מבדיקת מחיר ועד נסח הטאבו: כך תיערכו לרכישת דירה יד שנייה

מזל טוב, אתם עומדים לקראת קניית דירה. החלום הגדול לדירה משלכם עומד להתממש. למרות ההתרגשות הגדולה, כדאי שתעצרו רגע ותכלכלו את צעדיכם. רכישת דירה היא צעד כלכלי משמעותי, שחשוב לתכנן ולהיערך אליו מראש. חשוב להבין כי רכישת דירה היא תהליך מורכב ומסובך, ולכן חשוב שתסתייעו בעורך דין שילווה אותכם בדרך. כדי לפשט עבורכם מעט את התהליך, בשורות הקרובות אתאר את השלבים העיקריים ברכישת דירה, ואת הבדיקות שיש לבצע קודם לכן.

יש לקחת בחשבון מגוון רחב של הוצאות: מחיר הדירה, שכר טרחת שמאי מקרקעין מטעמכם ושמאי של הבנק, עלות מהנדס או חברת בדק בית, עלות פתיחת תיק משכנתא והאגרות לרישומה, שכר נוטריון, הובלה, שיפוץ ועוד

שלב ראשון: חישוב תקציב - האם יש לכם די כסף לרכישת הדירה?

טרם נכנסים לעסקה לרכישת דירה, יש לחשב את התקציב שלכם. במילים אחרות, לבדוק אם באפשרותכם לעמוד בהוצאות הכספיות שיהיו לאורך הדרך, מהשלב שבו אתם נמצאים טרם רכישת הדירה ועד לקבלת המפתח. במסגרת חישוב התקציב, יש לקחת בחשבון מגוון רחב של הוצאות, ובכלל זה את מחיר הדירה, שכר טרחת שמאי מקרקעין מטעמכם (וכן שכר טרחת שמאי של הבנק), עלות מהנדס או חברת בדק בית, עלות פתיחת תיק משכנתא, עלות האגרות לרישום משכנתא, שכר נוטריון, עלות ההובלה, עלות ביצוע שיפוץ בדירה, הפסד ימי עבודה ונסיעות, ושכר טרחת עורך דין.

קבלת אישור עקרוני למשכנתא - כדי לדעת אם תוכלו לעמוד ברכישת דירה, יש לפנות לבנק בשלב מוקדם ולקבל ממנו אישור עקרוני לקבלת משכנתא. בשלב מאוחר יותר, תבררו אם למוכר העתידי שלכם יש משכנתא, ומה היתרה שלו ולהבין כיצד תהיה מסולקת היות וזה משפיע על האפשרות שלכם לרשום את בעלותכם בדירה הנרכשת.

לצורך ביצוע בדיקה פיזית, עליכם כמובן להגיע לדירה ולבדוק אותה מספר פעמים ובזמנים שונים. כמו כן, עליכם לבדוק את תקינות מערכות הדירה (חשמל, מים, גז וכו'), וכמובן את המבנה עצמו

שלב שני: איתור הדירה - איך תדעו שמצאתם את האחת?

מצאתם דירה שנראית לכם נהדרת? כדאי שתעשו לה כמה בדיקות, לפני שתחליטו להתקדם. אלו העיקריות שבהן:

בדיקה פיזית - בירור גיל הדירה וזהות הקבלן שבנה אותה. לצורך ביצוע בדיקה פיזית, עליכם כמובן להגיע לדירה ולבדוק אותה מספר פעמים ובזמנים שונים (בוקר, צהרים, ערב, בשבת וכו'). כמו כן, עליכם לבדוק את תקינות מערכות הדירה (חשמל, מים, גז וכו'), וכמובן את המבנה עצמו (בדיקת סדקים בתקרה ובקירות, מצב הריצוף, רטיבות , עובש וכו').

בדיקת מיקום הדירה - במסגרת זו, בדקו אם הדירה המדוברת היא חזיתית או עורפית, ומה כיווני האוויר שלה.

בדיקת הסביבה - טיילו מחוץ לדירה ובסביבתה ובדקו האם קיימות דרכי גישה לנוחיותכם מהבניין למוסדות ציבור סמוכים, והאם אלה קיימים באזור.

בדיקת מחיר - גם אם הדירה נראית לכם מושלמת, בדקו אם המחיר המבוקש עבורה הינו ריאלי ביחס למיקום שלה. היעזרו לצורך כך באתרי הנדל"ן המוכרים.

בדיקת נסח טאבו - כדי לבדוק מי הבעלים בפועל של הדירה יש להוריד את נסח הטאבו שלה מהאינטרנט. לצורך כך, יש לבקש מהמוכר את מספר הגוש, החלקה ותת החלקה של הדירה.  ניתן להיעזר בחשבון ארנונה או בהסכם המכר של הדירה (כאשר נמכרה למוכר הנוכחי) או באתר של המרכז למיפוי ישראל.

בדיקה של שמאי עצמאי מטעמכם, ולא מטעם הבנק, חיונית כיוון שהיא תספק לכם הערכת שווי לדירה בהתבסס על מצבה ומיקומה, ותהיה חיונית גם מאוחר יותר, כדי לספק לכם אמת מידה לגבי המשכנתא שתוכלו ליטול מהבנק

שלב שלישי: היערכות לחתימת חוזה 

אם הגעתם לכאן, כנראה שאתם רציניים בנוגע לדירה. זה הזמן להיעזר במומחים חיצוניים ולבצע בדיקות נוספות, שיעלו לכם קצת כסף, אבל ישתלמו בסופו של דבר:

בדק בית -  כדאי להזמין חברה המתמחה בהנדסת בניין כדי שתבצע בדק בית לפני רכישת הדירה. במסגרת הבדיקה תיבחן טיב המעטפת החיצונית והפנימית של הדירה, מערכותיה, הצנרת, תשתיות האיטום, ליקויי בנייה ככל שאלה קיימים ועוד.

