להליכי גישור בסכסוכי מקרקעין יש מספר יתרונות בולטים, על פני ההליך המשפטי: הגישור מאפשר לצדדים להתגבר על מטענים רגשיים הנוצרים ביניהם ומגבירים את הסכסוך; הגישור יוצר פתרונות מורכבים, הנותנים מענה לצרכים של כל המעורבים בסכסוך; הגישור מאפשר שמירה על פרטי המקרה חסויים ושמירה על המוניטין העסקי של המעורבים בסכסוך.
בכתבה זו, נציג מספר דוגמאות לסכסוכי מקרקעין, שניתן להם מענה מהיר ויעיל באמצעות גישור, שנעשה על ידי משרד הח"מ. באמצעות דוגמאות אלה, נעמוד על היתרונות של הגישור, במתן מענה לסכסוכי מקרקעין, לעומת המענה הניתן בהליך משפטי.
הסכסוך הגיע לבית המשפט, שהפנה את הצדדים לגישור. במהלך הגישור, התברר כי לשני הצדדים אינטרס להגיע פשרה. כך, במסגרת הפשרה, היועץ המומחה שילם לרוכש כ- 100,000 שקלים (אך לא שילם את כל הסכום שדרש הרוכש לכתחילה). מנגד, הרוכש התחייב שלא לגרור את היועץ המומחה להליך המשפטי שניהל במקביל נגד הרשויות
כיצד גישור בסכסוך מקרקעין נותן מענה לצרכי שני הצדדים?
הסכסוך הראשון שנציג נוצר בין אדם שרכש נכס פרטי לבין בעל מקצוע המתמחה בחוקי הבנייה. הרוכש שכר את היועץ המומחה, כדי שייתן לו ייעוץ בנוגע לזכויות הבנייה בנכס. בין השניים התגלע סכסוך, לאחר שהרוכש טען כי היועץ המומחה לא הבהיר לו כראוי מהן זכויות הבנייה.
כתוצאה מכך, הרוכש נאלץ להוציא מכיסו מאות אלפי שקלים נוספים על הריסה של חלק מהמבנה ועל הוצאת אישורי בנייה לחלקים אחרים. בנוסף, טען הרוכש כי הסיבה לייעוץ הלקוי נעוצה בניגוד אינטרסים שהיועץ היה נתון בו, משום שייצג בעלי קרקעות סמוכים לנכס.
הסכסוך הגיע לבית המשפט, שהפנה את הצדדים לגישור. במהלך הגישור, התברר כי לשני הצדדים אינטרס להגיע פשרה. כך, במסגרת הפשרה, היועץ המומחה שילם לרוכש כ- 100,000 שקלים (אך לא שילם את כל הסכום שדרש הרוכש לכתחילה). מנגד, הרוכש התחייב שלא לגרור את היועץ המומחה להליך המשפטי שניהל במקביל נגד הרשויות.
הרוכש, מצדו, קיבל פיצוי משמעותי על הנזק שנגרם לו, וחסך לעצמו את השנים הארוכות והממון הניכר הכרוך בהליך משפטי
מדוע שני הצדדים הרוויחו מהפשרה?
היועץ המומחה, שתוך כדי הגישור התברר כי חלק מהטענות נגדו נכונות, מנע את החשיפה הציבורית הכרוכה בהליך משפטי. החשיפה היתה מסכנת את שמו הטוב, גם אם בית המשפט היה פוסק לרעתו פיצוי קטן יותר.
הרוכש, מצדו, קיבל פיצוי משמעותי על הנזק שנגרם לו, וחסך לעצמו את השנים הארוכות והממון הניכר הכרוך בהליך משפטי. מעבר לכך: יש לזכור כי הרוכש כלל לא יכול היה להיות בטוח כי בית המשפט אכן יקבל את טענותיו, במלואן או בחלקן, כנגד היועץ המומחה. בעקבות הפשרה, הרוכש התפנה, מבחינת זמן וממון, לנהל את ההליך המשפטי מול הרשויות. שני הצדדים היו אנשים ידועים ולא רצו להיגרר לסכסוך פומבי ארוך שהיה מזיק למוניטין שלהם.
מקרה שקרה: הסכסוך התנהל במשך חמש שנים, במהלכן המשיך המוסד החינוכי לפעול במקום. היישוב הגיש תביעה לבית המשפט, בדרישה שיורה על פינוי. בית המשפט שלח את הצדדים לגישור
מהו תפקיד הגישור בסכסוכי מקרקעין ארוכי שנים?
