בשנים האחרונות הפכה ההשקעה בדירות מגורים להשקעה מועדפת על ישראלים רבים. הסיבה העיקרית למגמה זו היא הפער בין שיעור הריבית הנמוך שניתן לקבל על פיקדונות בבנקים לבין התשואה השוטפת מדמי שכירות של דירות מגורים. זאת, בנוסף להימנעות מהסיכון הכרוך בהשקעה בניירות ערך בבורסה.
סיבה נוספת - לא פחות חשובה - היא מסלולי המיסוי האטרקטיביים, שנקבעו בדיני המס לגבי הכנסות של יחיד מהשכרת דירות מגורים בישראל, שנועדו בעת שנחקקו לעודד את הגדלת היצע הדירות המוצעות להשכרה. זאת, בין היתר, על רקע הצורך לקלוט את גל העלייה מברה"מ (לשעבר) בתחילת שנות התשעים.
מבחינת מס הכנסה, קיימים שלושה מסלולי מיסוי, לגבי הכנסות מהשכרת דירות מגורים - המסלול הרגיל, המסלול הפטור ו"מסלול ה-10%". יצוין כי לכל מסלול יש את יתרונות וחסרונות. בחירה במסלול הנכון עשויה לחסוך למשכיר עלויות מס משמעותיות.
המסלול הרגיל הוא למעשה הדרך הרגילה, שבה מדווחת ההכנסה החייבת מכל פעילות החייבת במס. פקודת מס הכנסה מאפשרת לנכות מההכנסות את ההוצאות שהוצאו לצורך יצירת אותן הכנסות
המסלול הרגיל: ניכוי מס על תיקונים שוטפים והריבית על המשכנתא
המסלול הרגיל הוא למעשה הדרך הרגילה, שבה מדווחת ההכנסה החייבת מכל פעילות החייבת במס. פקודת מס הכנסה מאפשרת לנכות מההכנסות את ההוצאות שהוצאו לצורך יצירת אותן הכנסות.
על פי עיקרון זה, ניתן לנכות מהכנסות השכירות הוצאות שוטפות, שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה מדמי שכירות. כך, לדוגמה: ריבית על משכנתא שנלקחה לצורך רכישת הדירה, תיקונים שוטפים של הנכס, מיסים עירוניים (אם חלים על המשכיר) וכו'. היתרון במסלול זה הוא שהמיסוי חל על הרווח בלבד.
יחד עם זאת, ישנם שני חסרונות עיקריים למסלול זה, שכדאי לתת עליהם את הדעת.
החיסרון הראשון: שיעורי המס הגבוהים, החלים על ההכנסה החייבת במסלול זה, אשר על פי רוב יהיו בשיעור 30% ומעלה (תלוי בגובה ההכנסות החייבות האחרות של המשכיר). רק משכירים שגילם מעל 60 שנה והכנסותיהם החייבות האחרות נמוכות, יזכו ליהנות ממדרגות מס נמוכות יותר על חלק מההכנסה החייבת.
החיסרון השני: מי שבוחר במסלול זה מחויב להגיש דו"ח למס הכנסה בכל שנת מס. דרישה זו מהווה בדרך כלל הגורם המונע העיקרי מפני בחירה במסלול זה. מבחינת רבים מהמשכירים - כמו אזרחים רבים אחרים, שאינם משכירים דירה - יש רתיעה פסיכולוגית מחשיפה לרשויות המס. מעבר לכך, המסלולים האחרים מציעים מסלולי מיסוי יותר אטרקטיביים.
מסלול הפטור נקבע כהוראת שעה, שנחקקה על רקע גל העלייה מברה"מ (לשעבר) בתחילת שנות התשעים. ברבות השנים, הפכה הוראת שעה זו לחוק קבע. מסלול זה קובע פטור חודשי על הכנסה שאינה עולה על 5,030 שקל בחודש
מסלול הפטור: פטור חודשי על הכנסות משכירות בסך של כ-5,000 שקלים
מסלול הפטור נקבע כהוראת שעה, שנחקקה על רקע גל העלייה מברה"מ (לשעבר) בתחילת שנות התשעים. ברבות השנים, הפכה הוראת שעה זו לחוק קבע.
מסלול זה קובע פטור חודשי על הכנסה שאינה עולה על 5,030 שקל בחודש (בשנת 2018).
זאת, בהתייחס לכלל ההכנסות מדמי שכירות מדירות המגורים שבבעלות המשכיר. יחד עם זאת, המחוקק ייעד את הפטור לאלה שאינם בעלי הכנסות גבוהות מהשכרת דירות, כך שנקבע מנגנון לפיו: אם סך ההכנסה מהשכרת כלל דירות המגורים עולה על תקרת הפטור, סכום הפטור קטן.
באופן כזה, כשסך ההכנסה מהשכרת כלל הדירות היא בסך של כפל תקרת הפטור (10,060 שקל בחודש בשנת 2018) - לא יינתן פטור כלל; וכל ההכנסה מהשכרת הדירות תהא חייבת במס.
יש לשים לב שהפטור ניתן לגבי דירות המשמשות בפועל למגורים ומושכרות ליחידים (או לחברה משכנת); הקטנת הפטור מבוצעת על פי סך ההכנסות מהשכרת כלל הדירות שבבעלות המשכיר, כולל הדירות שאינן משמשות בפועל למגורים.
