בנכסים פרטיים שונים, במיוחד דירות ישנות ובתים פרטיים, קיימות במקרים רבים זכויות בניה, שהבעלים כלל אינם מודעים אליהם. זכויות הבניה עשויות להעלות את שווי הנכס, לאפשר להגדיל את הדירה וכו'. במדינת ישראל קיימים בניינים ישנים רבים, חלקם אף מלפני לפני קום המדינה: שיכונים, בנייני רכבת ודירות עם פוטנציאל בניה משמעותי. חלק מהדירות האלה ממוקמות בשכונות שנחשבו בעבר חלשות מבחינה סוציו-אקונומית.
במהלך השנים, הרשויות המקומיות הוציאו תוכניות שונות להגדלת שטחי הדירות, בין היתר כדי למשוך אוכלוסייה יותר חזקה לשכונות אלה. ניתן לראות מגמה זו בכל רחבי המדינה. בנוסף, זכויות בניה עשויות להיות גם בבתים פרטיים. במאמר זה נעסוק בנושא זכויות הבניה.
בדירות רבות ניתן לבקש אישור בניה כדי לבנות מרפסת, ובכך להגדיל את שווי הנכס ולהעלות את איכות החיים
מהן זכויות הבניה שייתכן כי יש בנכס, ללא ידיעת הבעלים?
הגדלת שטח הדירה: חלק מתוכניות הרשויות המקומיות, מאפשרות להגדיל את שטח הדירות. במקרים רבים, אנשים אינם מודעים לכך. ההגדלה עשויה להיות משמעותית. כך, למשל: הגדלת דירה בשטח 60 מ"ר לדירה בשטח 120 מ"ר. לעיתים, בבניינים ישנים, יש גינות ציבוריות משותפות לכל הבניין, ושטחים משותפים אחרים שניתן לבנות עליהם, בהינתן הסכמת השכנים ובעידוד העיריות.
הוספת ממ"ד: החל משנות התשעים, חובה לבנות מרחב ביטחון בכל דירה (ממ"ד: מרחב מוגן דירתי). בהתאם לכך, רוב הדירות שנבנו לפני שנות התשעים אינן כוללות ממ"ד. בכל דירה שאינה כוללת ממ"ד, ניתן לבקש אישור מהרשות המקומית לבניית ממ"ד. כלומר, על אף שלא מדובר בזכות בניה שכבר קיימת בנכס, זוהי זכות שניתן לבקש ולקבל עליה אישור. קיימים אזורים שבהם מאוד כדאי לבנות ממ"ד, מאחר שהממ"ד לא רק מגדיל את שטח הדירה, אלא מוסיף חדר לכל דבר ועניין. כך, דירת שלושה חדרים עשויה להפוך לדירת ארבעה חדרים וכו'. בנוסף, התוספת מעלה את ערך הדירה.
הוספת מרפסת: בדירות רבות ניתן גם לבקש אישור בניה כדי לבנות מרפסת, ובכך להגדיל את שווי הנכס ולהעלות את איכות החיים.
גם אם לא רוצים לבנות ממ"ד או מרפסת, כדאי להוציא אישור לכך. דירה בת שלושה חדרים, עם אישור לבניית ממ"ד או מרפסת, תהיה שווה יותר מדירה שלושה חדרים גרידא
האם ניתן לבנות ממ"ד ומרפסת בכל דירה?
ברוב הבניינים, יש מקום לבניית ממ"ד ומרפסת. כמובן, יש לבדוק את התוכניות ברשות המקומית. כמו כן, בניית ממ"ד על שטח משותף (למשל חלק מגינת הבניין) מחייבת הסכמת 60% מהשכנים. בניית מרפסת מחייבת אישור של 75% מהשכנים, שבבעלותם שני שלישים מהרכוש המשותף. עם זאת, השכנים צריכים לתת נימוק מספק, מדוע הם אינם מסכימים, במקרה של סירוב.
חשוב לציין, כי גם אם לא רוצים לבנות ממ"ד או מרפסת, אך רוצים להעלות את שווי הנכס לפני מכירת הדירה, כדאי להוציא אישור לכך. דירה בת שלושה חדרים, עם אישור לבניית ממ"ד או מרפסת, תהיה שווה יותר מדירה שלושה חדרים גרידא.
ניתן לברר את אופציות הבניה מול הוועדה המקומית בעירייה, בה שוכן הנכס. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע וכל מקרה נבחן לגופו
האם יש דרך לדעת מראש את אופציות הבניה?
