מצאתם את הדירה שרציתם, מבחינת מיקום, גודל וקריטריונים נוספים. "סגרתם" בעל-פה עם בעלי הדירה על התנאים לרכישתה, כמו: מחיר, תנאי תשלום, תאריך פינוי. ומה עכשיו? עדיין לא חותמים - אלא עורכים "בדיקות נאותות" (DUE DILIGENCE)!
חשוב לבצע בדיקות כדי להמנע מהפתעות. דירה שמתגלה לאחר הקנייה כדירה "מקולקלת" - עלולה לגרום לכם נזק עצום בעשרות ומאות אלפי שקלים. למשל, קניינית - המוכר לא רשום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") אלא הוריו
בודקים?! מדוע יש לבצע בדיקות נוספות לפני חתימת הסכם?
כשקונים אבטיח, הבדיקה קלה: חותכים, ומיד יודעים, אם "אדום, מתוק בלי גרעינים", כלומר - טוב או לא טוב. ואם קנינו בלי לבדוק ומגלים שאינו טעים או מקולקל, זה הפסד כספי זניח בעשרות שקלים.
אבל, דירה אינה אבטיח: דירה שמתגלה לאחר הקנייה כדירה "מקולקלת" - עלולה לגרום לכם נזק עצום בעשרות ומאות אלפי שקלים. דוגמאות לכך: קניינית - המוכר לא רשום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") אלא הוריו, חוזית - החניה הפרטית מושכרת לשכן נכה, תכנונית - גג הרעפים לפרגולה הוא חריגת בניה, פיזית - הקיר בסלון צבוע על פני עובש מרטיבות, מיסויית - המוכר יחויב במס שבח כי עבר 18 חודשים מרגע שקנה דירתו החדשה, מימונית - אתם תקבלו 50% ולא 75% הלוואת משכנתא מהבנק. ואז, דירת החלומות תהפוך לחלום בלהות, ואתו החלפת המטבח, הריצוף והחלונות. מכאן, שמטרת הבדיקות המוקדמות למנוע מראש קניית "דירה מקולקלת" ונזקיה.
חשוב לבצע בדיקות מקדמיות: 1. בדיקות משפטיות (קנייניות, חוזיות ותכנוניות), 2. בדיקות פיזיות, 3. בדיקות מס, 4. בדיקות מימון. מדובר בבדיקות פשוטות וזולות יחסית, הנמשכות מספר שעות או ימים לכל היותר
אם כן, כיצד ניתן למנוע מראש קניית דירה "מקולקלת" ונזקיה?
"סוף מעשה במחשבה תחילה". לכן, לפני שחותמים הסכם המכר, מומלץ:
א) לבצע כל ארבע הבדיקות המקדמיות הבאות: 1) בדיקות משפטיות (קנייניות, חוזיות ותכנוניות), 2) בדיקות פיזיות, 3) בדיקות מס, 4) ובדיקות מימון. מדובר בבדיקות פשוטות וזולות יחסית, הנמשכות מספר שעות או ימים לכל היותר.
ב) לאחר הבדיקות: 1) תעדו את כל הממצאים והמסקנות שעלו מן הבדיקות, 2) והעבירו אותם לעורך הדין שלכם, 3) כדי שישלב אותם בהערות ובתיקונים להסכם המכר ובסוף בהסכם המכר שתחתמו. כך, לא רק תימנעו מקניית חתול בשק, אלא גם תהפכו את שלב ההערות והתיקונים לטיוטת ההסכם - לשלב קצר, פשוט וזול יחסית.
חשוב לבדוק, בין היתר, האם ה"אזורים החיצוניים" רשומים כחלק מהדירה (כגון: חניה, גג, קרקע, מרפסת, אדנית או מחסן - רשומים בפועל בנסח הטאבו כ"הצמדות"). כלומר, הצמדות הן שטחים השייכים באופן בלעדי וייחודי לדירה
1) מהן בדיקות המשפטיות?
הבדיקות המשפטיות הן: קנייניות, חוזיות ותכנוניות.
1א) הבדיקות "הקנייניות" נערכות באחת (לפחות) משלוש הדרכים הבאות:
• "נסח טאבו" מפנקסי המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין - כרוך בתשלום אגרה של 15 ש"ח.
• "אישור זכויות" מספרי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר: מנהל מקרקעי ישראל) - ללא תשלום אגרה לדירה הרשומה בספרי החברה המשכנת (למשל: עמידר, עמיגור, ועוד).
• "אישור זכויות" עדכני מספרי החברה המשכנת.