בדיקה של שמאי מקרקעין - בדיקה של שמאי עצמאי מטעמכם, ולא מטעם הבנק, חיונית כדי שיוכל לספק לכם הערכת שווי לדירה בהתבסס על מצבה ומיקומה. הערכת שווי זו תהיה חיונית מאוחר יותר, כדי לספק לכם אמת מידה לגבי המשכנתא שתוכלו ליטול מהבנק. פרט לביצוע הערכת שווי לנכס, השמאי יבצע בדיקה של תוכניות הבנייה ביחס לתוכניות בניין העיר בסביבת הדירה, יבדוק את ניצול זכויות הבנייה והאפשרויות הגלומות בה, ויבדוק חריגות בנייה פוטנציאליות. לחריגות בנייה יכולה להיות השפעה ממשית על שווי הנכס והן עשויות לטמון בחובן חיובים נוספים שלא היו בתכנון.

בדיקת תיק הבית המשותף -  אם הדירה נמצאת בתוך בניין, יש להוריד מאתר אגף רישום והסדר המקרקעין את תיק הבית המשותף. מדובר למעשה בתוכנית הדירה והצמדותיה (חניה, מחסן וכדומה), כפי שזו רשומה בטאבו. לבסוף, אם תרכשו בפועל את הדירה, היא תהיה רשומה בבעלותכם. חשוב לוודא כי יש התאמה בין התוכנית בתיק הבית המשותף לדירה המיועדת לרכישה.

בדיקת תיק הבניין ברשות המקומית - יש להוריד את תיק הבניין, אם קיים מספר גוש וחלקה, מאתר הרשות המקומית כדי לדעת מה כוללת תוכנית בניין העיר. כלומר, מה הקרקעות הפנויות באזור ומה מיועד להיבנות עליהם ועלול להשפיע על טיב המגורים בדירה ועל הערך שלה. כמו כן, יש לברר אם יש היתר בניה לדירה, אם ניתן לה טופס 4, אם הוצאו צווי הריסה חס וחלילה או שקיימות חריגות בנייה כלשהן, כפי שכבר הוסבר לעיל.

כאשר רוכשים דירה, יש לשלם לרשות המיסים מס רכישה, אלא אם כן אתם זכאים לקבלת פטור או הקלה במס, שניתן בדרך כלל לרוכש דירה שהינו נכה, עיוור, עולה חדש, או כאשר הדירה מתקבלת ללא תמורה מקרוב או מבן זוג

שלב רביעי: בדיקת מס הרכישה שחל עליכם - האם מדובר בדירה יחידה?

כאשר רוכשים דירה, יש לשלם לרשות המיסים מס רכישה, אלא אם כן אתם זכאים לקבלת פטור או הקלה במס (פטור ניתן בדרך כלל לרוכש דירה שהינו נכה, עיוור, עולה חדש, או כאשר הדירה מתקבלת ללא תמורה מקרוב או מבן זוג). יצוין, כי מס רכישה מתייחס לכל תא המשפחתי (פרט לילד מעל גיל 18) ונגזר ממחיר הדירה ומזכויות נוספות ככל שאלה קיימות. כדי להעריך מהו מס הרכישה יש להיוועץ עם עורך דין.

מס הרכישה משתנה אם הדירה הנרכשת היא דירה יחידה, על פי הגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין, או דירה נוספת. בין היתר, הדירה תיחשב ל"דירה יחידה" גם אם בבעלות הרוכש דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש או שבבעלותו דירה נוספת שתימכר תוך 18 חודשים.

דירה יחידה - קיימות מדרגות מס, שנגזרות ממחיר הדירה הנרכשת. בכל מדרגה משולם המס היחסי לה. כך לדוגמה, דירה יחידה בשווי של עד 1.696 מיליון שקל פטורה ממס רכישה, ועל דירה בשווי של עד 2.012 מיליון שקל ישולם מס בשיעור 3.5% (על החלק היחסי שמעל החלק הפטור). קיימות מדרגות מס נוספות על דירות יקרות יותר. גובה סכומי מדרגות המס מתעדכן מעת לעת, ולכן בטרם רכישת דירה כדאי לבדוק מראש באמצעות עורך הדין מהו המס הרכישה המשוער.

דירה  נוספת - אם הרוכש אינו עומד בהגדרה של דירה יחידה, הוא נחשב למי שרוכש דירת מגורים נוספת. גם כאן קיימות מדרגות מס, כאשר בחלק מדרגה משולם שיעור המס היחסי לה. כך למשל, על דירה בשווי של עד 5.194 מיליון שקל ישולם מס של 8%, ועל דירה יקרה מזו ישולם מס רכישה בשיעור של 10% על המדרגה הגבוהה (וכאמור מס של 8% על המדרגה הנמוכה יותר). 

לסיכום, רכישת דירה עשויה להיות העסקה הגדולה בחייכם. טרם ביצוע העסקה, יש לבדוק מה התקציב העומד לרשותכם, לבקש אישור עקרוני למשכנתא, לבצע בדיקה פיזית לדירה, לבדוק את סביבתה ואת נסח הטאבו, להיעזר בשמאי מטעמכם, בחברת בדק ועוד. מומלץ שלא לצאת אל הדרך לבד, ולהיעזר בעורך דין בעל מומחיות בנושא, שביצע מספר רב של עסקאות נדל"ן, ויכול לגרום לכם להימנע מהמהמורות הקיימות לאורך הדרך.

* הכותבת מתמחה בתחום הנדל"ן, ומלווה רוכשים בעת ביצוע עסקאות לרכישת דירה