סכסוכי מקרקעין עשויים להימשך שנים ארוכות. ניקח לדוגמה מקרה במסגרתו הצדדים לסכסוך היו יישוב ומוסד חינוכי. היישוב השכיר למוסד מקום לנהל בו את פעילותו החינוכית.
לאחר מספר שנים, החליט היישוב משיקוליו שלא לחדש את חוזה השכירות. השוכר מצדו סירב לצאת מהמבנה, בטענה שהדבר יפגע בפעילות החינוכית החשובה שלו. השוכר אף העלה טענות משפטיות רבות נגד היישוב, על כך ש"שם לו רגליים" לאורך השנים והקשה עליו את פעילותו מול הרשויות.
הסכסוך התנהל במשך חמש שנים, במהלכן המשיך המוסד החינוכי לפעול במקום. היישוב הגיש תביעה לבית המשפט, בדרישה שיורה על פינוי. בית המשפט שלח את הצדדים לגישור.
במהלך הגישור, חל מהפך ביחסים בין הצדדים. במקום להיות יריבים, המצויים משני צדי המתרס, גיבשו השניים פשרה, שהפכה אותם למעשה שוב לשותפים
מה כלל הסכם הפשרה?
במהלך הגישור, חל מהפך ביחסים בין הצדדים. במקום להיות יריבים, המצויים משני צדי המתרס, גיבשו השניים פשרה, שהפכה אותם למעשה שוב לשותפים.
שני הצדדים הסכימו על תקופה לא קצרה - שבע שנים! - במהלכן המוסד החינוכי ימשיך לפעול באותו מקום, תמורת דמי שכירות גבוהים יותר בצורה ניכרת. שבע שנים הן זמן מספיק למוסד החינוכי, כדי להתארגן ולמצוא מקום חדש.
במקביל, היישוב התחייב לשתף פעולה עם המוסד החינוכי ולסייע לו במגעיו עם הרשויות. שיתוף הפעולה חיוני עבור המוסד החינוכי ובהיעדרו יקשה עליו לתפקד. כך, לדוגמה: על המוסד החינוכי היה לקבל אישור להצבת גנרטור למקרי חירום. הרשויות דרשו כי בעלי הנכס יאשרו זאת.
הגישור הממושך, במהלכו ישבו הצדדים ודיברו, יצר ביניהם יחסים טובים, שבלעדיהם הפשרה לא היתה מושגת.
במקרה אחר - במהלך הגישור, התברר לגוף הקמעונאי כי הליך משפטי ישים אותו בסיכון גדול יותר. כך, הגוף הקמעונאי העדיף להגיע לפשרה ולשלם לבעל הנכס פיצוי בסך של כחצי מיליון שקלים, שליש ממה שתבע בעל הנכס במקור
מדוע פשרה כספית בסכסוך מקרקעין עדיפה על פני הכרעה משפטית?
בסכסוך אחר, שטופל אף הוא ע"י משרד הח"מ, היו מעורבים גוף קמעונאי גדול מאוד, השוכר שטחי נדל"ן רחבי ידיים בכל רחבי הארץ, מצד אחד; והבעלים של אחד מהנכסים, שהגוף הקמעונאי שכר לצורך פעילותו, מצד שני.
הגוף הקמעונאי ביקש לצאת מהנכס באמצע החוזה. בעל הנכס לא הסכים ודרש לקבל בכל מקרה את דמי השכירות עד סוף התקופה. מדובר בכמיליון וחצי שקלים!
במהלך הגישור, התברר לגוף הקמעונאי כי הליך משפטי ישים אותו בסיכון גדול יותר. כך, הגוף הקמעונאי העדיף להגיע לפשרה ולשלם לבעל הנכס פיצוי בסך של כחצי מיליון שקלים, שליש ממה שתבע בעל הנכס במקור.
כמו שלגוף הקמעונאי יש עסקים בכל רחבי הארץ, כך גם לבעל הנכס יש נכסים רבים. הפשרה אפשרה לבעל הנכס לשמור על יחסים טובים עם הגוף הקמעונאי והעניקה לו פתח להתקשרויות עתידיות ביניהם באזורים אחרים בארץ
מדוע הסכים בעל הנכס להתפשר?