בבדיקות אלה נאסוף מספר פרטי מידע חשובים. מקוצר היריעה, ניקח כדוגמא קלאסית, מכירת זכות הבעלות הרשומה בנסח הטאבו של דירת מגורים עד 1.5 מיליון ש"ח:
הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר: מהות זכויות המוכרים בדירה. לדוגמה: האם המוכרים רשומים בפועל כיום כבעלי הדירה (או המוכרים זכאים להירשם בעתיד כבעלים, כמו - למוכרים רשומה רק הערת אזהרה מכוח הסכם רכישה מקורי שלהם, או שלמוכרים צו ירושה, או שלמוכרים צו קיום צוואה)? ואם לא - לא תוכלו לרשום הדירה על שמכם, ואף לא הערת אזהרה לטובתכם.
הבדיקה השנייה: האם פרטי הזיהוי של המוכרים רשומים היטב? כלומר - האם יש זהות מוחלטת בין פרטי המוכרים (כפי שהם מופיעים בתעודות הזיהוי שלהם) לבין הפרטים המופיעים בנסח הטאבו. למשל: בבני אדם- האם השם הפרטי ושם המשפחה וסוג הזיהוי וכל הספרות במספרי הזיהוי של המוכרים רשומים בנסח הטאבו באופן שלם ומדויק כמו שהם בתעודות הזהות שלהם? ואם לא - (למשל- אם מוכר מסוים נרשם רק בשם פרטי ושם המשפחה ללא סוג זיהוי וללא מספר זיהוי, ולמשל - אם מוכר מסוים נרשם בזמנו עם סוג זיהוי דרכון קנדי וכיום דרכונו פקע והוחלף מספרו) - ייתכן שהמוכר לא יוכל לחתום ויידרש להמציא פסק דין להוכחת בעלותו בדירה.
הבדיקה השלישית: היקף הזכויות שיש למוכרים. כלומר: מהו אחוז הבעלות הרשומה שיש למוכרים? האם הבעלות רשומה רק על שם המוכרים בנסח הטאבו? למשל - אם המוכרים הרשומים בנסח הם בעלי 50% מהבעלות הרשומה הרי שהם לא יוכלו למכור 100% ממנה, ולמשל - אם שני אחים שירשו את הדירה מהוריהם בעלי 100% מהבעלות הרשומה אז צריך ששני האחים יסכימו ויחתמו (ואגב, ייתכן שצריך שבני זוגם יחתמו גם אם בני הזוג לא רשומים בנסח הטאבו), ולמשל - אם המוכרים הם בעל ואשה ורק הבעל רשום (והאשה לא רשומה) בנסח הטאבו - ייתכן שצריך להחתים גם את אשתו על אף שרק הבעל רשום (אם אין הפרדה רכושית בדירה בהסכם ממון בין הבעל לאשה), ולמשל - אם המוכרים הם בעל ואשה ביחד עם הורי האשה כבעלים של דו-משפחתי אז ייתכן שצריך גם חתימת הורי האשה (וזה אם אין הסכם שיתוף וחלוקה שנרשם בטאבו לפני צו רישום בתים משותפים לפיו הדירה שקונים מהווה יחידה עצמאית ונפרדת לגמרי).
הבדיקה הרביעית: התחייבויות רשומות שיש למוכרים על הזכויות שלהם בדירה (כגון: משכנתא לבנק הפועלים בסכום רשום של 500,000 ש"ח בנסח הטאבו שקפצה בבנק ל-600,000 ש"ח כי המוכרים פיגרו כשנתיים בתשלומי משכנתא; עיקולים שהטילה גרושתו של אחד המוכרים כי לא שילם מזונות; צווי מניעה מבית משפט למשפחה שאוסרים למכור את הדירה כל עוד הורי המוכרים בחיים; או הערת אזהרה לטובת קונה אחר שהמוכרים ביטלו לו חוזה מכירה כי איחר בתשלומים). אם לא תדאגו מראש בתוך הסכם המכר כי המוכרים יסלקו ויבטלו ויסירו וימחקו התחייבויות אלה או אם לא תייצרו ביטחונות חוזיים חזקים (כמו: פיקדון בנאמנות, עיכוב תשלומים) מתוך כספים שתשלמו למוכרים, ייתכן שהם ירבצו על הדירה מרגע שחתמתם על ההסכם וייתכן שאחרים יוכלו לדרוש מכם שתשלמו את ההתחייבויות של המוכרים או שימכרו את הדירה או שיעכבו לכם אישורים מיוחדים כמו מס שבח לטאבו עד שלא ישולם השקל האחרון בחוב הכספי (אם יש) למס שבח.
