מדובר במכת מדינה: שוכרי דירות מסרבים לפנות את הדירה שבה הם נמצאים, על אף שנגמרה תקופת השכירות האמורה בהסכם השכירות או שהללו הפרו באופן בוטה את הסכם השכירות (למשל: לא שילמו דמי שכירות, גרמו נזקים לדירה או ביצעו בנייה בלתי חוקית) וממשיכים להחזיק בדירה כאילו הם הבעלים של הדירה.
אף על פי שאינטואיטיבית נדמה כי פינוי של דייר סרבן הוא עניין של מה בכך - בפועל בעלי דירות ובתי משפט התקשו במשך שנים ארוכות להתמודד עם התופעה.
הקושי נבע מכך שהחוק לא אפשר מחד לבעלי דירות "לעשות דין לעצמם" (כלומר: לפנות בכוח דיירים סרבנים), למעט במצבים חריגים של פינוי פולשים (במצבים אלה, מותר להפעיל כוח סביר - גם לפני שחולפים 30 יום), ומאידך הליך פינוי באמצעות בית משפט היה הליך ארוך ומסורבל.
בתי המשפט לא הכירו במי שנכנס תחילה לנכס באופן חוקי כאדם "פולש" (קרי, קיבל חזקה בנכס על פי הסכם שכירות או בהרשאה מהבעלים) - ורק כעבור זמן מה הפך למחזיק שלא כדין בנכס.
קשיים אלה הובילו להתארכות ממשית של הליכי פינוי, והובילו את הכנסת לחוקק בשנת 2008 פרק שלם וחדש בתקנות סדר הדין האזרחי, שיצר הליך מזורז לפינוי מושכר במקרים בהם חוק הגנת הדייר אינו חל ביחסים בין השוכר למשכיר.
בשורות הבאות, נבקש להציג בתמציתיות הליך זה ואת היתרונות שלו לבעלי דירות, המתקשים להתמודד עם השוכרים הבעייתיים.
בחודש יוני 2008 המליצה ועדה בראשות השופטת רות רונן לקבוע "הליך מזורז של דיון בתביעות לסילוק יד ממושכר או לפינוי מושכר, כשאין חוק הגנת הדייר חל עליו"
בעלי דירות המתינו בעבר שנים עד לפינוי
עד שנת 2008, בעל נכס שביקש לפנות אדם שפלש לדירתו או שוכר שהפר את חוזה השכירות - יכול היה להגיש תביעה לפינוי הנכס בסדר דין רגיל או מקוצר. הליקוי המרכזי בהליכים אלה היה פרק הזמן הממושך בין מועד הגשת התביעה ועד למתן פסק הדין.
על פי דו"ח הוועדה לבחינת דרכי ייעול ההליכים המשפטיים, בראשות השופטת רות רונן, שבין היתר בחנה את הנושא, היו מקרים שהליכים מסוג זה נמשכו חמש שנים (!) ויותר. התוצאה: פגיעה אנושה במשכירים, שלא יכלו בתקופה זו לפנות את דירותיהם וספגו נזקים כבירים.
על רקע זה, המליצה הוועדה בחודש יוני 2008 לקבוע "הליך מזורז של דיון בתביעות לסילוק יד ממושכר או לפינוי מושכר, כשאין חוק הגנת הדייר חל עליו".
מאחר שמדובר בהליך מזורז, יש לצרף כבר לכתב התביעה את כל המסמכים הנוגעים לעניין
כיום הדיון בתביעות פינוי נמשך בדר"כ יום אחד בלבד
על בסיס המלצות אלה, התקין משרד המשפטים פרק חדש לתקנות סדר הדין האזרחי, שיצר הליך מהיר לפינוי שוכר שאינו מחזיק עוד כדין בנכס. יצוין, כי הליך זה מתמקד בתביעת הפינוי עצמה בלבד (ולא בהיבטים הכספיים שלה, שאותם ניתן לתבוע בנפרד).
במסגרת ההליך, על בעל הנכס להגיש כתב תביעה תחת הכותרת "תביעה לפינוי מושכר" ועליו לצרף לכתב התביעה תצהירי עדות ראשית מטעמו ומטעם העדים שלו, ככל שישנם עדים.
בנוסף, יש לצרף לתביעה אסמכתאות משפטיות (למשל: נסח רישום המוכיח שהנכס בבעלות המשכיר, הסכם השכירות אשר לפי תנאיו חוק הגנת הדייר אינו חל).
כמו כן, מאחר שמדובר בהליך מזורז, יש לצרף כבר לכתב התביעה את כל המסמכים הנוגעים לעניין (למשל: אם מדובר בתביעה לפינוי מחמת אי תשלום דמי שכירות - אישור המראה שהשקים של הדייר "חזרו", בהנחה ודמי השכירות היו אמורים להיות משולמים באמצעות שקים מתועדים) וכן חוות דעת מומחה (אם יש בכך צורך).
