תחום השכרת הדירות בישראל "חם" בשנים האחרונות יותר מאי פעם. לפני שאתם משכירים את הדירה שלכם, שימו לב שאתם פועלים בהתאם להנחיות המקצועיות שלפניכם, כדי להגן על רכושכם במהלך תקופת ההשכרה.
מדוע מומלץ להיעזר בחוזה שכירות שנעשה ע"י עורך דין ולא להסתפק בחוזה "סטנדרטי"? חוזה שכירות מקצועי איכותי אינו דבר של מה בכך. אם אתם משכירים דירה, עליכם לכלכל את צעדיכם בתבונה. כדי למנוע מחלוקות משפטיות עתידיות או נזקים לדירה, חשוב לערוך הסכם שכירות מקצועי מול השוכרים שלכם. על ההסכם להיות מפורט, מדויק, וערוך על ידי עורך דין, כך שיאפשר לכם להגן על הנכס שלכם ולצפות פני עתיד באופן אחראי.
חשוב לזכור: פינוי שוכרים מדירה אינו דבר פשוט. לכן, חשוב למזער את הסיכון להפרת הסכם על ידי השוכר ולנזקים העלולים להיגרם למשכיר. כך תעשו את זה בצורה הנכונה ביותר.
מומלץ לשאול את השוכרים לגבי הרקע שלהם, לבחון את מצבם הכלכלי באמצעות תלושי משכורת אחרונים, לרבות מקורות תמיכה חיצוניים, כגון בני משפחה
בדיקות מקדמיות בשלב המו"מ
עוד לפני החתימה על החוזה, מומלץ לבחון את התנהלות השוכרים הפוטנציאליים שלכם:
התרשמות כללית: כדאי לערוך שיחת היכרות קצרה עם השוכרים שלכם, לפני שאתם נפגשים עימם לחתום על ההסכם. מומלץ לשאול אותם לגבי הרקע שלהם, לבחון את מצבם הכלכלי באמצעות תלושי משכורת אחרונים (לרבות מקורות תמיכה חיצוניים, כגון בני משפחה). אם מדובר בעצמאים, ניתן לבקש אישור מרואה חשבון על הכנסתם כעצמאים.
מטרת השכירות: כמובן, לפני שאתם משכירים את הדירה שלכם, כדאי לוודא האם השכירות הינה למטרת מגורים, או שמא למטרת ניהול עסק וכו'. שכן, כל שימוש אחר שאינו בגדר מטרת השכירות שנקבעה כולו או מקצת ייחשב כשינוי מטרת השכירות ויהווה הפרת ההסכם.
מומלץ להכניס סעיף לפיו המשכיר יוכל להיכנס לנכס, בתיאום מראש עם השוכרים, כדי לבדוק שהנכס מתנהל בצורה תקינה והכל כשורה
עריכת החוזה והוראות החוזה
חוזה שכירות צריך להיות מפורט ומקצועי. עליו להתייחס לכל תנאי השכירות באופן מדויק, מבלי להשאיר מקום לפרשנות. בכל מקום, ניתן כיום למצוא הסכם שכירות סטנדרטי, אך הסכמים אלה אינם עונים בהכרח על כל מטרה. אופן תשלום דמי השכירות: מומלץ להקפיד על כך שדמי השכירות ישולמו מראש או בשיקים דחויים. כלומר: לוודא שיהיו בידי המשכיר המחאות עתידיות לכל תקופת השכירות.
ביטוח: מומלץ להכניס בחוזה השכירות סעיף אשר יגדיר את רכיב הביטוח, הכולל ביטוח מכל סוגי הסיכונים, כגון: שריפה, נזקי טבע וכו'; ובנוסף, ביטוח צד ג'. יש לשים לב שבעלי הפוליסה הם השוכרים וכי המוטב יהיה המשכיר. חשוב לפרט איזה ביטוח המשכיר דורש שהשוכרים יעשו.
העברת זכויות: יש להכניס סעיף לחוזה, לפיו המשכיר רשאי למכור את הדירה, מבלי לפגוע בזכויות השוכרים על פי ההסכם. יחד עם זאת, יש להכניס גם סעיף שהשוכרים לא יהיו רשאים להעביר את זכויותיהם בדירה לאחרים (כלומר: שכירות משנה - סאבלט; ואיסור שוכר חלופי).
ביקורים בדירה: מומלץ להכניס סעיף לפיו המשכיר יוכל להיכנס לנכס, בתיאום מראש עם השוכרים, כדי לבדוק שהנכס מתנהל בצורה תקינה והכל כשורה.
