פטורים ממס שבח: תמונת מצב עדכנית

בשנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה מרחיקת לכת, בכל הנוגע למיסוי מקרקעין, במסגרתה שונו רבים מההסדרים הנוגעים למיסוי מקרקעין (מס שבח ומס רכישה). ההסדרים החדשים העוסקים בהיקף המס, התנאים לחיוב במס, דרכי חישוב המס והפטורים יושמו בהדרגה, באופן הבא: חלק מהשינויים הנכללים ברפורמה יושמו כבר בשנים 2013-2014; לאחריהם הוגדרה "תקופת מעבר" שנמשכה מינואר 2014 עד ינואר 2018. עם סיום תקופת המעבר, החל יישום של שינויים נוספים הנכללים ברפורמה.

חלק מהשינויים הנכללים ברפורמה יושמו כבר בשנים 2013-2014; לאחריהם הוגדרה "תקופת מעבר" שנמשכה מינואר 2014 עד ינואר 2018. עם סיום תקופת המעבר, החל יישום של שינויים נוספים הנכללים ברפורמה

שנת 2018: שנה של שינויים במיסוי מקרקעין

בשנת המס הנוכחית, כאמור, מסתיימת "תקופת המעבר" שהוגדרה ברפורמת המיסוי המהפכנית. רבים מההסדרים החדשים שעוגנו במסגרת הרפורמה מיושמים עתה בפועל. עובדה זו מעוררת לא מעט בלבול בקרב רוכשי דירות. רבים אינם מצליחים להבין כיצד השתנו כללי המשחק. 

הבנה יסודית ומעמיקה של הרפורמה והשלכותיה מתאפשרת רק למי שיש בידיו ידע מקצועי מתאים. החדשות הטובות הן שגם ללא הידע הנדרש, ניתן להבין את השורה התחתונה ואת "מה שחשוב באמת". כך או כך, בכל מקרה לא ניתן לוותר על ייעוץ מס שיאפשר תכנון מס אופטימלי, שמשמעותו הימנעות ממיסוי מיותר, תוך חיסכון משמעותי של כסף.

השינויים המשמעותיים הם השינויים הנוגעים לפטורים ממס שבח ומדרגות חיוב מס הרכישה

הרפורמה במיסוי מקרקעין: עיקרי השינויים בקליפת אגוז

השינויים המשמעותיים הם השינויים הנוגעים לפטורים ממס שבח ומדרגות חיוב מס הרכישה: שני תחומים שהוסדרו מחדש במסגרת הרפורמה. לגבי תחומים אלה, השתנתה לגמרי המציאות בשטח בשנת 2018. השינויים הנוגעים למס שבח מגוונים, אבל גם בנוגע אליהם מה שחשוב באמת הוא ההיבט של הפטורים ממס. 

במאמר זה נבחן את השאלה "מה נשתנה" בנוגע לפטורים ממס שבח בשנת המס החדשה.

פטורים ממס שבח בשנת 2018: סקירה והסברים - תמונת מצב עדכנית 

מס שבח הוא מס רווח הון, המוטל על המוכר זכות במקרקעין - רק במקרה בו נוצר לו רווח מהמכירה

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס רווח הון, המוטל על המוכר זכות במקרקעין - רק במקרה בו נוצר לו רווח מהמכירה. 

כך, לדוגמה: במקרה של מכירת דירה, המוכר נדרש לשלם למדינה מס שבח - אם נוצר לו רווח מהמכירה. כלומר: אם המחיר שקיבל עבור מכירת הדירה גבוה מהמחיר ששילם עבור רכישת הדירה. המוכר נדרש לשלם את מס השבח בגין סכום הרווח אלא אם כן עומד הוא בתנאי הפטור המוזכרים בחוק. 

לפטור ממס שבח יש חשיבות רבה: שיעור מס שבח עלול להיות גבוה עד כדי כך שישפיע על כדאיות העסק

מהו פטור ממס שבח?

חוק מיסוי מקרקעין כולל מספר מצבים, שכאשר הם מתקיימים, פטור המוכר מתשלום מס שבח, גם במקרה בו הרוויח ממכירת הדירה. הפטורים ממס שבח מגוונים ורבים. בשנת 2018, עם סיום תקופת המעבר השתנו רבים מהפטורים, לרבות תחולתם, התנאים להחלתם והיקפם.  

בהקשר זה, חשוב לציין כי לפטור ממס שבח יש חשיבות רבה: שיעור מס שבח עלול להיות גבוה עד כדי כך שישפיע על כדאיות העסקה! מדובר בסכומי כסף מאוד גבוהים. כך שלתכנון מס נכון, הכולל איתור פטור מתאים ורתימת ההקלות הקבועות בחוק לטובת המוכר, יש חשיבות מכרעת.

מהם השינויים שנכנסו לתוקף לגבי פטור ממס שבח בשנת 2018?

תושבי חוץ כבר אינם זכאים לפטור ממס שבח, גם אם מדובר בדירת מגורים יחידה

פטור דירת מגורים יחידה מזכה

זהו הפטור "הקלאסי" ממס שבח, במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה ויחידה (על הדירה לעמוד בקריטריונים המצוינים בחוק להגדרת "דירת מגורים מזכה" ) אחת ל 18 חודשים, בהנחה שהמוכר מחזיק בדירה (ועד שליש מדירה נוספת) יחידה 18 חודשים, הוא רשאי למכור את הדירה ולנצל פטור מס שבח. פטור זה מכונה בשם "פטור דירת מגורים יחידה" ו/או "פטור דירת מגורים מזכה" , פטור זה צומצם והתנאים לקבלת הפטור שונו. כך, נקבע שרק תושב ישראל זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה. במילים אחרות: תושבי חוץ כבר אינם זכאים לפטור ממס שבח, גם אם מדובר בדירת מגורים יחידה. 