חשוב לציין, כי החוק מחיל את ההוראות האמורות על התא המשפחתי, כך שלצורך מסלול זה ייחשבו כהכנסותיו של היחיד גם הכנסות מהשכרת דירות של בן זוגו (המתגורר עמו) ושל ילדו עד גיל 18.
בשונה מהמסלול הרגיל, מאחר שמדובר בהכנסה פטורה, אין היחיד מחויב בהגשת דו"ח שנתי לרשויות המס.
יצוין כי הוראת החוק מנוסחת כך שכל יחיד זכאי לנצל תקרת פטור. כך לדוגמה, דירת מגורים שהיא בבעלות 4 משכירים ומושכרת ב-20 אלף שקל לחודש תזכה בפטור מלא (כמובן, בהנחה שאין להם הכנסה מדירות אחרות; זאת, מאחר ש-5,030 שקלים בחודש לאדם כפול 4 משכירים - גבוה מסך השכירות, 20,000 שקלים).
במסלול ה- 10%, משלם היחיד מס בשיעור קבוע של 10% על כלל הכנסותיו מהשכרת דירות מגורים בישראל. בשונה מהמסלול הרגיל, המיסוי במסלול זה הוא על ההכנסות מדמי השכירות ולא על הרווח מפעילות ההשכרה
מסלול ה-10%: מס קבוע על כל ההכנסות מדמי שכירות
במסלול זה, משלם היחיד מס בשיעור קבוע של 10% על כלל הכנסותיו מהשכרת דירות מגורים בישראל. בשונה מהמסלול הרגיל, המיסוי במסלול זה הוא על ההכנסות מדמי השכירות ולא על הרווח מפעילות ההשכרה.
כלומר: לא ניתן לנכות הוצאות הכרוכות בייצור הכנסה זו. כמו כן, לא ניתן לקזז הפסדים, לקבל זיכויים ממס או לקבל פטור כלשהו לגבי הכנסות אלה. במילים פשוטות - מדובר בשיעור מס סופי, שאינו ניתן להפחתה מכוח הוראת חוק אחרת.
בהתאם לדרישות החוק, את סכום המס יש לשלם עד לסוף ינואר של השנה העוקבת לשנת המס שבה הופקו הכנסות השכירות.
קיימים מספר יתרונות בולטים במסלול זה. יתרון ראשון: מדובר בשיעור מס נמוך, יחסית לאפיקי השקעה אחרים; יתרון שני: אחוז המס הנמוך אינו מוגבל בתקרה כלשהי; יתרון שלישי: המשכיר אינו נדרש להגיש דו"ח שנתי לרשויות המס.
לא ניתן לשלב בין מסלול ה-10% למסלול הפטור לגבי אותה דירה
האם ניתן לשלב בין המסלולים?
לא ניתן לשלב בין מסלול ה-10% למסלול הפטור לגבי אותה דירה. לפיכך, אם סכום הפטור אינו מכסה את כל סכום ההכנסה החודשית מדירת מגורים מסוימת, יתרת הסכום החודשי תהיה חייבת במס, בהתאם למסלול הרגיל, כך שההוצאות יידרשו כנגד חלק זה באופן יחסי.
יחד עם זאת, ניתן לשלב בין המסלולים ביחס לדירות שונות. אין ספק כי השילוב הנכון בין המסלולים השונים עשוי להוביל לחיסכון אופטימלי בעלויות המס.
האם ההכנסות מהשכרת דירות מגורים חייבות במע"מ?
לא. חוק מע"מ פוטר ממס ערך מוסף הכנסות מהשכרת דירות מגורים.
עקרונית, החוק אינו מתייחס לכמות הדירות המושכרות, למעט בנוגע למסלול הפטור. עם זאת, בית המשפט העליון התייחס לסוגיה זו לאחרונה, בעניין שרגא בירן (ע"א 7204/15). בפסק הדין קבע בית המשפט מבחן כמותי-טכני, לפיו השכרה של 20-30 דירות עשויה להגיע לכדי עסק
האם החוק מבחין בין מי שמחזיק דירה אחת לבין מי שמחזיק דירות רבות?
עקרונית, החוק אינו מתייחס לכמות הדירות המושכרות, למעט בנוגע למסלול הפטור (שלא יחול במקרה של הכנסות גבוהות מהשכרת דירות, כפי שצוין לעיל).
עם זאת, בית המשפט העליון התייחס לסוגיה זו לאחרונה, בעניין שרגא בירן (ע"א 7204/15). בפסק הדין קבע בית המשפט מבחן כמותי-טכני, לפיו השכרה של 20-30 דירות עשויה להגיע לכדי עסק.
חשוב לציין כי פסיקת בתי המשפט (עד לפסק הדין בעניין שרגא בירן) התמקדה במבחנים איכותיים, הבוחנים את תדירות ואופי הפעולות שמבצע המשכיר.
הקביעה שפעילות ההשכרה מגיעה לכדי עסק עשויה להיות בעלת השלכות משמעותיות, מבחינת המיסוי. הכנסה עסקית חייבת בשיעורי מס גבוהים, העשויים להגיע עד שיעור 50%, חייבת בביטוח לאומי ואף עשויה להתחייב במע"מ. במקרים כאלה, היוועצות מבעוד מועד עם מומחה מס עשויה למנוע עגמת נפש ולהוביל לחיסכון בעלויות המס.
