לאחרונה פורסם תיקון לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975.
במסגרת התיקון (תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) (תיקון), התשע"ט-2019), הוגדר לוח תשלומים חדש לרוכשי דירות חדשות בפרויקט בניה חדשה. לראשונה, נקבע לוח תשלומים נפרד לרוכשי דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 (חיזוק).
התיקון פורסם ב- 16.4.19 ותחולת התקנות החל מ- 16.5.19.
מטרת תקנות המכר (דירות) היא לוודא כי כספי רוכשי הדירות מובטחים, תוך יצירת איזון בין האינטרסים של הצדדים
רקע
עפ"י חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, כספי רוכשי דירה חדשה מוגנים באמצעות אחת הבטוחות המפורטות בחוק, ובהן: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה. מטרת החוק היא הגנה על הרוכש מפני סכנת אובדן כספו, בעסקת הרכישה.
בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975, נקבע לוח תשלומים, המותאם לשלבי התקדמות הבניה, על פיו הוגבלו התשלומים אותם ניתן לגבות מרוכש דירה חדשה, כאשר הבטוחה הניתנת לו היא הערת אזהרה.
לוח תשלומים זה מהווה מנגנון הגנה לרוכש, כך שקיימת הגבלה עפ"י אחוזים מסוימים מתוך מחיר הדירה, אותו מוכר דירה יכול לקבל מהרוכש בכל שלב משלבי הבניה. המנגנון מסייע לצמצום החשיפה של הרוכש, במקרה שהסכם המכר מתבטל, או שמסיבה כלשהי מוכר הדירה אינו מספק את מה שהבטיח.
מטרת התקנות היא לוודא כי כספי רוכשי הדירות מובטחים, תוך יצירת איזון בין האינטרסים של הצדדים. מצד אחד, שמירה על ביטחון כספי רוכשי הדירות וקבלת הזכויות המגיעות להם, במסגרת עסקת המכר; מצד שני, הימנעות ממצב של הכבדה כספית מיותרת על יזמים, כך שיוכלו להמשיך בביצוע פרויקטים.
לאחר התיקון, חלק מתשלומי הרוכש נדחים למועדים מאוחרים יותר בתהליך הבנייה, דבר המקנה הגנה גדולה יותר לרוכש ומצמצם את הסיכון מבחינתו
בניה חדשה
לוח התשלומים, המבוסס כאמור על שלבי התקדמות הבניה, נקבע בשנת 1975 והיה מותאם לקצב התקדמות הבניה דאז. לוח התשלומים אינו משקף את שיטות הבניה הנהוגות כיום ואת עלויות שלבי הבניה השונים כיום.
לוח התשלומים היה לוח תשלומים אחיד לכל הדירות החדשות, הנמכרות ע"י יזמים / קבלנים, ללא התייחסות לסוגי הפרוייקטים השונים. משרד הבינוי והשיכון בדק את הנתונים שהיוו בסיס לקביעת לוח התשלומים בזמנו, ומצא כי קיים צורך לעדכנו, כך שישקף את קצב התקדמות הבניה עפ"י שיטות הבניה כיום ואת עלויות שלבי הבניה השונים, תוך התייחסות ספציפית לדירות הנמכרות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, מסוג חיזוק, שיפוץ והרחבה.
לוח התשלומים שנקבע במסגרת התקנות החדשות מרווח יותר מלוח התשלומים שנקבע במסגרת התקנות הישנות ומגדיר עוד מספר שלבים שלא היו קיימים בלוח הישן. התקנות הישנות הגדירו 5 שלבים, ואילו במסגרת התקנות החדשות נקבעו 8 שלבים. השלבים ואחוזי התמורה המשולמים בכל שלב הותאמו לקצב התקדמות הבניה, עפ"י שיטות הבנייה הקיימות כיום ועלותן.
כך, לדוגמא, במסגרת לוח התשלומים שנקבע עפ"י התקנות החדשות, עבור בניה חדשה, לאחר שלב הבניה הראשון, שהינו סיום יציקת רצפת המפלס התחתון של הבניין, על הרוכש לשלם עד 31% ממחיר הדירה; ולאחר שלב הבניה השני, סיום עבודות השלד של הקומה בה מצויה הדירה הנרכשת, על הרוכש לשלם עד 25% נוספים ממחיר הדירה. כלומר, סה"כ עד לגמר השלד 56% ממחיר הדירה, בעוד שע"פ התקנות הישנות היה על הרוכש לשלם עד לגמר השלד 60% ממחיר הדירה.
לאחר התיקון, חלק מתשלומי הרוכש נדחים למועדים מאוחרים יותר בתהליך הבנייה, דבר המקנה הגנה גדולה יותר לרוכש ומצמצם את הסיכון מבחינתו.
