כל מי שמתגורר בבניין ישן, שקיבל היתר בניה עד 1 בינואר 1980 - ולא נבנה ע"פ תקן 413 2213 נגד רעידות אדמה - עשוי להיות, בשלב זה או אחר, לעתים גם בניגוד לרצונו, צד להסכם תמ"א 38, שנועד לחזק את יסודות הבניין בפני רעידות אדמה.
היוזמה לקידום תכנית תמ"א 38 יכולה להגיע מצד יזם חיצוני, דיירי הבניין או בעלי דירה בבניין
מי עשוי ליזום תכנית תמ"א 38?
היוזמה לקידום תכנית תמ"א 38 בבניין עשויה להגיע מצד:
א. יזם חיצוני: חברת בנייה, קבלן בניין, יזם נדל"ן, חברה מממנת וכו'.
ב. דיירי הבניין (כולם או מקצתם).
ג. בעלי דירה או בעלי דירות בבניין.
ע"פ החוק, הרוב הדרוש לאישור תכנית פינוי בינוי הוא לפחות 80% מבעלי הדירות (אחר או יותר) בבית המשותף שבו 80% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם
מהו הרוב הדרוש לאישור התוכנית?
בכל מקרה, על פי חוק המקרקעין, הרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא לפחות שני שלישים (66%) מבעלי הדירות (אחד או יותר) בבית משותף ששני שלישים (66%) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
בתוכנית פינוי בינוי, הרוב הדרוש הוא לפחות ארבע חמישיות (80%) מבעלי הדירות (אחד או יותר) בבית המשותף שארבע חמישיות (80%) מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. ובכל מקרה לקבלת היתר בנייה דרוש רוב של 100% בין בהסכמה ובין בתביעה בפני המפקח.
תכנית תמ"א 38 מאפשרת ומעודדת חיזוק יסודות של בניינים ישנים בפני רעידות אדמה. מאז, נוספו מספר תיקונים לתוכנית התמ"א
מהו הרציונל העומד מאחורי קידום תכנית תמ"א 38?
הרציונל הוא החלטת הממשלה משנת 2005 לאשר תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38), הכוללת אוסף תקנות וחקיקה משלימה (בשנת 2007 ובשנת 2008) - שתפקידן העיקרי לטפל בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה.
תכנית תמ"א 38 מאפשרת ומעודדת חיזוק יסודות של בניינים ישנים בפני רעידות אדמה. מאז, נוספו מספר תיקונים לתוכנית התמ"א.
תמריץ ליזם - קבלת זכויות בנייה - לבניית קומות נוספות על גג הבניין, קומת עמודים או על שטח הבניין
מהם התמריצים של הצדדים השונים, לקידום התוכנית?
אלה התמריצים של כל אחד מהצדדים המעורבים בתוכנית תמ"א 38:
א. הדייר בבניין: אפשרות להרחבת הדירה, על ידי בניית ממ"ד דירתי, מחסן/מרפסת -בשטח כולל עד 25 מ"ר. לעתים תיתכן גם תוספת של חניה, מעלית ועוד. כל אלה גורמים לעליית ערך הדירה. הדייר אינו צריך לשאת בעלות כלשהי; והוא אף זוכה לפטור ממס שבח.
ב. היזם: קבלת זכויות בנייה - לבניית קומות נוספות על גג הבניין, קומת עמודים או על שטח הבניין (בכפוף לתנאי הבניין והשטח). כל אלה, באופן שהוא יכול לבנות דירות חדשות שיהיו בבעלותו הבלעדית (דירות אותן היזם יוכל לשווק ולמכור כרצונו).
ג. המדינה, החברה והעירייה: חיזוק יסודות הבניין, השבחת הבניין, שיפור חזות הבניין, חזות השכונה, העיר וכו'.
הסכם תמ"א 38 הוא הסכם מורכב מאוד, הכולל היבטים ונושאים רבים. הדבר מחייב זהירות והקפדה מרבית מצד הדיירים, כדי לשמור על זכויותיהם ולהבטיח את זכויותיהם
מהו הסכם תמ"א 38?
אחד המרכיבים החשובים בקידום תכנית תמ"א 38 הינו עריכת הסכם, בין היזם לבין דיירי הבניין, לביצוע תכנית תמ"א 38. זהו הסכם בו היזם מנסה למקסם את זכויות הבנייה ומספר הדירות שיוכל להוסיף למכירה, תוך מזעור ההוצאות שלו על חשבון הדיירים.
