מבוא
מכרז למכירת דירה ו/או שירות? הזמנה להגשת הצעות לרכישה? התמחרות?
אדם המעוניין לרכוש נכס או שירות ובעיקר נכס מקרקעין מוצא עצמו נתקל פעמים רבות במונחים משפטיים שהוא כלל אינו מבינם, ואשר מקשים עליו לבצע את הרכישה.
קשיים בהבנת המונחים המשפטיים הבסיסיים גורמים לרוכש הפוטנציאלי לזנוח את רצונו לרכוש את הנכס, ואולי לוותר על הזדמנות עבורו.
רוצים לשאול שאלה? היכנסו לפורום מכרזים ורכישות מכינוס נכסים
רשימה זו תכליתה לבאר בשפה פשוטה את אותם המונחים המשפטיים ולהכיר לרוכש הפוטנציאלי את האפשרויות העומדות לרשותו כיום בשוק לצורך רכישת נכס או שירות.
לשם הנוחות וההדגמה נתרכז ברשימה זו באפשרויות השונות לרכישת דירה, ונמחיש את המושגים באמצעות הדגמה על רכישת נכס מקרקעין.
רכישה רגילה
האפשרות השכיחה והמוכרת ביותר לרכישת נכס הינה רכישה בין "מוכר מרצון" לבין "קונה מרצון". בדרך כלל, טרם הרכישה, המוכר מציג לרוכש את הנכס ומפרסם את רצונו במכירת הנכס. לאחר מכן הצדדים מנהלים ביניהם משא ומתן, באמצעות עורכי דין, עד שהם מגיעים לכדי הסכם מחייב, שחלים עליו עקרונות דיני החוזים הרגילים ודיני המקרקעין.
השתתפות במכרז לרכישת נכס
דרך נוספת לרכישת נכס הינה בדרך של השתתפות במכרז וזכייה בו.
מכרז, להבדיל מהזמנה להציע הצעות אליה נתייחס בהמשך, הינו הליך המוסדר בחוק.
השימוש במכרז לצורך מכירת נכס מחויב על-פי דין בסקטור הציבורי (להבדיל מהסקטור הפרטי). כך, וכפי שנהוג במקומות רבים בעולם, חייבים גופים ציבוריים, משרדי ממשלה, תאגידים סטטוטוריים וחברות ממשלתיות, לפני שהם מתקשרים בחוזים, לפרסם מכרז הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו. (החובה מוטלת על גופים אלו היא מכח חוק חובת מכרזים, התשנ"ב-1992 והתקנות שהותקנו על-פיו)
התכלית העיקרית של חוק חובת מכרזים הינה למלא אחר עיקרון השוויון ולהעניק הזדמנות שווה לכל מי שמעוניין להשתתף בו. כך בעצם, מונעת עריכת מכרז אפליה אסורה, ומנגד גורמת להתפתחות המשק בהענקת הזדמנות שווה לחברות חדשות לממש את הפוטנציאל שלהן, להתפתח ולשגשג. (עת"מ 1966/02 המועצה המקומית מג'אר נ' אבראהים, נז(3) 505).
בתוך כך יצויין, כי כדי שגורם מסוים יוכל לקחת חלק במכרז ולהשתתף בו, תחילה עליו לעמוד ב"תנאי סף" שנקבעו לצורך ההשתתפות במכרז. תנאי הסף צריכים לנבוע מאופיו או ממהותו של המכרז והם צריכים להיות ענייניים, שוויוניים, מידתיים וסבירים.
היה ותנאי הסף אינם עונים על דרישות החוק והפסיקה ואינם מאפשרים לגורם מסוים להשתתף במכרז, אזי בפני אותו הגורם פתוחה הדלת לשלוח לרשות המנהלית מכתב בעניין ובמקרים שאינם מספקים, אף להגיש "עתירה מנהלית".
באשר למכרזים שעורך מנהל מקרקעי ישראל, יצוין כי בתכנית העבודה השנתית של המנהל מתוכננת הקצאת הקרקעות לציבור בדרך של מכרז. הודעות על המכרזים מתפרסמות בעיתונים ובאינטרנט, כאשר את מסמכי המכרז ניתן להוריד, בדרך כלל, ללא תשלום, מאתר האינטרנט של המנהל. כל אדם המעוניין להשתתף במכרז (והעומד בתנאי הסף) צריך למסור את הצעתו במקום שנקבע ועד למועד האחרון הנקוב במסמכי המכרז. בסופו של יום, ועדת המכרזים הארצית היא הבודקת את ההצעות השונות והיא הקובעת את הזוכה, בהתאם לנהלים התקפים במנהל באותה עת.
