הם בדרך כלל בעלי ניסיון רב בהופעה בפני בתי משפט, לעומת רוכשי הדירות, והתובעים עשויים למצוא עצמם מקבלים פיצוי בסכום נמוך יותר אילולא היו מיוצגים על ידי עורך דין בעל ניסיון בתחום.
חוק המכר מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה עד 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה, מבלי שיידרש בתשלום פיצוי. תקופה זו נקראת "תקופת הגרייס"
האם כל איחור במסירת דירה חדשה בקבלן מזכה בפיצוי?
חוק המכר (דירות) מאפשר לקבלן לאחר במסירת הדירה עד 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה, מבלי שיידרש בתשלום פיצוי. תקופה זו נקראת "תקופת הגרייס". יחד עם זאת, לאחר 60 יום, אם האיחור נמשך, הקבלן מחויב בתשלום של פיצוי. חישוב הפיצוי נעשה רטרואקטיבית, גם על החודשיים הראשונים של תקופת הגרייס. במרבית המקרים, האיחור במסירת דירה חדשה מקבלן הוא מעבר ל 60 הימים המותרים בחוק. למרבה הצער, החוק אינו מגביל את תקופת האיחור המותרת מעבר לאותם 60 יום בצורה ברורה, ומתרכז בעיקר בגובה הפיצוי המגיע לרוכש, בהתאם לתקופת האיחור.
מדוע חלק מרוכשי הדירות אינם פונים לבית המשפט, על אף הנזקים שנגרמו להם?
רוכשים רבים חוששים לפנות לערכאות: הם חוששים להתמודד עם הקבלן - גוף חזק, עם יכולות כספיות עם "סוללת עורכי דין". פעמים רבות, רוכשים אלה אינם מודעים להוראות חוק המכר (דירות), המספק הגנות ברורות לרוכשים שדירתם נמסרה באיחור. עוד חשוב לדעת, כי מעבר לחוק שפורט זה עתה, קיימת פסיקה עקבית של בתי המשפט לטובת הרוכשים, של כל הערכאות הדנות בתיקים מסוג זה.
לכן, מומלץ שלא לוותר על זכויותיכם – סבירות גבוהה שתקבלו פיצוי.
באחד המקרים, טען הקבלן כי האיחור במסירה נבע בשל סגר זמני שהוטל ולא אפשר הגעה של פועלים לאתר הבנייה לתקופה מסוימת. ביהמ"ש דחה את טענות הקבלן כי הסגר היה העילה למסירה המאוחרת
כיצד מתייחסת הפסיקה לאיחור במסירת דירה חדשה מקבלן?
כאמור, הפסיקה בנושא ברורה. למשל, בית המשפט העליון שדן בעניין שמש נגד ספייס בנייה ויזמות בע"מ (רע"א 6605/15) (כב' השופטת דפנה ברק ארז) קבע, כי "היות שמועד המסירה הוא קריטי עבור רוכש הדירה, יש לכלול תנייה מפורשת ולוודא שמועד המסירה ברור ושקוף במידה המאפשרת לרוכש לסמוך עליו". כלומר: בחוזה המכירה חייבים להופיע בבירור המועד והאיחור האפשרי.
זאת ועוד: השופט חגי ברנר, שהתייחס להתנהלות הבלתי ראויה של קבלנים הנוהגים לאחר במסירת הדירות, קבע בתיק ליכטמן נגד ש.י. ישר קבלנים (ת.א. 183232/02) כי "קבלן המתחייב למסור דירה במועד מסוים, כמו הנתבעת, חייב להפנים את העובדה שמועד המסירה הקבוע בהסכם אינו מועד מומלץ או משוער, אלא מועד מחייב לכל דבר וענין".
האם תיתכן הצדקה למסירה באיחור?
