הרעיון העומד מאחורי התוכנית הממשלתית "מחיר למשתכן" הוא רעיון מבורך, שמטרתו לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה ראשונה במחיר מוזל. עם זאת, למרבה הצער, לא מעט זוגות שרכשו דירה במסגרת הפרויקט ללא ליווי של עורך דין, מצאו את עצמם מול שוקת שבורה, לאחר שהקבלן שממנו רכשו נעלם ו/או פשט את הרגל, הפרויקט נתקע ולא התקדם מסיבות שונות וכו'. כיצד תוכלו לשמור על האינטרסים שלכם? על כך נרחיב בכתבה זו.
מחיר למשתכן היא תוכנית דיור ממשלתית, במסגרתה מוצעת לזכאים שעלו בהגרלה, אפשרות לרכוש יחידות דיור חדשות במחיר מוזל, בכל רחבי הארץ
מהו מחיר למשתכן?
מחיר למשתכן היא תוכנית דיור ממשלתית, במסגרתה מוצעת לזכאים שעלו בהגרלה, אפשרות לרכוש יחידות דיור חדשות במחיר מוזל, בכל רחבי הארץ. כדי לעודד את בניית יחידות הדיור האלה, מעניקה המדינה הטבות שונות לקבלנים וליזמי הנדל"ן שנתנו את הצעת המחיר הנמוכה ביותר, באמצעות מכרז.
בשנת 2017 הוחלט לפתוח את התוכנית גם עבור משפרי דיור
למי מיועדת תוכנית מחיר למשתכן?
במקור, יועדה תוכנית מחיר למשתכן לקבוצות שונות באוכלוסיה של "חסרי דירה": מי שלא היו בעלי זכות בדירה או בחלק מדירה ב-3 השנים שקדמו לחתימת החוזה ואין להם זכויות במגרש למגורים.
בשנת 2017 הוחלט (החלטת מועצת רמ"י מס' 1508) לפתוח את התוכנית גם עבור משפרי דיור:
- מי שבבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, או שהיה בבעלותם יותר משליש בדירת מגורים יחידה, ב-3 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן (בני זוג ייחשבו משפרי דיור, גם אם בבעלות רק אחד מהם דירת מגורים יחידה או יותר משליש בדירת מגורים יחידה ב-3 השנים שקדמו לרכישה).
מי שבבעלותם כיום יותר משליש בקרקע המיועדת למגורים (בני זוג ייחשבו משפרי דיור, גם אם בבעלות רק אחד מהם יותר משליש קרקע המיועדת למגורים).
התוכנית מיועדת לקבוצות שונות של אזרחים, ובהן: זוגות נשואים או ידועים בציבור, הורים גרושים מתחת לגיל 35, שילדיהם אינם בחזקתם, נפגעי פעולות איבה בשיעור 50% נכות ומעלה לצמיתות
מי זכאי לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן?
כאמור, התוכנית מיועדת לקבוצות שונות של אזרחים, ובהן:
- זוגות נשואים או ידועים בציבור (לרבות זוגות שנרשמו לנישואין בתוך שלושה חודשים וזוגות מהמגזר הערבי שהתארסו באופן רשמי בטקס אירוסין);
- יחידים (רווקים, גרושים ואלמנים) מעל גיל 35;
- הורה עצמאי (חד-הורי) עם ילד אחד לפחות, שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנה, המתגורר עם ההורה דרך קבע ונמצא בחזקתו, ובכלל זה הורה עצמאי שהיה בעל זכויות של עד 50% בדירה שנמכרה בעקבות גירושין או במהלך הנישואין (קודם לגירושין) 5 שנים טרם הגשת הבקשה, ולא היו לו זכויות נוספות לדירה ב-6 שנים שקדמו למועד הגשת הבקשה;
- הורים גרושים מתחת לגיל 35, שילדיהם אינם בחזקתם;
- נכים יחידים בגפיים תחתונות בני 21 ומעלה, המרותקים לכיסא גלגלים לצמיתות ובעלי דרגת נכות לצמיתות בשיעור 75% או יותר;
- נכים רפואית בשיעור 50% ומעלה לצמיתות;
- נפגעי פעולות איבה בשיעור 50% נכות ומעלה לצמיתות;
- נכי משרד הביטחון בשיעור 50% נכות ומעלה לצמיתות.
