חוק המכר הוא אחד החוקים החשובים ביותר למי שרוכש דירה חדשה. תיקון מספר 5 לחוק, שנכנס לתוקף בשנת 2011, מבקש להגן על רוכשי דירות מפני עיכובים בלתי סבירים במסירתן, ולהבטיח את זכותם לקבלת דירה תקינה, ללא ליקויים.
חלק מרכזי בחוק מגדיר מהי תקופת הבדק לכל אחת ממערכות הדירה הנרכשת. בתקופה זו נושא הקבלן באחריות לתיקון הליקויים שנתגלו בבית. בשורות הקרובות נבקש להציג את עיקרי החוק, ולספק כמה טיפים לרוכשי דירות חדשות כיצד להיעזר בחוק, ולהתנהל בצורה נכונה מול הקבלן.
אם הקבלן מוסר את הדירה יותר מ-60 יום לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה המכר, הרוכש זכאי לפיצוי המדובר - כולל פיצוי רטרואקטיבי על 60 ימי החסד שניתנו לקבלן
איחור במסירה: עיכוב של יותר מ-60 יום מקנה פיצוי
במסגרת החוק, נקבע לראשונה פיצוי סטטוטורי על איחור במסירת דירות חדשות. על פי החוק, קבלן שימסור דירה באיחור לרוכש של דירה חדשה יידרש לשלם לו פיצוי בגובה של 150% מ"דמי השכירות הראויים" עבורה, כלומר מדמי שכירות של דירה דומה באותו אזור. גובה הפיצוי תלוי, כמובן, במספר החודשים שבהם הקבלן התעכב.
עם זאת, חשוב לשים לב לכך שהחוק נותן לקבלן "גרייס" של 60 יום.
אם הקבלן מוסר את הדירה במהלך פרק זמן זה, אזי הקונה לא יהיה זכאי לפיצוי (הקבלן לא נדרש להודיע לרוכש מתי ימסור לו את הדירה). עם זאת, אם הקבלן מוסר את הדירה יותר מ-60 יום לאחר מועד המסירה שנקבע בחוזה המכר, הרוכש זכאי לפיצוי המדובר - כולל פיצוי רטרואקטיבי על 60 ימי החסד שניתנו לקבלן.
אם הקבלן סבור ששינויים שביקש הרוכש לבצע עלולים לעכב את מסירת הדירה עליו להחתים את הרוכש במעמד הביצוע על הסכמתו לכך שמסירת הדירה תתעכב ולציין את פרק הזמן הרלוונטי
טענות כוח עליון ו/או שינויים שביצעתם בדירה לא תמיד מצדיקים עיכוב במסירה
לעיתים קבלנים תולים את העיכוב במסירת הדירה בכוח עליון. הם יכולים לטעון כי העיכוב נגרם למשל עקב שביתה בשירותי הכבאות או בשל מבצע של צה"ל וכיו"ב. במקרים אחרים, קבלנים תולים את העיכוב במסירת הדירה בגלל שינויים בדירה שהרוכש ביקש לבצע. עבור רוכשי דירות רבים נימוקים אלו נשמעים סבירים, והם לא מרבים להתווכח עליהם. אך לעניין ביצוע שינויים בדירה למשל קיימת פסיקה ברורה הקובעת כי אלה לא באמת מקנים לקבלן את האפשרות לעכב את מסירת הדירה באופן אוטומטי.
אם הקבלן סבור ששינויים שביקש הרוכש לבצע עלולים לעכב את מסירת הדירה עליו להחתים את הרוכש במעמד הביצוע על הסכמתו לכך שמסירת הדירה תתעכב ולציין את פרק הזמן הרלוונטי.
לעניין כוח עליון, לרוב סעיפים אלה מעוגנים בהסכם המכר, אך לרוב הם מנוסחים בצורה כללית ומעורפלת. לעניין זה, קיימת פסיקה הקובעת כי כוח עליון מוגדר כאירוע שהצדדים לא צפו ושלקבלן לא היתה שליטה עליו.