מצד שני, מנקודת הראות של היזמים, כתוצאה מהתיקון, התשלום יתארך ויידחה לשלב מאוחר יותר בבניה, דבר שיחייב את היזמים לקחת מימון גדול יותר תוך נשיאה בעלויות גבוהות יותר.
לוח התשלומים החדש בבניה חדשה:
| שלב הבניה | חלק הבניין | שיעור התשלום | |
|---|---|---|---|
| 1 | יציקת רצפת מפלס תחתון | כלל הבניין | 31% |
| 2 | עבודות שלד - כולל עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הקומה שבה הדירה | 25% |
| 3 | עבודות שלד קומת המגורים האחרונה - כולל עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הבניין | 5% |
| 4 | חיפוי חוץ | כלל הבניין | 6% |
| 5 | טיח וריצוף | הדירה | 10% |
| 6 | הרכבת אביזרי קצה וחיפויים, למעט דלתות פנים, כלים סניטריים, מטבח ואביזרי חשמל | הדירה | 13% |
| 7 | מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, פיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס. | כלל הבניין | 5% |
| 8 | הרכבת דלתות פנים, כלים סניטריים, מטבח ואביזרי חשמל, קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה. | הדירה | 5% |
| סה"כ | 100% | ||
ע"פ המצב עד התיקון, לא היה קיים לוח תשלומים ייעודי, עבור רכישת דירה בפרוייקט תמ"א 38. התשלומים נקבעו לפי לוח התשלומים הרגיל
תמ"א 38
היצע הדירות החדשות בימינו, כולל דירות רבות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, מסוג חיזוק, שיפוץ והרחבה עפ"י תכנית תמ"א 38.
ע"פ המצב עד התיקון, לא היה קיים לוח תשלומים ייעודי, עבור רכישת דירה בפרוייקט תמ"א 38. התשלומים נקבעו לפי לוח התשלומים הרגיל, המתאים לקצב ההתקדמות בבניה חדשה סטנדרטית, ואינו חופף לשלבים שקיימים בפועל בבניית פרויקט תמ"א 38.
אי חפיפה זו גרמה לאי בהירות גדולה וחייבה לבצע אומדן לא מדויק, כדי לקבוע את זמני התשלום של הרוכש ליזם / קבלן. לוח התשלומים עפ"י התקנות הישנות אינו משקף נכונה את הסיטואציה המיוחדת בפרויקט כזה, בו קיים כבר בניין, אך מבוצעות עבודות חיזוק, שיפוץ ותוספת דירות חדשות. היצמדות לטבלה הסטנדרטית גרמה לכך שהרוכש שילם חלקים מתשלומי התמורה בזמנים מוקדמים יותר. כך, גדל הסיכון לרוכש.
אופי הבניה, במסגרת פרויקטים עפ"י תכנית תמ"א 38, השונה בעיקרו מבניית פרויקט מגורים חדש, הכולל הליך בינוי דירות שונה, והסדרים שונים עם בעלי הדירות הקיימים ורוכשי הדירות החדשות, העלה צורך לבחון מחדש את הרלוונטיות של לוח התשלומים שנקבע בתקנות, והתאמתו לצורת הבנייה בפרוייקטים מסוג תמ"א 38. השינוי במהותו נועד להתאים את אחוז התשלום המשולם ע"י הרוכש, בכל שלב משלבי הבניה, לאחוז הביצוע וההוצאות של היזם / קבלן באותו שלב.
ניתוח מקיף שערך משרד הבינוי והשיכון, בדבר עלויות הבניה המוטלות על היזמים בעת בניית פרוייקט מסוג תמ"א 38, חייב שינוי בהגדרת אבני הדרך בהתקדמות הבנייה והעברת חלק מהתשלומים לשלבים מאוחרים יותר בתהליך, לעומת המצב הסטנדרטי.
במסגרת התקנות החדשות, ניתנה התיחסות ספציפית לדירות חדשות הנמכרות במסגרת פרוייקטים של תמ"א 38 ונקבע לוח תשלומים ייעודי, המותאם לשלבי הבניה המתבצעים בפועל בתכנית תמ"א 38, כך שזמן התשלום של כל פעימה ברור ומדוייק. חלק מהתשלומים שהרוכש משלם לקבלן מועברים בשלבים מאוחרים יותר. בכך, פוחת הסיכון עבור הרוכש וגוברת ההגנה עפ"י החוק. במרבית הפרויקטים מסוג תמ"א 38 אין ליווי בנקאי, כך שזכויות רוכשי הדירות החדשות מובטחות באמצעות רישום הערת אזהרה על יחידת רישום הנוצרת לצורך זה, תוך תיקון צו רישום הבית המשותף ("יחידה רישומית") ורוכשי הדירות משלמים את התשלומים לפי קצב התקדמות הבניה.
