אם אתם בעלי דירה בבניין שנבנה לפני שנת 75', סביר להניח שהוא איננו עמיד בפני רעידות אדמה. כדי למנוע קריסת בניינים ופגיעה בנפש,. באה לעזרתכם תמ"א 38, שהיא בעצם תוכנית ארצית לחיזוק מבנים שהוקמו לפני שנת 75', שנה בה נכנס התקן החדש לתוקף.
אך בגלל שלצורך מימוש התוכנית לחיזוק מבנים קיימים יש צורך בהרבה מאוד כסף, החליטה הממשלה, שכדי לקדם ולעודד את יישום תוכנית תמ"א 38, בעלי דירות שיהיו מעוניינים לחזק את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, יקבלו אישור להרחבת הבניין או לבניית יחידות דיור נוספות בבניין. יחידות אלה יועברו לקבלן שיבצע את עבודות החיזוק, וכך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם בניין עמיד יותר בפני רעידות אדמה מבלי לשאת בנטל הכספי עבור חיזוק המבנה.
התקשרות עם קבלן
בעלי דירות שרוצים לחזק את המבנה הקיים מפני רעידות אדמה בהתאם לתוכנית תמ"א 38 צריכים לערוך חוזה עם הקבלן הנבחר, שבו יאשרו כי זכויותיהם על הגג יועברו לידי הקבלן. הקבלן, שיקבל את ההיתר המיוחד לבניית התוספת על הגג, מתחייב בפני הדיירים לבצע בהתאם לתקנון תמ"א 38 את ייצוב וחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, בנייה והוספה של מעלית נוסעים בתחום המבנה, הוספת חדרי ממ"ד לדירות הקיימות, שיפור ושיפוץ פני חדר המדרגות, שיפוץ חזית המבנה, חדר האשפה, הגינה ושטח החניה. אם תקבלו גם אישור מהעירייה להרחבת הדירות ולבנייה והוספה של מרפסת שמש, הקבלן אמור להוסיף זאת במסגרת העסקה.
פרט למקצה השיפורים הנ"ל, שמאים מעריכים כי ערך הדירות עשוי לזנק בעשרות אחוזים, ללא כל הוצאה כספית מצד הדיירים.
אם העסקה הזו מעניינת אתכם, מה שצריך לעשות זה לבדוק האם הבניין שלכם נבנה לפני 1975. אם כן, עשו סקר בין הדיירים, כדי לבדוק אם ישנה הסכמה לביצוע תמ"א 38 בבניין שלכם, ואם כן – החתימו אותם על טופס הסכמה. אחוז ההסכמה הנדרש לתמ"א 38 משתנה בהתאם לגודל הפרויקט המוסכם.
וידאו: עו"ד יעל בועז על היערכות למכירת או רכישת דירה
ואז, כל מה שנשאר לכם הוא לבחור קבלן, לפנות למשרד עורכי דין מקרקעין כדי לערוך חוזה עם הקבלן ולערוך לו "בדיקת יכולת", כלומר לבדוק היטב מידת היכולת לביצוע הפרויקט, למימון, למתן ערבויות וביטוח הנדרשים, לחתום על ההסכם, ולחתום על תוכניות הביצוע.
חשוב לזכור שחוזה תמ"א 38, ברגע שנחתם, הוא למעשה עסקת נדל"ן. כלומר, מעמד החתימה על החוזה הוא למעשה ביצוע מכירה, שבה אתם מוכרים לקבלן את מלוא הזכויות על גג המבנה.
הסכמת הדיירים בבניין
אם לא השגתם הסכמה מספקת לצורך ביצוע הפרויקט, אבל יש לכם הסכמה של לפחות שני שלישים מהדיירים, אתם יכולים לפנות למפקח על המקרקעין באזור מגוריכם ולהגיש בקשה שמתירה לכם לבצע את תוכנית תמ"א 38 בבניין שלכם, למרות ההסכמה החלקית של מהדיירים.
המפקח רשאי, אך לא חייב, לתת לכם היתר לביצוע פרויקט תמ"א 38, לאחר ששקל את כלל הסיבות אם לתת או לא לתת לכם את ההיתר, ונתן לכל מתנגד לתוכנית תמ"א 38 זכות להשמיע את טענותיו נגד ביצוע התוכנית בבניין שלכם.
ואגב, תוכנית תמ"א 38 איננה חלה על מחסנים או מבנים שאינם מאויישים באופן תמידי, בניינים עד שתי קומות שבנויים על שטח של עד 400 מ"ר, או בניינים שקיבלו צו הריסה סופי מבית המשפט.
הטיפ שלנו: אם יש הסכמה עקרונית של רוב הדיירים בבניין לביצוע תמ"א 38, אך ישנם שכנים שעדיין מתנגדים לביצוע תמ"א 38, מומלץ להחתים קודם את המסכימים. אין צורך להחתים אותם על טופס מחייב, מספיק טופס שהם מסכימים לביצוע תמ"א 38 בבניין, והם מעוניינים לקבל הצעות מיזמים לביצוע הפרויקט.
לאחר שהחתמתם את המעוניינים בביצוע, ישנן חברות ומשרדי עורכי דין שמתמחים בביטול התנגדויות השכנים, באמצעים שונים ומשונים. בחלק גדול מהמקרים זה עובד, ולאחר שמוצג בפני המתנגדים אחוז ההשבחה של הדירה שבבעלותם, הם משתכנעים בסוף ומסכימים לפרויקט תמ"א 38.
עוד בנושא:
דייר סרבן בעיסקאות תמ"א 38 - מה עושים?
תמ"א 38 - אילו בעיות עלולות להיווצר?
