קצב הגידול המהיר של האוכלוסייה במהלך העשורים האחרונים, הצפיפות שנוצרה בעקבות גידול האוכלוסייה והצורך בחיזוק מבנים ישנים, כדי שיוכלו לעמוד מול רעידות אדמה - הובילו לשגשוג עצום של פרויקטים נדל"ניים מסוג תמ"א 38 והתחדשות עירונית. מדובר בפרויקטים שמטרתם להרוס או לשפץ מבנים ישנים ולבנות במקומם מבנים חדשים ויציבים, עם יותר קומות ויותר דירות למגורים.
לצד ההבטחה הגדולה, חשוב לזכור שפרויקטים מסוג תמ"א 38 והתחדשות עירונית, הם למעשה עסקאות נדל"ן מורכבות מאוד. לכן, יש חשיבות רבה לכך שהדיירים יקבלו לאורך כל הדרך ליווי צמוד ע"י עורך דין בקיא ומנוסה בתמ"א 38.
תמ"א 38" - פרויקטים מסוג תמ"א 38 נועדו במקור לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, והם מבוצעים במתכונת של עיבוי הבניינים הקיימים (תמ"א 1/38) או במתכונת של הריסה ובניה מחדש (תמ"א 2/38)
מהי תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38?
תמ"א 38 היא אחת משלוש תכניות ההתחדשות העירוניות, שמטרתן לשפץ, לשקם ו/או לבנות מחדש בניינים או שכונות מגורים ותיקות.
• "פינוי בינוי" - פרויקטים שבהם הורסים את הבניינים הישנים ובונים במקומם בניינים חדשים. בתום הפרויקט, מקבלים בעלי הדירות דירה חדשה וגדולה יותר מדירתם המקורית.
• "עיבוי בינוי" - בפרויקטים אלה, נעשית תוספת מתונה יחסית של בנייה, על גבי המבנים הקיימים (כגון: תוספת קומות או אגפים חדשים). בתום הפרויקט, בעלי הדירות נהנים מתוספת חדשה לדירתם המקורית.
• "תמ"א 38" - פרויקטים מסוג תמ"א 38 נועדו במקור לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, והם מבוצעים במתכונת של עיבוי הבניינים הקיימים (תמ"א 1/38) או במתכונת של הריסה ובניה מחדש (תמ"א 2/38). בשני המקרים, בתום הפרויקט מקבלים בעלי הדירות שדרוג של הבניין (לרוב, עם תוספת מעלית) ותוספת לשטח הדירה של עד 25 מ"ר. המודל העסקי בכל התוכניות זהה ומבוסס על כך שהעלויות אינן מוטלות על הדיירים, אלא על יזמים פרטיים. בתמורה למימון הפרויקט, היזמים יוכלו להרוויח ממכירת הדירות החדשות שיתווספו.
הנפגעים העיקריים הם בדרך כלל הדיירים: חוזים משפטיים המוכתבים חד־צדדית על ידי היזמים ומקפחים את זכויות הדיירים, חוזים שאינם כוללים הגנות משפטיות מספקות ועוד
אם כך, איפה טמון המלכוד?
על פני הדברים, עסקאות ההתחדשות העירונית ותמ"א 38 הן עסקאות נדל"ן המשרתות לטובה את כל הצדדים: הדיירים זוכים בדירה חדשה ומרווחת ובשדרוג של סביבת המגורים שלהם, ללא השקעה כספית מצדם; היזם זוכה ברווח כלכלי, כתוצאה ממכירת הדירות בקומות שהתווספו; הרשות המקומית נהנית משיפור התשתיות; והמדינה מרוויחה יותר מקומות למגורים ויותר הגנה מפני רעידות אדמה.
ובכל זאת: המציאות מלמדת שלא תמיד כל הצדדים יוצאים מורווחים. הנפגעים העיקריים הם בדרך כלל הדיירים: החל מחוזים משפטיים המוכתבים חד־צדדית על ידי היזמים ומקפחים את זכויות הדיירים, חוזים שאינם כוללים הגנות משפטיות מספקות ו/או בטחונות למקרה של חדלות פירעון מצד היזם, היעדר ייצוג ו/או שיתוף של הדיירים בגיבוש תכנית הפרויקט ועד פגיעה בקבוצות מוחלשות ואף הדרתן מהמתחמים החדשים, בשל עלויות התחזוקה הגבוהות של המתחם החדש.
על פי דו"ח שפרסם משרד הרווחה ביוני 2016, אלפי משפחות ממעמד סוציו אקונומי נמוך מכל רחבי הארץ, נוצלו במסגרת מיזמי התחדשות עירונית והוחתמו על מסמכים שקיפחו את זכויותיהם: 2,763 משפחות קיבלו סיוע מעובדים סוציאליים "בשל תופעות של ניצול ו/או החתמה על מסמכים שנראים כפוגעניים וסיוע במצבים של חוסר אונים בתהליך שבו הם אינם יודעים איך להגן על הנכס היחיד שלהן"; 629 משפחות קיבלו "ליווי אישי וסיוע במקרי משבר" הקשורים לתהליכי התחדשות עירונית, בהם קשישים וניצולי שואה שנקלעו לחרדה בשל המחשבה שרוצים "לגרשם מהבית", עולים שנזקקו לתרגום, וכן "תושבים המתקשים להשמיע את קולם בתהליך ולקדם את האינטרסים שלהם"; רבים אחרים כלל לא הבינו על מה חתמו, חתמו רק כי לחצו עליהם ו/או חתמו כי חשבו (בטעות) שהחוזה הוא מול העירייה ולא מול יזם פרטי.