עפ"י לוח התשלומים שנקבע במסגרת התקנות החדשות, מחולק התשלום בפרויקט מסוג תמ"א 38 ל-8 שלבים, אך מאחר שהמדובר בבניין קיים, נקבע תשלום קטן יחסית לשלב הראשון בבניה, המותאם לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה, כך שבסיום שלב חיזוק הקומה הראשונה בבניין, על הרוכש לשלם עד 13% ממחיר הדירה בלבד. לאחר שלב הבניה השני, שהינו סיום חיזוק הבניין הקיים, כולל הוספת ממ"דים בדירות, על הרוכש לשלם עד 13% נוספים ממחיר הדירה.
בשלב הבא, גמר שלד הבניין, רוכש בפרויקט תמ"א ישלם 20% נוספים, כך שעד לגמר השלד ישלם בסה"כ 46% ממחיר הדירה. זאת, בעוד שבעבר - עפ"י לוח התשלומים במסגרת התקנות הישנות - רוכש בפרויקט תמ"א (חיזוק והרחבה) היה צריך לשלם עד לגמר השלד 60% ממחיר הדירה!
לוח התשלומים החדש בתוספת דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38:
| שלב הבניה | חלק הבניין | שיעור התשלום | |
|---|---|---|---|
| 1 | חיזוק הקומה הראשונה במבנה הקיים (כולל הוספת ממ"דים), לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למתקן חניה (אם קיים) | קומה ראשונה של הבניין הקיים | 13% |
| 2 | חיזוק הבניין הקיים, כולל תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים. | כלל הבניין הקיים | 13% |
| 3 | עבודות שלד - כולל עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי | כלל הקומות הנוספות בבניין | 20% |
| 4 | חיפוי חוץ | כלל הבניין | 6% |
| 5 | טיח וריצוף | הדירה | 22% |
| 6 | הרכבת אביזרי קצה וחיפויים, למעט דלתות פנים, כלים סניטריים, מטבח ואביזרי חשמל | הדירה | 10% |
| 7 | מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, פיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס. | כלל הבניין | 10% |
| 8 | הרכבת דלתות פנים, כלים סניטריים, מטבח ואביזרי חשמל, קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה. | הדירה | 6% |
| סה"כ | 100% | ||
יובהר, כי לוח התשלומים החדש לפרוייקטים של תמ"א 38 חל במצב של חיזוק בניין קיים והוספת דירות - ולא בפרויקטים של תמ"א 38 (הריסה ובניה) ופרויקטים של פינוי בינוי, בהם חל לוח התשלומים עבור בניה חדשה.
לאחר התיקון וכתוצאה ממנו, חלק מתשלומי הרוכש נדחים למועדים מאוחרים יותר בתהליך הבנייה. כך, ניתנת הגנה גדולה יותר לרוכש ומצומצם הסיכון מבחינתו.
בכל הקשור לפרוייקטים של תמ"א 38, התיקון הכולל לוח תשלומים המותאם למציאות שבשטח, מונע את אי הבהירות ששררה בענף עד התיקון. הדבר מביא שיפור משמעותי ביישום התקנות בפרוייקטים אלה ומגביר את ההגנה על כספי רוכשי הדירות.
תחולת התקנות 30 יום מעת פרסומן, כלומר החל מ-16.5.19. התקנות יחולו לגבי פרויקט בניה, שחוזי המכר לגבי כל הדירות הכלולות בו נכרתו ממועד התחולה ואילך
תחולה
תחולת התקנות 30 יום מעת פרסומן, כלומר החל מ-16.5.19. התקנות יחולו לגבי פרויקט בניה, שחוזי המכר לגבי כל הדירות הכלולות בו נכרתו ממועד התחולה ואילך. כלומר, התקנות לא יחולו לגבי פרויקט בניה שבו נחתם חוזה מכר לפני המועד הנ"ל.
לסיכום: התקנות החדשות מקנות הגנה טובה יותר על כספי רוכשי דירות חדשות בכלל; ובפרט על כספי רוכשי דירות חדשות בפרויקטים מסוג תמ"א 38 (חיזוק והרחבה). התקנות החדשות מכבידות על היזמים, מגבירות את עלויות המימון ופוגעות בכדאיות הכלכלית בביצוע פרויקטים חדשים, בעיקר בתחום התמ"א.
* עו"ד ונוטריון יעקב לוי, משרד עו"ד ונוטריון שלמה לוי.
