היום כבר ידוע, כי הדבר החשוב ביותר שיש לעשות לאחר רכישת נכס הוא לסיים את העברת הבעלות בנכס ולרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). אך מה קורה באשר לנכסים שנרכשו לפני שנים רבות? בתקופה שבה המודעות לחשיבות הרישום המוסדר אולי לא הייתה גבוהה כל כך ואנשים "פשוט סמכו זה על זה"? האם אי רישום לכשעצמו עלול לבטל את הבעלות על הנכס?
סוגיית ההתיישנות במקרקעין עמדה במרכז פסה"ד שניתן לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בת"א (ה"פ 40137-05-15), ושבו דחתה השופטת חנה פלינר את טענתו של התובע, כי רכש את הבעלות על הנכס, אך לא רשם אותו, וציינה כי: "אין לו (לתובע) אלא להלין על עצמו כי לא נקט בכל פעולה בפרק הזמן העומד לרשותו, על פי דין, להגן על זכויותיו".
במקרה שהגיע לביהמ"ש, נדרש ביהמ"ש להכריע האם התובע הוא אכן הבעלים של הנכס (כטענתו), או שהוא שוכר בלבד שמבקש (לטענת הנתבעת) "לקבל דבר במרמה, בכוונת זדון ובחוסר תום לב"?!
הקרב על הנכס
הנכס שעמד בבסיס המחלוקת הוא נכס מסחרי במרכז הארץ, שנרכש בשנות ה-50 ע"י בעלה וחמה המנוחים של הנתבעת ושיחידותיו הושכרו לבעלי עסקים שונים, בהם גם התובע, אשר מאז שנות ה-70 ניהל שם את המסגרייה שלו.
לאחרונה פנתה הנתבעת לתובע ועדכנה אותו על החלטתה להעלות לו את דמי השכירות, הן בעקבות השיפוצים שערכה בנכס ופינוי פולשים מחצר המבנה והן לאור העובדה שבמשך שנים רבות שילם דמי שכירות נמוכים. בתגובה טען התובע, כי הוא אינו שוכר, אלא הבעלים של הנכס.
לטענתו, בשנות ה-70 רכש מצד ג' את הזכויות את הזכויות המלאות על הנכס, והציג חוזה רכישה לפיו צד ג' הצהיר כי רכש את הנכס מחמותה של הנתבעת וכי ומסיבות שונות, התלויות בבעלה של הנתבעת ו/או בנתבעת עצמה טרם הושלם הרישום בלשכת המקרקעין. לאחר שזו התנגדה פנה התובע לביהמ"ש בבקשה להצהיר עליו כבעל הזכויות בנכס.
במקרה המתואר, בו ייצגה הח"מ את הנתבעת, נדרש ביהמ"ש להכריע האם התובע הוא אכן הבעלים של הנכס (כטענתו), או שהוא שוכר בלבד שמבקש (לטענת הנתבעת) "לקבל דבר במרמה, בכוונת זדון ובחוסר תום לב"?!
ההתיישנות מתחילה מהרגע שבו היה לתובע שביב מידע/רמז שיכלו "להדליק נורה אדומה" ו/או להוביל אותו לתבוע, ולא מהרגע שבו ידע את כל העובדות ו/או מהרגע שבו החליט לתבוע בפועל
האם חוק ההתיישנות חל על רכישת מקרקעין?
ככלל וע"פ סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות (התשי"ח-1958) - תקופת ההתיישנות במקרקעין עומדת על 25 שנה, מהיום שבו נודעו לתובע העובדות שהובילו אותו לתבוע.
במקרה הנ"ל התביעה הוגשה 44 שנה לאחר שהתובע רכש כביכול את הזכויות על הנכס ואחת מהשאלות המרכזיות שבהן דן ביהמ"ש הייתה ממתי מתחיל מרוץ ההתיישנות, כלומר - ממתי מתחילים לספור את 25 השנים: האם מיום שבו כביכול בוצעה עסקת המכר, או מהיום שבו נודעו לתובע עובדות שבגינם יכל להגיש תביעה? ומתי למעשה ניתן לטעון כי נודעו לתובע העובדות ?