ההשתתפות בתוכנית מחיר למשתכן כוללת שישה שלבים, ביניהם: הוצאת אישור זכאות, בדיקת אפשרויות למימון הדירה ובחירת דירה אצל החברה הבונה וחתימה על חוזה
כיצד ניתן להשתתף בתוכנית מחיר למשתכן?
ההשתתפות בתוכנית מחיר למשתכן כוללת שישה שלבים:
- הוצאת אישור זכאות;
- הרשמה להגרלה לפרויקט;
- המתנה להגרלה ולהודעה על תוצאותיה;
- בדיקת אפשרויות למימון הדירה;
- בחירת דירה אצל החברה הבונה וחתימה על חוזה;
- מימוש המענק והוצאת תעודת זכאות למשכנתא.
חשוב לזכור שעל אף שמדובר ביוזמה ממשלתית, רכישת דירה במסגרת הפרויקט היא עסקת מכר מקרקעין לכל דבר ועניין, המתנהלת מול היזם/הקבלן ולא מול המדינה
אם כך, היכן טמון ה"מוקש" של פרויקט מחיר למשתכן?
על פני הדברים, נראה כי כולם מרוויחים: הקבלנים זוכים להטבות, בתמורה למכירת חלק מהדירות במחיר מוזל, הזכאים יכולים לרכוש דירה והמדינה פועלת לטובת אזרחיה. ובכל זאת... חשוב לזכור שעל אף שמדובר ביוזמה ממשלתית, רכישת דירה במסגרת הפרויקט היא עסקת מכר מקרקעין לכל דבר ועניין, המתנהלת מול היזם/הקבלן ולא מול המדינה.
המחשבה שמדובר בפרויקט של המדינה - ובעקבות זאת ההנחה של הרוכשים כי כספם "בטוח" וכי המדינה ערבה להם - היא אחת הטעויות המהותיות והמצערות ביותר, המאפיינת רבים מהזוכים בהגרלה. הטעות גורמת להם לחשוב שהם יכולים להסתמך על עורך דין מטעם הקבלן/היזם ולוותר על ליווי עורך דין מטעמם, בתהליך רכישת הדירה.
כך קרה למשל, לזוג צעיר מצפון הארץ שזכה בהגרלה, שילם לקבלן את המקדמה במזומן (מכסף שהוריהם לוו מקרנות הפנסיה כדי לעזור להם) ונותר ללא כלום לאחר שהקבלן הלך לעולמו. בני הזוג חשבו, שמכיוון שמדובר בפרויקט "מטעם המדינה", המדינה ערבה לכספם ולכן אין צורך בליווי של עו"ד מטעמם, אך המציאות הוכיחה להם שלא כך הדבר.
למרבה הצער, מכיון שבני הזוג שילמו במזומן ולא היה עו"ד שידאג להם לביטחונות, לא היתה להם דרך לדעת מה יעלה בגורל הדירה שרכשו והכסף שכבר שילמו.
במקרים אחרים נאלצו הרוכשים להתמודד עם מצב שבו הקבלן פשט את הרגל או הפסיק את העבודות, מבלי שבהסכם הרכישה שלהם יש סעיף שמגן עליהם מפני מצבים כאלו ו/או ערבויות שיכסו את הנזק שנגרם להם וישיבו להם את הכספים ששולמו.
מדוע כה חשוב לא לוותר על עורך דין מטעם הקונים?