הבדיקה החמישית: יש לבדוק האם ה"אזורים החיצוניים" רשומים כחלק מהדירה (כגון: חניה, גג, קרקע, מרפסת, אדנית או מחסן - רשומים בפועל בנסח הטאבו כ"הצמדות"). כלומר, הצמדות הן שטחים השייכים באופן בלעדי וייחודי לדירה. ובמקרה שאינם רשומים כהצמדות, ייתכן שהם חלק מרכוש משותף, השייך לכל בעלי הדירות בבניין או לחלק מהם.
1ב) מהן הבדיקות החוזיות?
ראשית, כדאי לשאול את המוכרים האם יש להם התחייבויות אחרות/נוספות שלא רשומות בנסח הטאבו? למשל - האם המוכרים חתמו על הסכמים, או כתבי התחייבות, כלשהן כלפי גוף כלשהו. למשל: האם המוכרים חתמו עם יזם/קבלן על הסכם תמ"א לפינוי ובינוי, או לחיזוק מבנים? האם הדירה מושכרת לשוכרים (אם כן - האם יש הסכם שכירות בכתב? האם זהו הסכם שכירות מוגנת או בלתי מוגנת? מהי תקופת השכירות המקורית? האם לשוכרים ישנה אופציה להארכת השכירות ואם כן לאילו תקופות נוספות? מי אחראי לפינוי השוכרים מהדירה הקונים או המוכרים? אילו ביטחונות מסרו השוכרים לידי המוכרים? מי אחראי לתיקון ליקויים שיהיו בדירה כמו פיצוץ בצנרת, סתימה באסלה, פיצוץ בבוילר? האם השוכרים משלמים בזמן או בעייתים? האם השוכרים מתחזקים את הדירה? האם ומתי יועברו דמי השכירות לקונים).
למשל- האם המוכרים חתומים על הסכם ניהול מול חברת ניהול בקשר לבניין שבו הדירה? אם כן - האם הסכם הניהול חתום בכתב? מהי תקופת הסכם הניהול? מהו התשלום החודשי לחברת הניהול? אילו שירותים מספקת חברת הניהול לבניין שבו הדירה? מה הטלפון של נציג חברת הניהול? האם אזור הדירה, חדר המדרגות לידה, המעלית, והחניה נקיים וצבועים ומתוחזקים כראוי?
מומלץ לוודא שהדירה בנויה על פי היתר הבניה ושאין בה חריגות בנייה שונות, כגון: תוספות בנייה, שינויי חזית, סגירת דלת, פתיחת חלון, גידור קרקע וכדומה
1ג) מהן הבדיקות התכנוניות?
מומלץ לוודא שהדירה בנויה על פי היתר הבניה ושאין בה חריגות בנייה שונות, כגון: תוספות בנייה, שינויי חזית, סגירת דלת, פתיחת חלון, גידור קרקע וכדומה. עליכם לברר האם יש תיק בניין במחלקת ההנדסה בעירייה (ולבדוק למשל: האם אישור לשימוש חורג שפקע; או הוצא צו הפסקת שימוש, צו הפסקת בנייה או צו הריסה נגד החריגות או שהחריגות מצויות בהליכי קבלת היתר בניה או נדרשות להיתר זה). כך או כך, יש לשקול מנגנון חוזי להכשרת חריגות הבנייה: האם המוכרים או הקונים אחראים לטפל בהכשרתן, להכין תכניות וגרמושקות ובקשות להיתר בניה להכשרתן, לשלם היטלים ואגרות רלבנטיות, מהו לוח הזמנים לכך, ובמסגרת זו לקבוע האם העלויות יושתו על המוכרים ויגולמו במחיר הדירה.
עולם התכנון והבנייה מורכב מעשרות חוקים, ותקנות ותקנים שדורשים מומחיות מיוחדת מאוד, לכן מומלץ כי שמאי מקרקעין או מהנדס בניין יעשה את הבדיקות התכנוניות האלו.
כדאי שתבדקו מצב פיזי בדירה: האם יש פגמים במערכות ותשתיות הגז, המים, החשמל, הביוב והניקוז שלה?
2) מהן הבדיקות הפיזיות?
כדאי שתבדקו מצב פיזי בדירה: האם יש פגמים במערכות ותשתיות הגז, המים, החשמל, הביוב והניקוז שלה? האם יש בה פגמים גלויים, כגון סימני קילופים, עובש, ריחות או רעשים? האם הדלתות והחלונות נפתחים ונסגרים בקלות? האם הם יציבים ואינם מתנדנדים? בדקו גם את הריצוף: האם יש מרצפות סדוקות או מוכתמות, מרצפות "רוקדות" או מתנדנדות, הפרשי מידות בין המרצפות ועוד.