ככלל, ניתן לברר את אופציות הבניה מול הוועדה המקומית בעירייה, בה שוכן הנכס. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע! כל מקרה נבחן לגופו. בדירות ישנות בפרט יש סיכוי משמעותי שניתן יהיה להרחיב את שטח הדירה.
אם בעל דירה מחליט להרחיב את שטח הדירה, יש לפנות לאדריכל להכנת תכנית, להחתים את השכנים על הסכמה לכך, להגיש תכניות לרשות המקומית ולצאת לדרך
מהם ההליכים המרכזיים לקבלת אישורי בניה?
כשמחליטים על הרחבת שטח הדירה - בשגרה, במכירה או בקנייה - מומלץ לפנות לשמאי, כדי להעריך את שווי הבניה, כדי לגלות אילו זכויות בניה יש בדירה ומהם המיסים וההיטלים העלולים להיות כרוכים בבניה. אם בעל דירה מחליט להרחיב את שטח הדירה, יש לפנות לאדריכל להכנת תכנית, להחתים את השכנים על הסכמה לכך, להגיש תכניות לרשות המקומית, ולצאת לדרך.
בבתים פרטיים ישנים יש במקרים רבים זכויות בניה המאפשרות הגדלה של שטח הנכס. הדבר נובע מכך שבמהלך השנים, רשויות המקומיות שינו את שיטת חישוב השטחים ואת הגדרת "שטח שירות"
זכויות בניה בבתים פרטיים
גם בבתים פרטיים ישנים - לא רק בבניינים - יש במקרים רבים זכויות בניה, המאפשרות הגדלה של שטח הנכס. הדבר נובע מכך שבמהלך השנים, רשויות המקומיות רבות שינו את שיטת חישוב השטחים ואת הגדרת השטח שנקרא "שטח שירות". כך, לדוגמה: אם בעבר נבנו 140 מ"ר, כיום הבניה יכולה להיחשב ל130 מ"ר בלבד, מאחר שחלק מהשטח מוגדר כ"שטח שירות". 10 מ"ר עדיין פנויים לבניה. בעקבות שינוי שיטת החישוב, קיים שטח נוסף לבניה, שניתן לניצול.
בהערכת שומה של וילה בת ארבעה חדרים בשכונת דניה בחיפה התגלה, בבדיקה מול העירייה, כי קיים שטח נוסף בגודל 30 מ"ר שניתן לבניה המאפשר להגדיל את מספר החדרים לחמישה
האם בדיקת זכויות בניה רלוונטית גם למי שמעוניין למכור את הנכס?
בהחלט רלוונטית! מספר החדרים בדירה עשוי להיות מאוד משמעותי במכירת הדירה. כך, למשל: בהערכת שומה של וילה (ארבעה חדרים) בשכונת דניה בחיפה התגלה, במסגרת בדיקה מול העירייה, כי קיים שטח נוסף בגודל 30 מ"ר, שניתן לבניה, וכך להגדיל את מספר החדרים בבית לחמישה חדרים. אותה וילה, שהיה קושי למכור אותה, הפכה לנכס שווה ערך. קהל המתעניינים בה גדל והווילה נמכרה.
מקרה נוסף: משפחה בעתלית שרצתה לעבור לדירה בעלת מפלס אחד, מאחר שההורים כבר היו מבוגרים ולא רצו לעלות במדרגות לחדר השינה שלהם. במסגרת בדיקת שומה, התגלו זכויות בניה נוספות, שאפשרו לזוג לבנות בחצר, ובכך להעביר את חדר השינה לקומת הקרקע. עניין זה אפשר למשפחה להישאר בדירה, במקום לעבור לדירה אחרת.
לסיכום: בדירות ישנות ובבתים פרטיים, קיימות לרוב זכויות בניה נוספות, שהבעלים כלל אינם מודעים אליהם. הזכויות עשויות לשנות את שווי הדירה ולהעניק אפשרויות חדשות לבעלי הנכס לגבי הבניה בדירה, באופן שעשוי להשפיע על תוכניותיהם לעתיד ועל המשך חייהם בנכס. יש להדגיש כי כדי להכיר את זכויות הבניה, מומלץ לקחת ייעוץ של שמאי מקצועי ומומחה בתחום.
* עמית שטרר שמאי מקרקעין מתמחה בבדיקת זכויות בניה ואפשרויות להשבחת נכסים, הערכת שווי לנכסי נדל"ן, הפחתת היטלי השבחה, עריכת דו"חות אפס לפרויקטים של בניה בניה וייעוץ לוועדי בתים בתהליך תמ"א 38.