על השוכר להגיש כתב הגנה תוך 30 יום ממועד קבלת כתב התביעה; בית המשפט מחויב לקבוע דיון לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק. הדיון עצמו אמור להסתיים ביום אחד (!) ופסק הדין אמור להינתן מיד לאחריו (ולכל המאוחר תוך 14 ימים ממועד הדיון).
המשמעות: תוך 60 ימים ועד 74 ימים לכל היותר, ממועד הגשת התביעה - ניתן לקבל פסק דין, המורה לדייר הסרבן להתפנות מהנכס.
לאחר תקופת האזהרה, אם הדייר עדיין מסרב להתפנות - יש 14 ימים שבהם ניתן לפנות אותו בכוח, באמצעות קבלן הוצאה לפועל ובתיאום עם המשטרה במקרה הצורך
לוח הזמנים לפינוי בהוצאה לפועל צומצם
מקרים רבים אינם מסתיימים בעת מתן פסק דין, המורה לשוכר לפנות את הנכס; כך, על המשכיר לנקוט בהליכי פינוי באמצעות ההוצאה לפועל. יצוין כי גם בחוק ההוצאה לפועל נעשתה רפורמה, במסגרתה צומצם לוח הזמנים לפינוי מושכר. זאת, בהמשך ישיר למגמת הסיוע לבעלי הנכסים לפנות דיירים סרבנים.
על פי חוק ההוצאה לפועל, המשכיר רשאי להגיש ללשכת הוצל"פ בקשה לביצוע פסק הדין לפינוי הדירה, רק לאחר שחלפו 15 ימים ממועד פסק הדין, אלא אם נכתב בפסק הדין אחרת.
חשוב להיות ערים לכך, מאחר שבית המשפט עשוי לקבוע בפסק הדין כי יש אפשרות לפנות את השוכרים לאלתר. במקרים אלה, אין צורך בתקופת ההמתנה (לחילופין, בית המשפט יכול לקבוע בפסק הדין שיש להמתין פרק זמן ארוך יותר ).
לאחר פתיחת התיק בלשכת הוצאה לפועל לפינוי המושכר, השוכר הסורר מקבל אזהרה מההוצאה לפועל, לפיה עליו לפנות את הנכס תוך 20 ימים, וכי אם לא יפנה את המושכר יהא ניתן לפנות אותו בכוח. יצוין כי ניתן לקצר תקופה זו מטעמים מיוחדים (בכל הנוגע לדירת מגורים, לא ניתן לקצר את פרק הזמן מתחת ל-10 ימים).
לאחר תקופת האזהרה, אם הדייר עדיין מסרב להתפנות - יש 14 ימים שבהם ניתן לפנות אותו בכוח, באמצעות קבלן הוצאה לפועל ובתיאום עם המשטרה במקרה הצורך (אם המשכיר "מפספס" את הפינוי במועד זה - עליו לבקש ארכה מרשם ההוצאה לפועל). מי שנדרש לשאת בעלות הפינוי הוא המשכיר, ולאחר מכן הוא רשאי לדרוש את עלויות הפינוי מהשוכר הסרבן.
לאורך תקופת השכירות, עדיף למשכיר שלא לקבל כסף מזומן מהדייר ששוכר את הדירה, אלא לקבל את התשלום בצ'קים או בהעברה בנקאית
לסיכום: מספר טיפים חשובים לפינוי דיירים סרבנים
ראשית: חשוב לפנות לעורך דין מיומן ובעל ניסיון בטיפול בתיקים דומים, מוקדם ככל האפשר - כדי שיסייע לטפל בפינוי הדייר.
חשוב לוודא, כי מדובר בעורך דין שמכיר היטב את המועדים הרלוונטיים הקבועים בתקנות ומיומן בהגשת הבקשות הרלוונטיות - כדי שניתן יהיה לבצע את הפינוי באופן יעיל ומהיר, ולא להאריך את המועדים לשווא.
שנית: לאורך כל תקופת השכירות, מומלץ לשמור תיעוד מסודר של כל ההתכתבויות בין הצדדים. זאת, כדי לספק לעורך הדין כלים להוכיח לבית המשפט כי הפינוי מוצדק.
שלישית: לאורך תקופת השכירות, עדיף למשכיר שלא לקבל כסף מזומן מהדייר ששוכר את הדירה, אלא לקבל את התשלום בצ'קים או בהעברה בנקאית. זאת, כדי שיהיו אסמכתאות בנוגע לכספים ששולמו.
רביעית: אל תורידו הסכמי שכירות מהאינטרנט. הם לא מקיפים ולא נותנים מענה במקרים רבים כאשר השוכר מפר את הסכם השכירות ולא מפנה את הנכס. ערכו הסכם שכירות אצל עו"ד המתמחה בחוזי שכירות, אשר יוכל לעגן סעיפים ברורים באשר לשאלה מתי רשאי המשכיר להודיע על פינוי השוכר, גם אם טרם חלפה תקופת השכירות וכן את הסעדים להם זכאי המשכיר במקרים בהם השוכר מפר את הסכם השכירות. הורדת הסכם שכירות מהאינטרנט מתבררת בסופו של יום כפעולה היקרה ביותר.