העברת מונים: יש להוסיף סעיף שיחייב את השוכרים להופיע בפני כל גוף רלוונטי לצורך העברת החיובים בגין החזקת המושכר על שם השוכרים ובכלל זה העברת מוני החשמל, והמחזיקים בנכס אצל הרשויות המקומיות ורשויות המים, תוך מספר ימים מכניסת החוזה לתוקף.
נזקים ותיקונים: בכל הנוגע לנזקים ותיקונים שייגרמו ע"י השוכר, יש לקבוע הוראות מפורשות. כמו כן יש לקבוע אילו תיקונים יהיו באחריות השוכר ואילו תיקונים יהיו באחריות המשכיר.
ריהוט וציוד: אם המושכר מכיל ציוד וריהוט, יש לפרט זאת בהסכם השכירות במדויק, ולציין כי כל הוראות ההסכם בנוגע למושכר חלות גם על הציוד והריהוט המפורטים בהסכם.
ערבויות ובטוחות: יש לדרוש ערבויות ובטוחות מהשוכרים, כדי לוודא שהשוכרים יעמדו בכל התחייבויותיהם על פי החוזה. הערבויות אינן רק לתשלום שכר הדירה, אלא גם להבטחת תשלום ההוצאות השוטפות החלות על השוכר, פינוי המושכר במועד שנקבע בהסכם השכירות, גרימת נזק או בגין כל הפרה של ההסכם.
יש לקבל מהשוכרים צ'קים פתוחים, הממוענים לרשויות המקומיות, ולרשות המים והחשמל. זאת, כדי להבטיח את התחייבויות השוכרים כלפי רשויות אלה
אילו ערבויות ובטוחות מומלץ לדרוש?
החתמת שני ערבים: מומלץ שהערבים יערבו לכל התחייבויות השוכרים, לפי הסכם השכירות (ולא רק לתשלום). יש להחתים את הערבים על כתב ערבות שיצורף להסכם השכירות. הערבות תהיה ערבות אישית בלתי חוזרת, שתבטיח את מלוא התחייבויות השוכרים, עד לפינוי הדירה בפועל. יש לבדוק את הערבים לפני החתימה, כולל ת.ז ותלושי משכורת של שלושה חודשים אחרונים, שיעידו על הכנסה גבוהה. ניתן לקבוע שהערבות תעמוד בתוקף גם בהארכת החוזה ע"י אופציה.
ערבות בנקאית אוטונומית: מדובר למעשה בערבות שמעניקה דרגת ביטחון גבוהה ביותר, מאחר שערבות בנקאית אוטונומית זהה לכסף מזומן. הערבות ניתנת למימוש באופן מיידי.
שטר חוב: מומלץ להחתים את השוכרים ואת שני הערבים על שטר חוב בסכום מסוים. גובה שטר החוב כמובן משתנה בהתאם לשכר הדירה. שטר החוב מופקד בידי המשכיר וישמש לביטחון עד לפינוי הדירה במועד, וכן כנגד תשלום מלוא התחייבויות השוכר, כגון: חשבונות שוטפים, דמי שכירות וכו'. אפשר גם להשאיר את שטר החוב בנאמנות אצל עורך דין.
צ'קים פתוחים: יש לקבל מהשוכרים צ'קים פתוחים, הממוענים לרשויות המקומיות, ולרשות המים והחשמל. זאת, כדי להבטיח את התחייבויות השוכרים כלפי רשויות אלה.
לסיכום: לפני שאתם חותמים על חוזה השכירות עבור הנכס שלכם, יש לוודא שהחוזה כולל לכל הפחות את כל הסעיפים והתנאים המוזכרים לעיל במאמר זה. מומלץ להכיר את השוכרים שלכם וללמוד על הרקע שלהם, כדי למנוע ככל האפשר סכסוכים עתידיים. על אף שכבעל הנכס אתם הצד החזק בהסכם מסוג זה, השוכרים עלולים לבצע פעולות שיזיקו לנכס שלכם ואף עלולים לסרב להתפנות מהדירה. ייעוץ מקצועי של עורך דין מיומן לפני חתימת החוזה יאפשר לכם להיות מוגנים מפני מצבים כאלה, ולהחתים את השוכרים שלכם על הסכם שכירות איכותי ומקצועי.
* עו"ד שמרית שטרית עוסקת בתחום המקרקעין, בעלת ניסיון וידע בחוזי שכירות בכל סוגי הנכסים.