בעל הנכס הסכים להתפשר נוכח מספר סיבות.
ראשית: כמו שלגוף הקמעונאי יש עסקים בכל רחבי הארץ, כך גם לבעל הנכס יש נכסים רבים. הפשרה אפשרה לבעל הנכס לשמור על יחסים טובים עם הגוף הקמעונאי והעניקה לו פתח להתקשרויות עתידיות ביניהם באזורים אחרים בארץ.
שנית: בעל הנכס פעל לצמצם את נזקו ומצא שוכר חילופי שנכנס לנכס לפני תום תקופת השכירות של הגוף הקמעונאי. לעתים קרובות יש שיקולים כלכליים ברורים, המצדדים בהגעה לפשרה. המשכיר קיבל חצי מיליון שקלים, במקום לחכות לאפשרות שכלל אינה מובטחת כי יקבל מיליון וחצי שקלים לאחר שההליך המשפטי יסתיים, שנים מאוחר יותר.
מקרה שקשור לליקויי בנייה: הליך הגישור אפשר לצדדים להגיע לפשרה. חברת הבנייה החזירה לרוכש את מרבית סכום הריביות, שהיווה למעשה "רווח עודף" על הרווח מהמכירה
מהם יתרונות הגישור בתביעות על ליקויי בנייה?
דוגמה נוספת, לסכסוך נפוץ בתחום המקרקעין: סיפורו של רוכש דירה חדשה, שתבע חברת בנייה ותיקה וגדולה בגין ליקויי בנייה בדירה שקנה; ובגין ריביות עודפות שגבתה ממנו, לשיטתו.
חברת הבנייה השיבה לתביעתו וטענה שלפי החוזה היא רשאית לגבות את הריביות האלה, וכי אין בסיס לטענת הליקויים, בוודאי לא בסכום הפיצוי שנתבעה לשלם.
הליך הגישור אפשר לצדדים להגיע לפשרה. חברת הבנייה החזירה לרוכש את מרבית סכום הריביות, שהיווה למעשה "רווח עודף" על הרווח מהמכירה. במקביל, הרוכש הסכים כי בית המשפט ימנה שמאי ניטרלי, שיעריך את ליקויי הבנייה. יתרה מכך, חברת הבניה הסכימה לכך שאם השמאי אכן יקבע שנמצא ליקוי, היא תפצה את הרוכש כספית, במקום לתקן את הליקוי.
מבחינת חברת הבנייה, הדבר ברור. החזרת הריביות, שהיוו רווח עודף על רווח המכירה, לא פגעה ברווחיות העסקה מבחינתה. בנוסף, נחסך ממנה הצורך להיכנס להליך תיקון, אם ימצא השמאי ליקוי בנייה
מדוע מדובר בפשרה המיטיבה עם שני הצדדים?
מבחינת חברת הבנייה, הדבר ברור. החזרת הריביות, שהיוו רווח עודף על רווח המכירה, לא פגעה ברווחיות העסקה מבחינתה. בנוסף, נחסך ממנה הצורך להיכנס להליך תיקון, אם ימצא השמאי ליקוי בנייה - הליך תיקון, שלא יודעים כיצד יסתיים ואלו בעיות עוד יצוצו וגם היה חושף בפומבי את עובדת הליקוי.
בנוסף, אנונימיות הגישור הבטיחה לחברת הבנייה כי דו"ח המומחה החיצוני - יתגלה מה שיתגלה בו - לא יקבל חשיפה ציבורית (חשיפה שהדו"ח היה מקבל במסגרת הליך משפטי). כך, יישמר המוניטין של החברה.
נחסכו מהקונה משאבים כספיים ניכרים וזמן רב (שנים אחדות) שהיו נדרשים בהליך משפטי, מעבר לכך שיש אי וודאות בהליך המשפטי
מדוע הפשרה היטיבה עם הרוכש?
הדבר המעניין במקרה זה הוא כי בסופו של דבר, תביעת הקונה נענתה באופן מלא על ידי הגישור. סביר להניח כי הפשרה נתנה לו פחות או יותר מה שבית המשפט היה פוסק לטובתו.
יחד עם זאת, נחסכו מהקונה משאבים כספיים ניכרים וזמן רב (שנים אחדות) שהיו נדרשים בהליך משפטי, מעבר לכך שיש אי וודאות בהליך המשפטי. בנוסף, ניתן היה לפנות כמעט מיידית לתיקון הליקויים, וכך נחסכו מהרוכש ההוצאות שהיה עליו להוציא לתיקון הליקוי בד בבד עם ניהול ההליך.