תפקידו של עורך הדין שמייצג את הדיירים בפרויקט הוא ללוות אותם, לייעץ להם ולנהל בשמם את העסקה מול היזם
תפקידו של עורך הדין בליווי הדיירים בפרויקט התחדשות עירונית
בעקבות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות, תשע"ז-2017) המכונה גם "חוק המאכערים", תחום התמ"א 38 אמנם פחות פרוץ היום. עם זאת, לאור כל האמור לעיל, ברור כי התקשרות של דיירים עם יזם ללא ליווי של עו"ד אינה מומלצת.
תפקידו של עורך הדין שמייצג את הדיירים בפרויקט הוא ללוות אותם, לייעץ להם ולנהל בשמם את העסקה מול היזם. ייצוג זה כולל סל נרחב של שירותים משפטיים ובהם:
• ניהול משא ומתן בשם הדיירים;
• פיקוח משפטי על הליכי הרישום, השלמות רישום, חתימות ומעקב אחר טיפול היזם בדיירים סרבנים;
• פיקוח משפטי מטעם בעלי הדירות על הדיווח לרשויות המס ועל טיפול היזם בחבויות המס של בעלי הדירות;
• פיקוח משפטי מטעם בעלי הדירות על התכנון והתאמתו להתחייבויותיו של היזם בהסכם, יחד עם המפקח ובעלי המקצוע הנוספים;
• מעקב אחר טיפול היזם בהתנגדויות ועררים (אם יש עררים);
• בדיקת המימון הבנקאי והיערכות לביצוע;
• ביקורת משפטית על ביצוע ומסירת דירות;
• מילוי תפקידי נאמנות שונים במהלך הפרויקט ואימות חתימה על מסמכים עבור בעלי הדירות;
• עדכון שוטף של נציגות הדיירים והשתתפות באסיפות דיירים, ככל שיידרש.
ברוב המקרים, היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים. המטרה היא להבטיח כי שום הוצאה כספית הכרוכה בהתחדשות העירונית לא תיפול על כתפי הדיירים
מי צריך לשלם על שירותי עורך הדין?
חשוב מאוד לדעת כי ברוב המקרים, היזם הוא זה שמשלם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים. המטרה היא להבטיח כי שום הוצאה כספית הכרוכה בהתחדשות העירונית לא תיפול על כתפי הדיירים.
עם זאת, על אף שמדובר במבנה התקשרות חוקי ואתי, בפועל עלולים להיווצר ניגודי עניינים, שכן בסופו של יום היזם משלם את שכר עורך הדין - העלול למצוא את עצמו בניגוד עניינים, במקרה שהגנה על זכויות הדיירים באה על חשבון האינטרסים של היזם.
כדי למנוע את ניגוד העניינים מבלי להשית את העלויות על הדיירים, קבעה לשכת עורכי הדין מספר כללים בעניין זה (החלטה מספר את/ 4/14):
1. אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לייצג גם את היזם, לא לעניין העסקה עצמה וגם לא לעניין הרישום;
2. אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לכרות הסכם עצמאי עם היזם בו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם לקוחותיו של עורך הדין המייצג, קרי - הבעלים. אם יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי הבעלים בלבד ובשום מקרה לא כלפי עורך הדין המייצג אותם;
3. אין מניעה לחשוף בפני היזם את שכר טרחתו של עורך הדין, כפי שסוכם על ידי עורך הדין ולקוחותיו. עם זאת, עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו והיזם לא יהיה מעורב בו;
4. חובה על עורך הדין המבקש לקבל על עצמו את הייצוג לבחון, בכל מקרה לגופו, אם קיים ניגוד עניינים אשר עשוי להשפיע על תפקודו.
לסיכום: חשוב לזכור כי תמ"א 38 היא עסקת נדל"ן מורכבת ורגישה. בשונה מעסקת נדל"ן רגילה, בעסקת תמ"א 38 החתימה על החוזה מקנה לקבלן את מלוא הזכויות ודומה במהותה לחוזה של מכירת דירה. לכן, אם לא יהיה מי שיגן על זכויותיהם, עלולים הדיירים לאבד את ביתם ולמצוא את עצמם חסרי כל.
לאור זאת, יש חשיבות רבה לליווי של הדיירים לאורך כל הדרך, ע"י עו"ד שמתמחה בתחום ההתחדשות העירונית. עו"ד בעל ניסיון בתחום ידאג להגן על האינטרסים של הדיירים ולנסח את חוזה ההתקשרות עם היזם, כך שיתאים לצרכים האינדיבידואליים של כל אחד מהדיירים (בנפרד) ושל כל הדיירים (יחד).
תפקידו של עורך הדין בליווי דיירים בתמ"א 38 הוא חשוב ביותר, שכן הוא עומד תמיד לצד בעלי הדירות מול גופים גדולים ומקצועיים, מגן עליהם מפני פגיעה ודואג לשמירה על זכויותיהם.
* עו"ד אבירם טולדנו ועו"ד אופיר מיוסט עוסקים בתחום המסחרי ובמקרקעין, בעלי משרד עורכי הדין טולדנו מיוסט ושות', המתמחה בליווי דיירים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ו/או התחדשות עירונית.
** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.
