אחרי שבועות ארוכים ואפילו חודשים של חיפוש דירה, קרקע לבנייה או נכס לשימוש מסחרי, כאשר סופסוף נצליח למצוא נכס מתאים וראוי לרכישה, רובנו נהיה להוטים להשלים את העיסקה ולשים את התהליך הארוך והמייגע מאחורינו. אך כשמדובר ברכישה הגדולה וכנראה גם החשובה ביותר שנעשה בחיינו, מוטב לא למהר ולהקדיש אותה מידה של סבלנות, קפדנות וזהירות שהשקענו בחיפוש גם לתהליך הרכישה עצמו.
על מנת למנוע קונפליקטים מול המוכר, אשר עלולים להוביל לטרפוד העיסקה או לעוגמת נפש רבה, על מנת להתרחק מעסקאות מפוקפקות ולא משתלמות ובסופו של דבר להגיע לסיום מוצלח של העיסקה תוך חיסכון בהוצאות מיותרות, מומלץ לבצע שורה של בדיקות טרם הרכישה ובמהלך המשא ומתן על חתימת החוזה.
חשוב לגלות אם קיימים שיעבודים, עיקולים, משכונות, משכנתאות או הגבלות אחרות על הנכס, אשר עלולות למנוע את השלמת העיסקה ואת העברת הזכויות על שמכם
זהות מוכר הנכס
בשלב הראשון, יש לוודא את זהותו של מוכר הנכס באמצעות הצגת מסמכים מזהים. אם המוכר אינו בעל הנכס, אלא מיופה כוח מטעמו, יש לאמת את ייפוי הכוח ולוודא הן את זהותו של בעל הנכס והן את זהות מיופה כוחו. בנוסף, יש לפנות למרשם המקרקעין ולוודא כי כל זכויות הבעלות על הנכס אכן רשומות על שמו של האדם שהזדהה בפניכם כבעל הנכס. אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן, יש לבדוק כי מדובר בקבלן מורשה ולוודא שחברת הבנייה אכן רשומה כבעלת הקרקע בטאבו.
במסגרת בדיקות אלו, יש לברר אם קיים אדם נוסף המחזיק בזכויות כלשהן בנכס או בזכות קדימה לרכישתו, לוודא כי לא מתנהלים הליכים משפטיים הקשורים לנכס ולבדוק אם היו כאלה בעבר, ואם כן כיצד הסתיימו. חשוב לגלות אם קיימים שיעבודים, עיקולים, משכונות, משכנתאות או הגבלות אחרות על הנכס, אשר עלולות למנוע את השלמת העיסקה ואת העברת הזכויות על שמכם.
יש לבדוק את זכויות הבנייה בנכס ולוודא כי אין חריגות בנייה שנעשו ללא היתרים מתאימים. במסגרת בדיקות אלו מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס או שמאי מקרקעין
סיווג הנכס
לכל נכס או קרקע בישראל קיים סיווג המגדיר את השימוש עבורו הוא מיועד – דירה למגורים, קרקע חקלאית, נכס מסחרי, חניה, מחסן ועוד. כל שינוי בסיווג הנכס או במטרה לשמה הוא משמש (לדוגמה: מחסן שהוסב לדירת מגורים) אינו אפשרי אלא בהינתן היתר מתאים.
עליכם לבדוק את סיווג הנכס ולוודא כי אם נעשה שינוי כלשהו, הוא מגובה בהיתרים ואסמכתאות. בנוסף, יש לבדוק את זכויות הבנייה בנכס ולוודא כי אין חריגות בנייה שנעשו גם הן ללא היתרים מתאימים. במסגרת בדיקות אלו מומלץ להיעזר בשירותיו של מהנדס או שמאי מקרקעין שיבחן את ההיבטים התכנוניים של הנכס מול הרשות המקומית.
יש להתייחס ולבדוק בנוסף את לתקינות התשתיות השונות (מים, חשמל, ביוב, גז), מערכת המיזוג ואיטום המבנה, וכן להיבטים שונים במבנה עצמו, בין השאר סדקים ורטיבות
מצב הנכס
כל נכס, גם אם מדובר בדירה חדשה מקבלן, צריך לעבור לפני הרכישה בדיקה של מהנדס או שמאי מקרקעין לצורך איתור פגמים וליקויי בנייה אשר עלולים לסכן את הדיירים ו/או להשפיע על ערך הנכס בעתיד. במסגרת הבדיקה יש להתייחס לתקינות התשתיות השונות (מים, חשמל, ביוב, גז), מערכת המיזוג ואיטום המבנה, וכן להיבטים שונים במבנה עצמו כולל דלתות וחלונות, איתור סדקים משמעותיים בקירות ובעיות נוספות כגון טחב, רטיבות ופטריות.
במקרי נוכלות רבים, שהתבררו רק לאחר השלמת העיסקה והגיעו לכדי הליכים משפטיים, נטו בתי המשפט להטיל אחריות לא קטנה גם על הרוכש, שלא נקט זהירות
האחריות מוטלת עליכם
מעבר לבדיקות אלו, מצריכה רכישת נכס שורה של בדיקות נוספות הקשורות לנושא המיסוי החל על הרכישה, העמדת משכנתה לרוכשים ובדיקות נוספות בהתאם לנתוני הנכס ולמצבו. ביצוע בדיקות אלו יבטיח, כאמור, כי מדובר בעיסקה משתלמת ובטוחה ויאפשר לכם לצמצם את הוצאות הרכישה למינימום האפשרי.
בנוסף, כבר בשלבים ראשוניים של בדיקות אלו תוכלו לגלות בעיות הקשורות לנכס עצמו ו/או לבעליו ולהימנע מעיסקה עם נוכלים ומתרגילי עוקץ למיניהם. חשוב לציין כי במקרי נוכלות רבים, שהתבררו רק לאחר השלמת העיסקה והגיעו לכדי הליכים משפטיים, נטו בתי המשפט להטיל אחריות לא קטנה גם על הרוכש, שלא נקט ביתר זהירות ולא ביצע את הבדיקות הנחוצות.
לסיכום, על מנת לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות בצורה מקיפה ויעילה, מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, שיבצע את הבירורים מול כל הרשויות, ייעזר באנשי מקצוע נוספים, יערוך משא ומתן על חוזה הרכישה ויבטיח סיום מוצלח של העיסקה החשובה בחייכם.
* עו"ד חיים דבורה מתמחה בדיני מקרקעין, הליכי חדלות פירעון והוצאה לפועל, נזיקין ותאונות, דיני עבודה, משפט מנהלי ומשפט צבאי