יזמות מקרקעין: במהלך הליך הגישור ביניהם התברר כי ההסכם שחתמו לא יחזיק מעמד בבית המשפט. ההסכם לא יצר את המחויבות שהמשקיע הקטן חשב שתהיה למשקיע הגדול כלפיו
כיצד הליך גישור יכול להניע מחדש יזמות מקרקעין, שנתקעה בעקבות סכסוך?
במקרה אחר, יזם יצא לדרך עם פרויקט מקרקעין גדול בסך של עשרות מיליוני שקלים וחיפש משקיעים. ראשית, הגיע משקיע גדול, ש"שם" על הפרויקט מיליון דולר. על אף ההשקעה, הפרויקט נתקע בשל קשיי נזילות. המשקיע הראשון הביא משקיע שני, שהוסיף מיליון שקלים.
שני המשקיעים חתמו ביניהם הסכם, לפיו אם הקשיים במיזם יימשכו, המשקיע הראשון (שהשקיע יותר) יחלץ את המשקיע השני.
כעבור זמן מה, היזם נעלם. זהו מצב שמתרחש לעיתים בתחום המקרקעין. כשהיזם נעלם, המשקיע השני דרש מהמשקיע הראשון להחזיר לו את הסכום שהשקיע (מיליון שקלים).
במהלך הליך הגישור ביניהם התברר כי ההסכם שחתמו לא יחזיק מעמד בבית המשפט. ההסכם לא יצר את המחויבות שהמשקיע הקטן חשב שתהיה למשקיע הגדול כלפיו.
מצד שני, התברר כי המשקיע הגדול אינו "כריש" נדל"ן. פרנסתו מגיעה מתחומי מסחר אחרים והוא אינו מצוי בתחום. לעומתו, דווקא המשקיע הקטן היה מצוי הרבה יותר בתחום הנדל"ן.
הגישור נתן למשקיע השני מניע לחפש משקיע חדש ולהציל את שניהם, במקום להגיע לסכסוך משפטי, שבו סביר להניח שהיה מפסיד
מה היתה הפשרה שהגיעו אליה בגישור?
כתוצאה מהגישור, הגיעו השניים להסכם שהיטיב עם שניהם: נקבע שהמשקיע הקטן, המומחה בתחום המקרקעין, יחפש יזם/משקיע שלישי שיוציא את שניהם מהיוזמה. כך, שניהם יקבלו חזרה את סכום השקעתם.
השניים קבעו בהסכם כי מיליון וחצי הדולר הראשונים שיתקבלו במכירה, יועברו למשקיע הראשון. הסכום הבא, בסך מיליון וחצי שקל, יועבר למשקיע השני. כל סכום מעבר לכך יחולק ביניהם, ביחס של 80 אחוז לראשון ו-20 אחוז לשני.
כך, למעשה, הגישור נתן למשקיע השני מניע לחפש משקיע חדש ולהציל את שניהם, במקום להגיע לסכסוך משפטי, שבו סביר להניח שהיה מפסיד. גם המשקיע הגדול נמנע מהפסד, שהיה עלול להיקלע אליו, אילו היה צריך לנהל בעצמו פרויקט שאינו שש לנהלו ומעדיף להשקיע את משאביו בתחום העסקי בו הוא מומחה.
לסיכום: גישור בסכסוכי מקרקעין מאפשר פריסה מהירה בפני המגשר של האינטרסים של שני הצדדים ומציאת פשרה, שתיטיב עם שניהם, ותחסוך שנים של דיון משפטי פומבי, העלול לפגוע במוניטין שלהם ולגרום להם עוגמת נפש והוצאות רבות. קיום מחלוקות במקרקעין מייצר בפרויקטים בינוניים וגדולים נזק עצום ופתרונן המוקדם חוסך ממון רב. גם בפרויקטים קטנים הנזק משמעותי ופתרון מהיר מסייע מאוד.
* מגשר ועו"ד ביני בר לב, בעלים של "גישור ישראל", מהמובילים בתחום הגישור בישראל, עוסק בגישור זה העשור השלישי, בעל ניסיון רב בגישור בסכסוכי מקרקעין.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