בדיקה פיזית צריכה לכלול גם חיפוש (ככל שניתן) אחר פגמים נסתרים, כגון: רטיבות כתוצאה ממי גשם שחדרה דרך פתחי החלונות, התקרה או הדלתות; סתימות או נזילות שונות בדירה עצמה או מדירות שכנות. כמובן, אין מניעה מלקנות דירה שהתגלו בה פגמים כאלה ואחרים, אך כדאי לגלם העלות לתיקונם בתוך מחיר הדירה, וגם לקחת תעודות אחריות בכתב לתיקונים שבוצעו בדירה (למשל: תעודות אחריות לדוד השמש, לזפת בגג, לאיטום מרטיבות ונזילות).
מומלץ לבצע בדיקות פיזיות אלו בעזרת מהנדס בניין או חברת בדק.
מוצע שתבדקו שעומד לרשותכם היקף מימון שמספיק לרכישת הדירה. כן בדקו את תנאי זמינותו ונזילותו
3) מהן בדיקות המימון?
מוצע שתבדקו שעומד לרשותכם היקף מימון שמספיק לרכישת הדירה. כן בדקו את תנאי זמינותו ונזילותו (למשל: הכסף אינו "סגור" בתוכנית חיסכון שתחנת היציאה ממנה בעוד שנה), כך שתוכלו לעמוד בתנאי התשלום המוסכמים. אם המימון כולל לקיחת משכנתא, ודאו שתקבלו מהבנק למשכנתאות אישור עקרוני בכתב לקבלת משכנתא (חשוב מאוד) עם פירוט סכומים ואחוזי המימון ועם תנאים שלפיהם תקבלו משכנתא וחריגים שלפיהם לא תקבלו משכנתא.
במסגרת התכנון הכלכלי, כדאי גם לבדוק מראש את הפרוצדורות הנדרשות לקבלת הלוואת משכנתא, ואת עלויותיהן השונות. כך, למשל: אם זכויות המוכרים אינן רשומות בנסח הטאבו, ייתכן שעד לרישומן הבנק לא יפתח לכם תיק משכנתא. בנוסף, הבנק עלול שלא לשלם את המשכנתא, אם לא ישולם כל ההון העצמי (ואם הדירה הוערכה בחוות דעת של שמאי המקרקעין פחות מהמחיר בהסכם, תחויבו לשלם יתרת ההון העצמי). לבסוף, אם על הדירה יש משכנתא קודמת, תחויבו שהמשכנתא תשולם (או מכספי המוכרים או מהון עצמי שלכם או מכספי המשכנתא שלכם) ותבקשו לקבל נסח טאבו "נקי" (כלומר - שהמשכנתא של המוכרים בוטלה ונמחקה מהטאבו). ואם אתם זקוקים למשכנתא "על השקל", מומלץ לבצע "שמאות מוקדמת" (לפני חתימת הסכם קניית הדירה) כדי לקבל חוות דעת השמאי על שווי הדירה, וכך תוכלו לדעת ו"להבטיח" מראש ולפני נטילת סיכונים והתחייבויות מיותרים אם תוכלו (או לא תוכלו) לממן את כל התשלומים שבהסכם לרכישת הדירה. אמנם "שמאות מוקדמת" יקרה יותר משמאות "רגילה" (לאחר חתימת הסכם קנייה), אך עדיין כדאית ובכוחה להבטיח לכם יכולת מימון "בטוחה".
את בדיקות המימון אמנם תוכלו לבצע בעצמכם, אך ייתכן כי יועץ משכנתאות מנוסה ומוכר בבנקים, יוכל לסייע לכם בקבלת הלוואת משכנתא בתנאים ובריביות נוחות וזולות ולחסוך דרכו עשרות ואולי מאות אלפי שקלים גם אם שכרו כמה אלפי שקלים.
מס השבח משולם, לרוב, על ידי המוכר. מומלץ לבדוק האם המוכר זכאי לפטור מלא/חלקי ממס שבח ולפי איזה סעיף בדיוק בחוק; ולבדוק מהו הסכום הצפוי של מס השבח שהמוכר ייחשף אליו, אם לא יקבל פטור
4) מהן בדיקות המס?
מומלץ לבדוק האם מכירת הדירה כרוכה בתשלום מס שבח, מס רכישה או היטל השבחה.
