מדובר בתופעה: אנשים פרטיים או גופים מסחריים משתלטים על קרקע בבעלות פרטית, עושים בה שימוש כרצונם, אך לא טורחים לשלם לבעלי הקרקע על השימוש בזכויות המקרקעין שבבעלותם. פסק דין בנושא זה, שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי, שופך אור על מאפייני הבעיה ועל האופן שבו השתלטות על קרקע, גם אם לא במזיד, גוזלת מבעליה החוקיים את המגיע להם על פי חוק.
הקרקע שעליה נבנתה התחנה נוצרה בעקבות פרצלציה שנועדה "לעשות סדר" במקרים שבהם החלוקה הקיימת אינה מוסדרת כראוי או כאשר עולה הצורך להתאים את החלוקה הקיימת לטובת תכנית חדשה
3% משטח התחנה נבנו על קרקע פרטית
התחנה המרכזית של אגד בירושלים משמשת כמרכז מסחרי וכמרכז תחבורה ראשי בעיר החל משנת 2001. חלקת הקרקע עליה נבנתה התחנה נוצרה בעקבות פרצלציה – הליך לאיחוד וחלוקה מחדש של קרקעות, אשר נועד "לעשות סדר" במקרים שבהם החלוקה הקיימת אינה מוסדרת כראוי או כאשר עולה הצורך להתאים את החלוקה הקיימת לטובת תכנית חדשה.
בשנת 1947, כאשר הוסדר רישום הזכויות על הקרקע, נרשמה הערה לגבי החלקה, לפיה הבעלות על הקרקע שנויה במחלוקת. חצי מאה מאוחר יותר התברר כי חלק ממבנה התחנה המרכזית, וליתר דיוק כ-3.1% ממנו נבנה על קרקע בבעלות פרטית.
ב-2001 הגיש בעל הקרקע תביעה לבית משפט השלום בירושלים, בדרישה לחייב את החברות, המחזיקות בבעלות על התחנה ואחראיות לבנייתה ולהפעלתה, לשלם לו על השימוש בקרקע
שני עשורים של התחשבנויות
כבר ב-2001 הגיש בעל הקרקע, נאמן הקדש מוסאיוף, תביעה לבית משפט השלום בירושלים, בדרישה לחייב את החברות, המחזיקות בבעלות על התחנה ואחראיות לבנייתה ולהפעלתה (אמות השקעות בע"מ ותחנת אוטובוסים מרכזית ירושלים בע"מ), לשלם לו על השימוש בקרקע. ההקדש דרש מהחברות להעביר לבית המשפט את כל חוזי השכירות של בתי העסק הפועלים בשטח התחנה ואת כל התקבולים המועברים לזכות החברות מתוקף פעילות התחנה.
טענתו של ההקדש היתה כי הוא זכאי לקבל את חלקו היחסי (בהתאם לחלקו בשטח התחנה) בתקבולים שהגיעו עד כה לכיסן של החברות וכן בתקבולים העתידיים, ובנוסף עליו לקבל דמי שימוש ראויים עבור השימוש שאותו עושות שתי החברות בשטח הקרקע שנמצא בבעלותו. אם לא יקבל את חלקו, דרש ההקדש לפנות את המחוברים שנבנו על שטחו.
תביעה זו החלה התנצחות משפטית מתישה וממושכת, שנמשכה לאורך שני העשורים הבאים, כאשר החברות המחזיקות בטענה עסוקות בהתחשבנות וטוענות כי אין להן כל התנגדות לשלם להקדש את חלקו, אך יש לאזן את התשלום המגיע לו עם החלק היחסי שהוא חייב להן – עבור עלויות הבנייה.
בית המשפט קבע כי רכישה של קרקע שלא מבעליה הרשומים, כאשר ישנה הערה מפורשת הנוגעת לעניין הבעלות על הקרקע, היא רכישה רשלנית שמעלה שאלות בנוגע לתום הלב של אותן החברות
לא במזיד אך ברשלנות
מכל העדויות, התצהירים והמסמכים שהוצגו בהליך המשפטי, ניתן היה להסיק כי השתלטות החברות על הקרקע של ההקדש ובניית התחנה על אותה הקרקע לא נעשתה במזיד, מתוך כוונה לגזול את רכושו, אלא בשוגג. עם זאת, בית המשפט קבע כי רכישה של קרקע שלא מבעליה הרשומים, כאשר ישנה הערה מפורשת הנוגעת לעניין הבעלות על הקרקע, היא רכישה רשלנית שמעלה שאלות בנוגע לתום הלב של אותן החברות.
הדיון המשפטי כלל התייחסות לשאלות רבות, בהן אי יכולתן של החברות לפנות את המחוברים משטחו של ההקדש, וכן העובדה כי ההקדש לא עשה דבר במשך שנים על מנת לרשום את הקרקע על שמו או להתנגד לעבודות הבנייה שנעשות על שטחו. בית משפט השלום פסק כי ההקדש זכאי לקבל שכר ראוי של כ-3.1% מן ההכנסות המתקבלות מהפעלת התחנה.
עבור בעל הקרקע והח"מ שייצג אותו היוותה הפסיקה הישג משמעותי לאחר שנים ארוכות שבהן הפיצוי לבעל הקרקע נראה רחוק ובלתי מושג
הישג משמעותי לבעל הקרקע
ההתנצחות המשפטית לא הסתיימה עם החלטת בית משפט השלום, והחברות המפעילות את התחנה המרכזית הגישו תביעה נגדית לבית המשפט המחוזי בירושלים. לאחר שמיעת כל טענות הצדדים והבנת נקודות המחלוקת ביניהם, מינה בית המשפט מומחית בראיית חשבון לבחינת עלות הקמת התחנה והכנסותיה השוטפות.
בסופו של דבר ולאחר בחינה מדוקדקת של כל הנתונים המספריים, קבע בית המשפט כי ההקדש אכן חייב להשתתף בדמי ההקמה של התחנה, אך צידד בהחלטת בית משפט השלום בנוגע לתשלומים שמגיעים לו. את חלקו של ההקדש בדמי ההקמה, העומד על מעל מיליון שקל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, המליץ בית המשפט לקזז מתוך דמי השימוש והתקבולים שמגיעים לו ושעוד יקבל בעתיד.
עבור ההקדש ובא כוחו, הח"מ, היוותה הפסיקה הישג משמעותי, לאחר שנים שבהן הפיצוי המגיע להקדש נראה רחוק ובלתי מושג; יחד עם זאת הוגש ערעור לבית משפט העליון לגבי רכיבים שונים בתחשיב שבית המשפט קבע.
* עו"ד משה בן דוד הוא, נכון להיום, מנהל הקדש מוסאיוף. לפני 30 שנה יסד את משרד עורכי הדין בן דוד, אברהם, הכהן. עוה"ד משה בן דוד ומשה כרמל עוסקים במקרקעין ונדל"ן, דיני נזיקין, צוואות וירושות, אפוטרופסות וייפוי כוח מתמשך, משפט מנהלי וחוקתי ועוד
** סייעה בהכנת הכתבה: ענת ניסני, כתבת zap משפטי
