תקנות המכר החדשות: רוכשי דירות, היזהרו!

לאחרונה (16.5.19) נכנס לתוקף התיקון לתקנות חוק המכר (תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) (תיקון), התשע"ט - 2018) שמשנה לחלוטין את תנאי התשלום של רוכשי דירות חדשות, ללא ליווי בנקאי. כמובן, כוונת התיקון להגן על רוכשי הדירות, אבל בטווח הרחוק ייתכן מאוד כי התקנות החדשות מעמידות בסיכון את שני הצדדים. 

התקנות החדשות נועדו להגן על רוכשי דירות חדשות ללא ליווי בנקאי

מהם השינויים שנקבעו בתקנות החדשות?

התקנות החדשות נועדו להגן על רוכשי דירות חדשות ללא ליווי בנקאי. התקנות יצרו שינוי מהותי בשני נושאים עיקריים:

1. שינוי וחלוקה מחדש של פריסת התשלומים ליזם או לקבלן, בהתאם לקצב התקדמות הבנייה;

2. הפרדה בין רכישת דירה בבנייה חדשה (בנייה רוויה) לבין רכישת דירה חדשה במסגרת פרויקט תמ"א 38.

עד כה: כדי להגן על כספם של רוכשי הדירות החדשות ללא ליווי בנקאי, קבע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה - 1974 כי פריסת התשלומים תהיה בהתאם לשלבי הבנייה השונים, ללא הבדל בין פריסת התשלומים בבנייה רוויה לבין פריסת התשלומים בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38)

מה היה המצב המשפטי עד כה?

כדי להבין את המשמעות וההשלכות של התקנות החדשות, יש להבין בקצרה את ההתנהלות הכלכלית של הקבלנים: בכל פרויקט בנייה, בין אם מדובר בבנייה רוויה ובין אם מדובר בבנייה במסגרת תמ"א 38, הרווח של היזם/קבלן מגיע ממכירת הדירות החדשות בפרויקט. כלומר, יש כאן מעין "גלגל" שבו מצד אחד רוכשי הדירות משלמים עבור "דירה על הנייר", ומצד שני, כדי לממן את השלמת את הבנייה, הקבלן חייב לקבל מהם/מהבנק את הכסף.

למעשה, ליווי בנקאי של הפרויקט מבטח את כספם של הרוכשים ומעניק להם ערבות בנקאית, שתכסה אותם, במקרה שהקבלן לא יצליח חלילה לסיים את הבנייה. עם זאת, לא בכל פרויקט הקבלן נוטל ליווי בנקאי, נוכח העלויות הגבוהות שנדרשות מהקבלנים לשם כך, או מאחר שהקבלן לא הצליח לגייס ליווי בנקאי. 

במקרה כזה, כאשר אין לפרויקט ליווי בנקאי, הבטוחה היחידה שאותה יכול המוכר לתת לרוכשי הדירות החדשות היא הערת אזהרה על היחידה הרישומית שנוצרה בבניין. למעשה, המציאות היא שחלק גדול מהפרויקטים במסגרת תמ"א 38 מבוצעים בעיקר ע"י קבלנים קטנים ובינוניים, ללא ליווי בנקאי של היזם.

כדי להגן על כספם של רוכשי הדירות החדשות ללא ליווי בנקאי, קבע חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה - 1974 כי פריסת התשלומים תהיה בהתאם לשלבי הבנייה השונים, ללא הבדל בין פריסת התשלומים בבנייה רוויה לבין פריסת התשלומים בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38). 

לפני כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, תנאי התשלום כללו, בין היתר, 7% מהסכום במעמד חתימת ההסכם (בנאמנות), השלמה ל-40% מהסכום בשלב השלמת הרצפה של הדירה הנמכרת

פריסת התשלומים "הישנה"

לפני כניסתן לתוקף של התקנות החדשות, תנאי התשלום היו לפי החלוקה הבאה:

• 7% מהסכום במעמד חתימת ההסכם (בנאמנות); 

• השלמה ל-40% מהסכום בשלב השלמת הרצפה של הדירה הנמכרת;

• 20% נוספים מהסכום בגמר עבודות מחיצות הפנים; 

• 20% נוספים בשלב גמר עבודות מחיצות החוץ;

• יתרת הסכום בעת מסירת הדירה.