יתרונו של המכרז נעוץ בכך שהוא פומבי ושוויוני.
קניית דירה (או נכס) מכונס נכסים
כינוס נכסים הינו פרוצדורה המנוהלת על-ידי בית משפט או הוצאה לפועל במסגרתה ממונה כונס נכסים (בדרך כלל עורך דין או רואה חשבון) למכירת נכסי "חייב" לצורך פירעון חובותיו לנושים השונים. לאחר שבית המשפט או הוצאה לפועל ממנים את כונס הנכסים, עליו לתפוס את הנכס, ובמקרה שמדובר בנכס מקרקעין עליו לתפוס בו חזקה ולפנותו מכל אדם. לאחר שכונס הנכסים תפס חזקה בנכס הוא מפרסם מודעה בעיתון ובה הוא מזמין את הציבור לתת לו הצעות. בשפה המשפטית מכונה הדבר כ"הזמנה להציע הצעות".
במודעה שמפרסם כונס הנכסים אמורים להיות מפורטים פרטי הנכס, המועדים בהם ניתן לראותו והתנאים להשתתפות בהליך הרכישה מאת הכונס. לאחר הביקור בנכס, אם הנכס נמצא לשביעות רצון הרוכש הפוטנציאלי ועונה על ציפיותיו, על הרוכש הפוטנציאלי להגיש לכונס הנכסים את הצעתו, אליה יש לצרף את המסמכים הבאים: טופס ההצעה שמספק כונס הנכסים, לאחר שמולא ונחתם על-ידי המציע, הכולל את פרטיו וגובה הצעתו; שיק בנקאי או ערבות בנקאית אוטונומית שערכם בדרך כלל 5% - 10% מן ההצעה (הפקדת השיק או הערבות נועדה כדי למנוע מצב בו חוזר המציע מהצעתו בתום ההליך, ואם הוא עשה כן, כונס הנכסים יכול לחלט אותם באישור של בית משפט או לשכת ההוצאה לפועל. השיק או הערבות יוחזרו למציע בתום הליך ההתמחרות היה והוא לא יזכה בהליך ההתמחרות); וחוזה מכר שמספק כונס הנכסים לאחר שנחתם על-ידי המציע.
לעיתים, לאחר תום מועד הגשת ההצעות, מזמין כונס הנכסים את המציעים ל"התמחרות", ומתנהל מעין הליך של "מכירה פומבית", כאשר המחיר ההתחלתי הוא בגובה של ההצעה הגבוה ביותר שנמסרה לכונס. בתום ההתמחרות נקבע הזוכה במכרז - זה שהצעתו לרכישת הנכס הייתה הגבוהה ביותר (יובהר, כי כונס הנכסים אינו כפוף לדיני מכרזים, ואף אינו מחויב, בדרך כלל לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר או כל הצעה אחרת).
החוקים וההלכות מקנים, בדרך כלל, הזדמנות ל"חייב" לפדות את הנכס בסכום שאינו נמוך מסכום ההצעה הגבוהה ביותר אותה הציע המציע שזכה בהתמחרות. אם בעל הנכס אינו מצליח לפדות את הנכס, כונס הנכסים פונה לקבל את אישור בית המשפט או ההוצאה לפועל למכירת הנכס למציע שהצעתו זכתה.
יודגש, כי רכישת נכס במסגרת זו, לאחר שאושרה על-ידי בית המשפט ו/או ההוצאה לפועל, מעניקה לרוכש נכס נקי מכל חוב ו/או שיעבוד, כאילו נרכש בשוק החופשי.
לסיכום
בשוק משוכלל ובעל נגישות רבה למידע קיימת חשיבות לבדיקת כל ערוצי הרכישה האפשריים והכרתם. כיום אין כל הצדקה לחשוש מהשתתפות בהליכים משפטיים כגון "הזמנה להציע הצעות" או "התמחרות" ואפילו מכרז, בדרך למוצר ו/או השירות הנחשק.
עוד בנושא:
קניית דירה מכונס נכסים - הזדמנות או זהירות?
חושבים על רכישת דירה מכונס נכסים? 7 מוקשים שצריך להיזהר מהם בעת קניית דירה מכונס נכסים