מדובר בהסכם מורכב מאוד, הכולל היבטים ונושאים רבים. הדבר מחייב זהירות והקפדה מרבית מצד הדיירים, כדי לשמור על זכויותיהם ולהבטיח את זכויותיהם.
לכן, מומלץ בחום לדיירים להיעזר בעורך דין שיעמוד על המשמר להבטחת זכויותיהם בהסכם תמ"א 38.
שימו לב: עורך הדין של הדיירים אמור להיות ממומן על ידי היזם.
חשוב מאוד שההסכם יכלול הגדרה ברורה של התוספות שהדייר יקבל, כתוצאה מביצוע תכנית תמ"א 38, עם תשריט ומפרט טכני מלא ומפורט
מהם 10 הנושאים שחיוני כי הסכם תמ"א 38 יכלול, מבחינת הדיירים?
בעקבות כל האמור לעיל, ריכזנו עבור הקוראים 10 נושאים שחיוני מאוד מבחינת הדיירים שהסכם תמ"א 38 יכלול:
1. זכויות היזם: הגדרה ברורה של זכויות הבנייה ליזם - מספר הקומות ומספר דירות החדשות, שהיזם יוכל לבנות לעצמו, בביצוע תכנית תמ"א 38 (וייכללו בהיתר הבנייה).
2. זכויות הדייר: הגדרה ברורה של התוספות שהדייר יקבל, כתוצאה מביצוע תכנית תמ"א 38, עם תשריט ומפרט טכני מלא ומפורט, שיצורפו כנספח להסכם ויהיו חלק בלתי נפרד ממנו, עבור כל דייר בנפרד.
3. זכויות עתידיות: הדגשה שכל זכויות הבנייה העתידיות בבניין, לאחר סיום ביצוע תכנית התמ"א - ככל שיהיו כאלה - שייכות לכלל הדיירים (ולא רק ליזם).
4. דמי שכירות: הבטחת דמי שכירות חודשיים, בתוספת ערבות אוטונומית, לדיור חלופי שיועמד לדייר, על חשבון היזם, למשך ביצוע התוכנית - ועד לקבלת הדירה, ככל שיידרש.
5. יחידה רישומית ותיקון צו בית משותף: לוודא הגדרת יחידה רישומית זמנית, כדי לאפשר רישום הערות אזהרה לבנקים ועוד; הבטחת תיקון צו הבית המשותף, בתום ביצוע הבנייה (תיקון שיכלול את כל זכויות הדיירים, שקדמו לתכנית התמ"א, יחד עם אלה שנוספו בעקבותיה).
6. לוח זמנים: הגדרה ברורה, מפורטת ומחייבת של לוח זמנים, לביצוע כל שלב משלבי התוכנית, החל מקבלת היתר בנייה, התחלת הבנייה, משך הבנייה, מועד סיומה וכו'. כל אלה, עם ערבויות מתאימות.
7. נתוני היזם והקבלן: יש לוודא היטב, כי היזם הינו בעל יכולת כלכלית ומקצועית לביצוע תכנית התמ"א; וכי שניהם נקיים מבחינה חוקית מכל היבט שהוא (עבר נקי, ללא פשיטת רגל, פירוק וכו').
8. מפקח מטעם הדיירים: חשוב למנות מפקח מטעם הדיירים, במימון היזם, שיפקח על התוכניות ועל ביצוע הבנייה; ויעמוד על משמר זכויות הדיירים, מבחינת מימוש זכויות הבנייה המובטחות ומבחינת טיב הבנייה והחומרים, באופן שהיזם יקבל את הערותיו. ככל שהיזם לא יקבל את הערותיו - ההערות יופנו לבורר מוסכם בתחום, על חשבון היזם, שהכרעתו תהיה מחייבת.
9. ערבויות, אחריות וביטוחים: יש לוודא קבלת ערבויות בנקאיות אוטונומיות, אחריות היזם לכל הפרויקט וביטוחים - על כל היבט, מרכיב או שלב בתוכנית, כולל על הבניין כולו, מחשש לקריסה; כך שבכל ביטוח, גם הדיירים יהיו מוטבים.
10. בנק מלווה: יש לוודא כי כל התכנית, מראשיתה ועד סופה - תהיה רק באמצעות בנק מלווה עם חשבון בנק ייעודי כפרויקט סגור (שאינו מאפשר שימוש בכספים - אלא למטרת התוכנית בלבד).
לסיכום: 10 הנושאים המפורטים לעיל חייבים להיכלל בכל הסכם תמ"א 38. כמובן, יש עוד פרטים וסעיפים רבים, שחזקה על עורך הדין מטעם הדיירים כי יעמוד עליהם.