התקנות החדשות הפרידו לראשונה בין פרויקטים של בנייה רוויה לבין פרויקטים המבוצעים במסגרת תמ"א 38, וקבעו פריסה חדשה של התשלומים לכל אחד מסוגי הבנייה

פריסת התשלומים החדשה

כאמור, התקנות החדשות הפרידו לראשונה בין פרויקטים של בנייה רוויה לבין פרויקטים המבוצעים במסגרת תמ"א 38, וקבעו פריסה חדשה של התשלומים לכל אחד מסוגי הבנייה.

פריסת התשלומים בבנייה רוויה 

	שלב הבניה	חלק הבניין	השיעור באחוזים ממחיר הדירה
(1)	עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון	כלל הבניין	31%
(2)	עם גמר עבודות שלד - כולל עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי	כלל הקומה שבה הדירה והקומות שתחתיה	25%
(3)	עם גמר עבודות שלד קומת המגורים האחרונה - כולל עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי	כלל הבניין	5%
(4)	עם גמר חיפוי חוץ	כלל הבניין	6%
(5)	עם גמר טיח וריצוף	הדירה	10%
(6)	עם גמר הרכבת אביזרי קצה וחיפויים, למעט דלתות פנים, כלים סניטריים, ארונות מטבח ואביזרי חשמל	הדירה	13%
(7)	עם גמר מערכות משותפות לרבות מעליות וכיבוי אש, פיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס	כלל הבניין	5%
(8)	עם גמר הרכבת דלתות פנים, כלים סניטריים, ארונות מטבח ואביזרי חשמל, קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה	הדירה	5%
	סה"כ		100%

 

פריסת התשלומים במסגרת פרויקטים של תמ"א

	שלב הבניה	חלק הבניין	השיעור באחוזים ממחיר הדירה
(1)	עם גמר חיזוק הקומה הראשונה בבניין הקיים, כולל הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למתקן חניה	קומה ראשונה של הבניין הקיים	13%
(2)	עם גמר חיזוק הבניין הקיים כולל תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים	כלל הבניין הקיים	13%
(3)	עם גמר עבודות שלד - כולל עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי	כלל הקומות הנוספות בבניין	20%
(4)	עם גמר חיפוי חוץ	כלל הבניין	6%
(5)	עם גמר טיח וריצוף	הדירה	22%
(6)	עם גמר הרכבת אביזרי קצה וחיפויים למעט דלתות פנים, כלים סניטריים, ארונות מטבח ואביזרי חשמל	הדירה	10%
(7)	עם גמר מערכות משותפות לרבות מעליות וכיבוי אש, פיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס	כלל הבניין	10%
(8)	עם גמר הרכבת דלתות פנים, כלים סניטריים, ארונות מטבח ואביזרי חשמל, קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה	הדירה	6%
	סה"כ		100%

 

מהי המשמעות של פריסת התשלומים החדשה?

עתה (ע"פ החלוקה החדשה), כללי המשחק משתנים - מבחינת הקבלנים, התקנות החדשות גם מגדילות את היקף העבודות שעליהם לבצע מהון עצמי, וגם "מרחיקות" את מועד המפגש לשלבים מאוחרים של הפרויקט ומקטינות משמעותית את המפגש עם הכסף

לפריסת התשלומים החדשה יש כמובן משמעות רבה מבחינת הקבלנים:

* עד כה (ע"פ החלוקה הישנה) - כל קבלן לקח בחשבון מראש שעד ש"יפגוש" את הכסף של רוכשי הדירות, יהא עליו לממן את עלויות הביצוע (5-3 מיליון שקלים) באופן עצמאי.

* עתה (ע"פ החלוקה החדשה), כללי המשחק משתנים - מבחינת הקבלנים, התקנות החדשות גם מגדילות את היקף העבודות שעליהם לבצע מהון עצמי, וגם "מרחיקות" את מועד המפגש לשלבים מאוחרים של הפרויקט ומקטינות משמעותית את המפגש עם הכסף. המשמעות היא שמעתה ייאלצו הקבלנים להשיג הון עצמי גדול יותר, כדי לצלוח את הפרויקט.