בעניין זה התייחסה השופטת בפסה"ד שלה לפסיקה (ע"א 1442/13) שקבעה שאם עברו למעלה מ-25 שנה מיום שבו נרכשו לכאורה הזכויות על הנכס, התובע הוא זה שצריך להוכיח שלא ידע ושלא יכול היה לדעת את אותן עובדות המהוות עילה לתביעה.
בפסיקה זו קבע, כבוד השופט יהודה עמית, כי: "רכיב הגילוי המאוחר כולל רכיב אובייקטיבי, כך שאי ידיעה בפועל אודות עובדה המהווה רכיב מעילת התביעה לא תסייע לתובע שזכותו התיישנה והוא נדרש להוכיח כי גם לא יכול היה לדעת אודות אותה עובדה". עוד קבע השופט עמית בפסיקה זו, כי: "עפ"י סעיף 8 לחוק ההתיישנות, כאשר כל העובדות הנדרשות להגשת התביעה ידועות, בכוח ובפועל, ברמה של קצה חוט, מתחיל מרוץ ההתיישנות".
המשמעות היא, שההתיישנות מתחילה מהרגע שבו היה לתובע שביב מידע/רמז שיכלו "להדליק נורה אדומה" ו/או להוביל אותו לתבוע, ולא מהרגע שבו ידע את כל העובדות ו/או מהרגע שבו החליט לתבוע בפועל!
במקרה הנדון קבעה השופטת, כי העובדות בעניין בעיות הרישום היו ידועות לתובע כבר בזמן החתימה על חוזה המכר ודי בכך כדי להוות "קצה חוט המתחיל את מרוץ ההתיישנות".
ביהמ"ש אינו נוטה לאשר שינוי של רישום מוסדר של מקרקעין, אלא במקרים חריגים מאוד
הוכחת בעלות במקרקעין
בנוסף לשאלת ההתיישנות, דן ביהמ"ש במקרה זה גם בשאלה הנוגעת לגבי חובת הוכחת הבעלות על נכס במקרקעין - האם הרישום (או חוסר הרישום) של הזכויות הנכס בלשכת המקרקעין, הוא לכשעצמו מספיק על מנת לקבוע למי שייכת הבעלות על הנכס?
ע"פ סעיף 125 לחוק המקרקעין (התשכ"ט-1969): "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו" ועל כן, מוטל נטל כבד על מי שמבקש לסתור רישום זה.
גם הפסיקה מחמירה בעניין זה ומאשרת את שינוי הרישום במקרים חריגים בלבד. כך למשל, קבע כבוד השופט עמית (ע"א 7744/12) כי: "כיום קיימות שתי עילות בלבד לתיקון המרשם: כאשר הרישום הושג בדרך של מרמה; כאשר הרישום הושג באופן שבו הושמטה או נרשמה שלא כשורה זכות שהייתה רשומה בפנקס קודם".
המשמעות בפועל היא שביהמ"ש אינו נוטה לאשר שינוי של רישום מוסדר של מקרקעין, אלא במקרים חריגים מאוד. גם במקרה המתואר מעלה, דחתה השופטת את בקשת התובע מכיוון שלסברתה לא הצליח להביא די ראיות שיסתרו את הרישום הקיים.
לסיכום, המקרה הנ"ל מלמד ומדגיש, כי רכישת מקרקעין אינה מסתיימת במועד התשלום, אלא במועד רישום זכויות הבעלות על הנכס בלשכת המקרקעין. בתי המשפט מתייחסים בכובד ראש לתביעות מסוג זה ונוטים לפסוק לטובת בעל הנכס הרשום.
לכן, חשוב מאוד להשלים את הרישום לאחר רכישת מקרקעין ולהיוועץ עם עו"ד בעל ניסיון בתחום במקרים שבהם חלף זמן רב ממועד החתימה על חוזה המכר, ו/או בכל מקרה שבו מתעורר ספק לגבי הזכויות על הנכס.
* הכותבת היא עו"ד ונוטריון העוסקת בדיני מקרקעין