עסקת רכישת דירה אינה עניין של מה בכך, בוודאי במקרים בהם מדובר ברכישת דירה "על הנייר", במיוחד כשמדובר ברכישת דירה "על הנייר" במסגרת "מחיר למשתכן". זאת, מאחר שבשונה מרכישת דירה קיימת, רכישת דירה שטרם נבנתה, טומנת בחובה סכנות רבות, הדורשות התייחסות משפטית רחבה, שתגן על הרוכשים בצורה הטובה ביותר האפשרית.
בעניין זה, חשוב לזכור כי תפקידו של עורך הדין מטעם הקבלן/היזם הוא להגן על האינטרסים של הלקוח שלו (הקבלן/היזם) ולא בהכרח על האינטרסים של רוכשי הדירות. לכן, אל לרוכשים להסתמך עליו. חשוב מאוד לבצע את תהליך הרכישה, בליווי עורך דין מטעם הרוכשים.
תפקידו של עורך הדין המייצג את הרוכשים (הזוכים) הוא לדאוג לאינטרסים שלהם לכל אורך הדרך ולוודא כי הרוכשים (וכספם) יהיו מוגנים, מפני כל צרה
מהם היתרונות של ייצוג ע"י עורך דין מטעם הרוכשים הזוכים ב"מחיר למשתכן"?
תפקידו של עורך הדין המייצג את הרוכשים (הזוכים) הוא לדאוג לאינטרסים שלהם לכל אורך הדרך ולוודא כי הרוכשים (וכספם) יהיו מוגנים, מפני כל צרה (שלא תבוא...).
כך, למשל:
- לוודא שחוזה המכר עומד בתנאים השונים שנקבעו ע"י משרד הבינוי והשיכון;
- לנהל מו"מ בשם הזוכים;
- לבדוק ולוודא כי לקבלן יש ביטחונות ראויים;
- לפקח על תהליכי הבנייה ועל העברת הכספים ההדרגתית;
- לטפל במסמכים משפטיים ו/או בדרישות בירוקרטיות שונות (אם וכאשר יידרשו);
- לוודא שהקבלן עומד בהתחייבויותיו השונות (גודל הדירה, עמידה בזמנים וכו').
לסיכום: תוכנית מחיר למשתכן מאפשרת למשפחות רבות להגשים את חלומן ולרכוש דירה בישראל, אך חשוב לזכור שהעסקה מתבצעת מול קבלנים פרטיים ולא מול המדינה. מכיוון שהזוכים בתוכנית מחיר למשתכן הם משפחות שזו הדרך היחידה עבורן לדירה, הרי שרכישת דירה ללא ליווי עו"ד מעמידה את הרוכשים ואת כספם בסכנה ממשית.
לאחרונה, וכחלק מהרחבת הפתרונות במציאת דיור למשתכן, הצטרפה אל תוכנית מחיר למשתכן תוכנית נוספת: דירה בהנחה, שבמסגרתה יוכלו זוגות צעירים, מחוסרי דיור ומשפרי דיור, לרכוש דירה בהנחה משמעותית. במסגרת התוכנית, יוגרלו כ-30 אלף דירות ב-31 ישובים ברחבי הארץ, כאשר כ-50% מן הדירות המוגרלות נמצאות באזורי הביקוש - ישובים מועדפים לדיור, כמו: ירושלים, ראשון לציון, אשדוד, בני ברק, חיפה ועוד.
עדכון: בשבוע האחרון, הגיעו אלינו שאלות רבות מצד גולשים בנוגע לתוכנית.
מבולבלים?
מערכת זאפ משפטי עונה לכם בכל הנוגע לתוכנית דירה בהנחה.
* עו"ד אבירם טולדנו ועו"ד אופיר מיוסט עוסקים במשפט מסחרי ומקרקעין, בעלי משרד עורכי הדין טולדנו מיוסט ושות', המתמחה במתן שירות לעסקים בתחום העסקי, המסחרי והתאגידי.
** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת zap משפטי.