בנוסף לכך, יש לזכור שהתקנות אמנם אינן רטרואקטיביות וחלות רק על מי שרכש דירה החל מה-16.5.19, אבל יש לא מעט קבלנים שכבר החלו את התהליך, גם אם לא החלו עדיין בשלב המכירה (אישורי בנייה, חתימה על הסכמים וכו'). קבלנים אלה עלולים למצוא את עצמם במצב שתזרים המזומנים שעליו התבססו לא יהיה רלוונטי עוד, מה שייאלץ אותם לוותר על הפרויקט (ולהפסיד את העלויות שכבר השקיעו) או לקחת אשראי נוסף ממקורות בעייתיים (למשל: השוק האפור). 

אם לוקחים בחשבון שרוב היזמים מנהלים 3-4 פרויקטים במקביל וכי ע"פ פריסת התשלומים החדשה, גם לאחר שהקבלן יסיים 50%-60% מהעבודות בפרויקט הוא יקבל רק 26% מהכסף, מתבררת סיטואציה מורכבת: קבלן יידרש להון עצמי בסך כ-9-7 מיליון שקלים. זהו סכום עצום, בעיקר עבור קבלנים קטנים, שיתקשו לסיים את הפרויקט גם אם כבר קיבלו ההיתר. 

על פני הדברים, באופן ראשוני, ניתן לומר שהתקנות החדשות מקשות על הקבלנים, ובכך מחזקות את ההגנה על רוכשי הדירות, אבל נוצר מצב שלמעשה מעמיד בסיכון את שני הצדדים

המשמעות מבחינת הרוכשים:

על פני הדברים, באופן ראשוני, ניתן לומר שהתקנות החדשות מקשות על הקבלנים, ובכך מחזקות את ההגנה על רוכשי הדירות. זו אמנם היתה המטרה העיקרית, אבל הניסיון להגן על הרוכשים פוגע בקבלנים. מצב זה, כשלעצמו, מעמיד בסיכון את שני הצדדים, מאחר שגם דיירים שכבר רכשו דירה מהקבלן וסמכו על יכולת הפירעון שלו, עלולים לגלות שהיכולת הכלכלית של הקבלן התערערה (למשל: בגלל קשיים בפרויקט אחר).

השפעה שלילית אפשרית נוספת היא יצירת הפליה בין הרוכשים שרכשו את הדירה לפני כניסת התקנות החדשות לתוקף, לבין מי שרכשו את הדירה לאחר מכן. במקרה כזה, הרוכשים "הישנים" יצטרכו לשלם ע"פ החלוקה הקודמת בעוד הרוכשים "החדשים" יצטרכו לשלם ע"פ החלוקה הישנה, מה שכמובן מעמיד בסיכון גם את היזם וגם את כל הדיירים. 

בנוסף לכך, ייתכן מאוד מצב שבו בעקבות התקנות החדשות, רוכשים "חדשים" רבים יחייבו (בצדק) את הקבלנים לקבל ליווי בנקאי, מה שיקשה עוד יותר על הקבלנים הקטנים, שלא תכננו/לא יכלו לקחת ליווי בנקאי. עתה, הקבלנים יתקשו לסיים את הפרויקט ללא ליווי.

הדרך הטובה ביותר שבאמצעותה יוכלו הרוכשים להגן על כספם, היא לוודא שיש ליווי בנקאי

מה ניתן לעשות כדי להגן על הכסף?

כמובן, הדרך הטובה ביותר שבאמצעותה יוכלו הרוכשים להגן על כספם, היא לוודא שיש ליווי בנקאי. במקרים שבהם אין ליווי בנקאי, חשוב לדרוש מהקבלן להציג התחייבויות או מסמך של רו"ח החברה, שיעיד על כך שהחברה יכולה לעמוד בהתחייבות, ללא קשר למכירת דירות וכי יש לחברה מספיק הון עצמי לביצוע הפרויקט.

לסיכום: השינויים בפריסת התשלומים, שנעשו במסגרת התקנות החדשות של חוק המכר, נועדו אמנם להגן על הרוכשים, אך במקרה זה נראה כי ההגנה הלכה צעד אחד רחוק מידי וגורמת לפגיעה בקבלנים. זהו מצב מסוכן העלול לחזור כבומרנג ולפגוע ברוכשים.

 

* עו"ד יוגב חמני עוסק בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית, משרד עו"ד סרור חרמון בראל.

** סייעה בהכנת הכתבה: יערית טרבלסי, כתבת זאפ משפטי.