לסיכום עניין זה, אם הסיבה לעיכוב שמוסר לכם הקבלן נשמעת לכם לא הגיונית, כדאי שתיוועצו בנושא בעורך דין, שיידע לומר לכם אם העיכוב אמנם סביר ופרופורציונלי או שאיננו כזה.
בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן את הליקוי שנתגלה בדירה, אלא אם הוכיח שנגרם באשמת בעל הדירה. בתקופת האחריות, על רוכש הדירה להוכיח שהליקוי נבע מהתכנון, העבודה או החומרים שבהם השתמש הקבלן
אחריות הקבלן: ההבדל בין תקופת הבדק ותקופת האחריות
קבלן המוכר ללקוח דירה חדשה אחראי לתקן את הליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לרוכש. על פי חוק המכר, אחריותו של הקבלן לליקויים מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק שהיא התקופה הראשונה לאחר מסירת החזקה בדירה ואשר נמשכת בין שנה לשבע שנים על פי מהותו של הליקוי, ותקופת האחריות, תקופה המתחילה לאחר סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים.
ההבדל המהותי בין התקופות: בתקופת הבדק הקבלן חייב לתקן את הליקוי שנתגלה בדירה, אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. בתקופת האחריות על רוכש הדירה מוטלת האחריות להוכיח שהליקוי נבע מהתכנון, העבודה או החומרים שבהם השתמש הקבלן.
הימנעו מלהזמין הביתה עובד מטעמכם כדי שיתקן את ליקוי הבנייה, ותנו לקבלן לעשות את עבודתו. הסיבה: ברגע שתכניסו עובד מטעמכם, זה יהיה פתח לקבלן להתנער מאחריות
האחריות לליקויי הבנייה: לכל ליקוי תקופת בדק שונה משלו
על פי חוק המכר, לכל ליקוי בנייה יש תקופת בדק שונה, שבה נושא הקבלן באחריות לתיקון. הנה כמה דוגמאות לתקופות הבדק של ליקויים שונים:
מרצפות וחיפויי פנים - שנתיים.
מוצרי מסגרות ונגרות, כולל אלומיניום ופלסטיק - שנתיים.
ליקויים בפיתוח החצר (שבילים, משטחים, מערכות מים, תקשורת ועוד) - שלוש שנים.
נזילות במערכת הצנרת - ארבע שנים.
כשלים באיטום המבנה, בקירות, בגגות ובתקרה - ארבע שנים.
ליקויים בחיפויי החוץ - שבע שנים.
לסיכום, כמה טיפים חשובים שיסייעו לכם לממש את זכויותיכם על פי חוק המכר: ראשית, אם הקבלן איחר במסירת הדירה, פנו אליו באופן מידי בדרישה לעשות כן. עדיף שפנייה זו תיעשה בכתב, כדי שיהיה לכך תיעוד.
שנית, אם יש בדירה ליקויי בנייה, מומלץ לתעד אותם בתמונות. כדאי גם לערוך מעין יומן, ובו לתעד את המועדים המדויקים שבהם פניתם לקבלן בעניין ליקויי הבנייה, ואת התשובות שקיבלתם.
שלישית, הימנעו מלהזמין הביתה עובד מטעמכם כדי שיתקן את ליקוי הבנייה, ותנו לקבלן לעשות את עבודתו. הסיבה: ברגע שתכניסו עובד מטעמכם, זה יהיה פתח לקבלן להתנער מאחריות.
רביעית, דעו מול מי אתם מתמודדים. קבלנים רבים מנסים להתיש רוכשי דירות כדי לחסוך כסף. אל תתייאשו, והקפידו לעמוד על זכויותיכם.
חמישית, אם הקבלן לא עונה לפניותיכם, אל תהססו לפנות לעורך דין כדי שיסייע לכם. בשלב הראשון, עורך הדין יוציא לקבלן מכתב התראה, ואם זה לא יעזור, הוא יגיש תביעה לבית המשפט.
* הכותב מתמחה בתחום דיני המקרקעין, ומעניק ייעוץ לרוכשי דירות רבים