החוק קובע כי הצדדים יכולים להסכים ביניהם בחוזה כי הדירה תימסר באיחור, ללא פיצוי - רק כאשר האירועים המובילים למסירה המאוחרת הם אירועים שאין לקבלן שליטה עליהם (כגון: כוח עליון, מלחמה, שביתות, עיצומים וכו'). מצבים כאלה עשויים להצדיק מסירה מאוחרת מהמותר. אך גם במקרים אלה, בתי המשפט נוטים לטובת הרוכשים. לדוגמה, באחד המקרים, טען הקבלן כי האיחור במסירה נבע בשל סגר זמני שהוטל ולא אפשר הגעה של פועלים לאתר הבנייה, משך תקופה מסוימת. ביהמ"ש דחה את טענות הקבלן כי הסגר היה העילה למסירה המאוחרת.
בכל מקרה, נטל ההוכחה כי העילה למסירה המאוחרת אכן התממשה - מוטל על הקבלן: עליו להוכיח לבית המשפט כי אותם תנאים (כוח עליון או פעולות מלחמתיות) גרמו בפועל לאיחור במסירת הדירה. וכאמור, גם במקרים אלה, בית המשפט אינו נוטה לקבל כל טענה שמעלה הקבלן.
דחיית המסירה לתקופה בלתי מוגדרת - בהסתמך על שינויים שנעשו בדירה - נוגדת את חוק מכר דירות
האם ביצוע שינויים בדירה מצדיק איחור במסירה?
אחת הטענות שקבלנים מעלים היא, כי האיחור במסירה נגרם עקב שינויים שונים שהרוכש ביקש שייעשו בדירה, מעבר למפרט הסטנדרטי המפורט בחוזה. הפסיקה היא חד משמעית גם בעניין זה. פסק דין של בית המשפט העליון שהוזכר קודם, בעניין שמש נגד ספייס קבע, כי דחיית המסירה לתקופה בלתי מוגדרת - בהסתמך על שינויים שנעשו בדירה - נוגדת את חוק מכר דירות.
קבלן המבקש לדחות את מועד המסירה, בשל שינויים שביקש הרוכש - צריך לעגן זאת בטופס שינויים חתום וברור לכל הצדדים. טופס השינויים החתום צריך לכלול תאריך מוגדר למסירה או טבלה מסודרת של מועדי מסירה הכפופה להיקף השינויים המבוקשים ומשך ביצועם - עד למסירה. בשל כך, בפסק הדין שמש נגד ספייס הנ"ל, דחה ביהמ"ש העליון את טענת הקבלן, וקבע כי עליו לשלם פיצוי לרוכשים שדירתם נמסרה באיחור.
כך או כך, גם כאשר השינויים בדירה הוסכמו מראש, ההגנה שמספק בית המשפט לרוכשים היא הגנה ברורה. לדוגמה, בפסק דין שניתן לאחרונה בתיק ארז נגד גינדי החזקות ייזום 2009 בע"מ (ת"א 11172-03-15) קבע בית משפט השלום בתל אביב, כי: "קצב הבנייה לא תאם את המועד החוזי, ובמשך שנה שלמה לא בוצעה כל עבודה בדירה. טופס 4 לאכלוס הדירה ניתן 8 חודשים לאחר מועד המסירה החוזי. הקבלן לא הוכיח שהשינויים שביקשו הרוכשים הם שגרמו לעיכובים כלשהם ועל כן נפסק פיצוי כספי ע"ס 290,000 שקל בגין 8 חודשי איחור".
לסיכום, הליך קבלת הפיצוי על איחור במסירת דירה נמשך אמנם זמן רב - כ-3 שנים ממועד הגשת התביעה - אך בסופו של דבר, בקצה הדרך, ברוב המקרים ניתן פיצוי ראוי לרוכשים שדירתם נמסרה באיחור. לכן, אם קיבלתם דירה באיחור, אל תירתעו מאיומי הקבלן ועורכי הדין שלו. סיכויי הצלחת התביעה גבוהים. מעבר לפיצוי על הוצאות שכירת דירה זמנית (וכל הנלווה לכך) - על פי רוב, בית המשפט קובע פיצוי גם על עוגמת הנפש שנגרמה לרוכשים.
* עו"ד עוז רדיע מכהן כסגן יושב ראש ועדת קניין מקרקעין בלשכת עורכי הדין; משרד עו"ד עוז רדיע ושות' מתמחה בתחום האזרחי-מסחרי ובדיני מקרקעין.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