שינוי משמעותי נוסף שנכנס לתוקף בשנת 2018 קובע, כי תושב ישראל שאינו זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה יהיה זכאי לפטור חלקי ממס שבח

פטור ליניארי (מס מוטב) ממס שבח למרובי דירות 

שינוי משמעותי נוסף שנכנס לתוקף בשנת 2018 קובע, כי תושב ישראל שאינו זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירת דירה יחידה יהיה זכאי לפטור חלקי ממס שבח. הפטור החלקי הוא פטור ליניארי ומכונה "מס מוטב". החישוב הלינארי נכנס לתוקף בעקבות ביטול פטור "אחת לארבע שנים", פטור שהיה קיים עד לכניסת תקופת המעבר, שהתיר למכור דירה בפטור מלא אחת לארבע שנים ללא התייחסות לכמות הדירות הקיימת למוכר. בחישוב הלינארי, מדובר בהקלה בתשלום המס, וישנה חשיבות למספר השנים שהוחזקה הדירה טרם מכירתה. 

גם במקרים בהם שיעור המס אינו אפס, ההקלה עקב החלת מס מוטב במסלול הליניארי היא הקלה מאוד משמעותית. הטבת מס זו מוענקת לאדם שהוא "מרובה דירות". כדי לזכות בהטבה, יש צורך בידע מקצועי שיאפשר תכנון מס מוקפד. מסלול הפטור הליניארי ממס שבח הוא מסלול חשוב במיוחד, שעשוי לחסוך למוכר מרובה הדירות סכום כסף ניכר. 

בהקשר זה, נכנסו לתוקף בשנת 2018 מספר שינויים. 

הוסרה ההגבלה לגבי מספר הדירות שניתן למכור וליהנות מהטבת המס לגביהן. החל משנת 2018 אין מגבלה לגבי מספר הדירות אותן ניתן למכור ולהחיל על המכירה חישוב מס ליניארי

השינויים החשובים הם:

1. הוסרה ההגבלה לגבי מספר הדירות שניתן למכור וליהנות מהטבת המס לגביהן. החל משנת 2018 אין מגבלה לגבי מספר הדירות אותן ניתן למכור ולהחיל על המכירה חישוב מס ליניארי. בתקופת המעבר, ניתן היה להשתמש בהקלת המס (מס מוטב, חישוב ליניארי) וליהנות מהחלתה במכירת שתי דירות בלבד. החל משנת 2018 חל שיעור המס המוטב על יותר משתי דירות.

2. ההגבלה של הזמן בין מכירה למכירה, שהיוותה תנאי להחלת הקלה של מס מוטב הוסרה אף היא.

3. החל משנת 2018 - ובשונה מתקופת המעבר - ניתן למכור גם חלק בדירה במס מוטב.

4. החל משנת 2018 ניתן ליהנות מחישוב ליניארי ומס מוטב, גם במקרה בו מוכרים דירת מגורים מזכה לקרוב משפחה (הקלה שלא התאפשרה במהלך תקופת המעבר). 

פטור חשוב נוסף, שמאפייניו השתנו, הוא הפטור שהגיע לאדם שמוכר שתי דירות ורוכש במקומן דירה חלופית. לפי פטור זה, מוכר תושב ישראל זכאי פעם אחת בחייו למכור שתי דירות, אם ירכוש דירה אחת חלופית במקומן, מבלי לשלם מס שבח

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות

פטור חשוב נוסף, שמאפייניו השתנו, הוא הפטור שהגיע לאדם שמוכר שתי דירות ורוכש במקומן דירה חלופית. לפי פטור זה, מוכר תושב ישראל זכאי פעם אחת בחייו למכור שתי דירות, אם ירכוש דירה אחת חלופית במקומן, מבלי לשלם מס שבח. לפני תום תקופת המעבר הוטלו על פטור זה שתי מגבלות. המגבלה הראשונה: תנאי לפיו יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד, במועד המכירה של הדירה הראשונה. המגבלה השנייה: תנאי לפיו שווי הדירה החלופית הינו לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרות.

בהקשר זה, חל שינוי החל משנת 2018 - שינוי שמסיר את המגבלה הראשונה. כך, החל מתום תקופת המעבר, מוכר יקבל פטור ממס שבח על שתי דירות המגורים שימכור, גם אם במועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת נוספת.

לסיכום: ההסדרים הנוגעים למס שבח משתנים בישראל באופן תדיר. בשנת המס 2018-2019 נכנסו לתוקף שינויים משמעותיים ומרחיקי לכת, שחשוב להכיר. החל מ-1.1.18 הסתיימה תקופת המעבר שהוגדרה ברפורמה במיסוי מקרקעין, החל משנת המס 2013-2014. המשמעות היא, כי "נרשמו בשטח" שינויים רבים בנוגע למס שבח ומס רכישה. השינויים החשובים באמת הם אלה שנוגעים לפטורים ממס שבח, שלגביהם השתנו כללי המשחק, באופן שכדאי להכיר.