מס השבח משולם, לרוב, על ידי המוכר. מומלץ לבדוק האם המוכר זכאי לפטור מלא/חלקי ממס שבח ולפי איזה סעיף בדיוק בחוק; ולבדוק מהו הסכום הצפוי של מס השבח שהמוכר ייחשף אליו, אם לא יקבל פטור.
כך תדעו מהו הסכום המדויק, שתפקידו בנאמנות, עד שתקבלו אישור מס שבח לטאבו. כדאי מאוד שסכום זה יהיה מתוך התשלומים על מחיר הדירה, והוא יבטיח כיסוי של תשלום מס השבח, אם לפתע מסיבה כלשהי המוכר לא ימציא אישור מס שבח לטאבו, או לפתע המוכר לא יקבל פטור אלא יחויב במס שבח בסכום הצפוי.
מס הרכישה מוטל, לרוב, עליכם, הקונים. יש לבדוק מראש האם אתם זכאים לפטור מלא או חלקי ממס הרכישה. בדרך כלל, קונים שזו דירתם היחידה, זכאים לפטור מלא - עד 1,664,520 ₪. חשוב אפוא לבדוק מה צפוי להיות גובה מס הרכישה לחובתכם במקרים מסוימים.
לבסוף, כדאי לבדוק האם הדירה פטורה מהיטל השבחה, האם נשלחה למוכרים דרישה לתשלום היטל השבחה (ומה תנאי הדרישה) או האם יש היטל השבחה שתהיו צפויים לשלם בעתיד.
בעיריות מסוימות (כמו: עיריית חיפה, קריית מוצקין, נהריה, עפולה) ניתן לדעת לפני חתימת הסכם אם יש או אין היטל ההשבחה, ואם יש מה גובהו. אך, בעיריות אחרות ניתן לדעת רק לאחר חתימת הסכם המכר. מומלץ לבצע את בדיקות המס בעזרת מהנדס בניין, יועץ מס, או שמאי מקרקעין.
הבדיקות יבטיחו לכם כי אינכם קונים "חתול בשק", כי לא צפויות לצוץ הפתעות בלתי נעימות בעתיד שיהפכו לכם את דירת החלומות לחלום בלהות, לעוגמת נפש וימנעו מכם לשים את כספיכם על קרן הצבי
האם הבדיקות השונות מייקרות שלא צורך את העסקה?
קניית דירה היא עסקה גדולה במאות אלפי שקלים ואף מיליוני שקלים. ייתכן שזו עסקה חד פעמית או מהעסקאות הבודדות שתעשו בחייכם בהיקף כה משמעותי. עלות הבדיקות השונות היא בסכום קטן, יחסית למחיר העסקה כולה. מומלץ שלא "לחסוך" אותו בבדיקות האלו. הבדיקות יבטיחו לכם כי אינכם קונים "חתול בשק", כי לא צפויות לצוץ הפתעות בלתי נעימות בעתיד שיהפכו לכם את דירת החלומות לחלום בלהות, לעוגמת נפש וימנעו מכם לשים את כספיכם על קרן הצבי.
לסיכום: עסקת מקרקעין ובמיוחד עסקת לרכישת דירה יד שנייה - מורכבת מתחומים משפטיים רבים, הדורשים ידע ומומחיות וניסיון מיוחדים. לא כל עורך דין בקי בכך. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום, ש"ינצח" על התהליך כולו מרגע שרוצים "לסגור" על הדירה, דרך השלב שמנהלים משא ומתן לקראת חתימת הסכם, השלב שחותמים על הסכם המכר, ועד לרגע שמקבלים "מפתח" (חזקה) בדירה ומקבלים "טאבו" (רישום העברת זכויות על שמכם). היעד של עסקה בטוחה כזו עוברת אך ורק בביצוע הבדיקות המקדמיות האלו, תיעוד כל הממצאים והמסקנות שעלו מהן, העברתן אליכם הקונים ועורך הדין שלכם, שילובן בשלב ההערות והתיקונים בטיוטות שלקראת חתימת הסכם המכר, ולבסוף לעגן אותם בתוך ההסכם גופו. ביצוע כל המרכיבים האלו ביחד, אפשרי דרך עורך דין עם מומחיות וניסיון בעסקאות מקרקעין בכלל ובעסקאות מכר וקנייה של דירות יד שנייה בפרט.
* משרד עורכי דין בנצי (בנציון) בן דוד מתמחה בנדל"ן וחוזים.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
*** הרשימה למעלה היא חלקית בלבד ולא ממצה.
**** אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ אישי, המותאם לצרכיו הספציפיים של כל לקוח ולקוח.
