פרויקט פינוי-בינוי בבתים משותפים דורש התארגנות של קבוצה והליכה לדרך משותפת - האחד עם השני וכן מול היזם. הפרויקט דורש, בין היתר, השגת זכויות בנייה, חתימה על חוזים, התמודדות מול דיירים סרבנים והשגת בטוחות.
כמו בכל מקרה של חיבור בין אנשים ואינטרסים, עלולים להיווצר פערים והתנגשויות בין רצונות והתחייבויות לבין מימושם. כדי שדיירים בפרויקט פינוי-בינוי ישמרו על רכושם וכספם ויקבלו את מה שהובטח להם, החוק קבע זכויות שונות המגיעות להם.
פנינו לעורכת הדין טליה ברזאני, מומחית לדיני מקרקעין ובעלת ניסיון רב בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, כדי לקבל ממנה את רשימת הזכויות המלאה והחשובה של דיירים בפרויקט פינוי-בינוי. לקרוא ולשמור.
דיירי הפרויקט זכאים גם לכיסוי שכר הדירה במגורים הזמניים שלהם במהלך תקופת הביניים – מהפינוי ועד לסיום הבנייה
זכות לדירת תמורה
פרויקט פינוי-בינוי מבוסס על הרס מבנה קיים לטובת הקמת מבנה חדש במקומו. דיירי הבניין המקורי למעשה מוכרים את כל זכויותיהם בדירה הישנה ובתמורה זכאים לקבל דירה משודרגת וגדולה יותר מהדירה שהם מפנים, ללא השקעה כספית מצידם. הדירה החדשה אמורה לכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה. כמו כן, כל דייר זכאי לחניה אישית.
דיירי הפרויקט זכאים גם לכיסוי שכר הדירה במגורים הזמניים שלהם במהלך תקופת הביניים – מהפינוי ועד לסיום הבנייה. הכיסוי הזה כולל גם את מימון הובלת תכולת הדירה שלהם, הלוך וחזור. חשוב מאוד לציין כי דיירים אינם חייבים להסכים לקבלת דירת תמורה במתחם המיועד להריסה ובנייה וזכאים לקבל מה שמכונה "חלופות תמורה". כלומר, דירה חלופית לזו שתיבנה בפרויקט. זו יכולה להיות דירה חדשה וגדולה יותר מהדירה הישנה, שתי דירות חדשות וקטנות ששוויין איננו עולה על שווי דירה חדשה במתחם ועוד.
לדיירים קיימת זכות לדרוש מהיזם כי המפרט הטכני של דירות התמורה יהיה דומה לזה של רוכשים חדשים של דירות בפרויקט
זכות לבחור יזם מועדף
לדיירים, ויותר נכון, לנציגות הנבחרת שלהם, קיימת זכות לנהל משא ומתן מול יזמים שונים המעוניינים לבצע את הפרויקט וכמובן לבחור את היזם המועדף עליהם. זכות זו באה לדאוג לכך שדיירים יוכלו לבחון את החוסן הכלכלי של היזם וכדאיות העיסקה שהוא מציע ולבחור מבין האפשרויות. מומלץ לוודא כי העבודות נעשות על ידי קבלן רשום בפנקס הקבלנים ובעל אישור מחברת ביטוח על עמידה בתנאי ביטוח קבלנים.
לדיירים קיימת גם זכות לדרוש מהיזם את עקרון השוויון. כלומר, תמורה דומה לדיירים בעלי נכס דומה, לא כולל מקרים חריגים. זכות זו מפרקת המון התנגדויות שמגיעות על רקע השוואה בין דייר לדייר ומחייבת את היזם לדווח לדיירים על הפרת עקרון השוויון בפרויקט.
כמו כן, לדיירים קיימת זכות לדרוש מהיזם כי המפרט הטכני של דירות התמורה יהיה דומה לזה של רוכשים חדשים של דירות בפרויקט.
בית המשפט עלול לחייב את הדייר הסרבן בפיצוי כספי של חלק או כל בעלי הדירות שמעוניינים בפרויקט, על פי גובה הנזק שנגרם להם ושיקולים נסיבתיים נוספים
זכות לסרב לפרויקט
החוק מאפשר לדיירים לסרב לחתום על עסקת פינוי-בינוי אך מבחין בין סירוב סביר לבלתי סביר. זכות הסירוב מותנית בעמידה בתנאי אחד או יותר מהבאים: חוסר כדאיות כלכלית של העיסקה, העדר בטוחות של היזם, העדר מגורים חליפיים או פיצוי על מגורים חליפיים בזמן הפינוי, או סירוב של 20% מדיירי המתחם לעיסקה.
עוד תנאי לסירוב המוגדר כסביר הוא הצעת בית חלופי שאינו מותאם לצורכי הדייר מבחינה פיזית או נפשית וכן על רקע נסיבות אישיות מיוחדות שיש לשקול באופן פרטני.
מנגד, חשוב לציין כי דייר אשר איננו עומד באחד מתנאי הסירוב הסביר שצוינו עלול להיתבע בתביעת נזיקין על ידי שכניו, להם שמורה הזכות לכפות על דייר סרבן את עסקת הפינוי-בינוי. זכות זו מותנית ברוב של מעל ל-80% מסך כל הדיירים בפרויקט שמעוניינים בעיסקה. במקרה כזה, בית המשפט עלול לחייב את הדייר הסרבן בפיצוי כספי של חלק או כל בעלי הדירות שמעוניינים בפרויקט, על פי גובה הנזק שנגרם להם ושיקולים נסיבתיים נוספים.
זכות לבדוק את הכדאיות הכלכלית של העיסקה
דיירים זכאים לקבל הערכה לכדאיות העיסקה מטעם שמאי של משרד הבינוי והשיכון. פנייה לשמאי פינוי-בינוי מותנית בהסכמה של רוב הדיירים לפרויקט. שמאי זה מחליט האם הפרויקט כדאי או לא. לדיירים קיימת גם זכות לדרוש כי כל הוצאה שקשורה למימוש הפרויקט או לעניין מיסוי מקרקעין תחול על היזם. דיירי הפרויקט זכאים וצריכים לדרוש את אחריות היזם לדירות החדשות.
הדיירים בפרויקט פינוי-בינוי זכאים לקבל בטחונות בשווי הדירה החדשה שלהם וערבות בנקאית אוטונומית. זכות זו צריכה לעמוד כתנאי לפינוי הדירות
זכות לקבוע תנאים וזמנים לביצוע העבודות
לדיירים קיימת זכות לקבוע בחוזה תנאים לקיום ההסכם בינם לבין היזם כמו פרקי זמן מוגבלים למימוש שלבים שונים בפרויקט. לדוגמה: אישור תכנית תב"ע, הוצאת היתר בנייה, התחלת הבנייה, סיום הבנייה וכו'. כמו כן, הדיירים רשאים לדרוש בחוזה לבטל את הסכם ו/או לקבל פיצוי מהיזם אם לא עמד בזמנים שנקבעו או אם אחד מתנאי החוזה הופרו.
זכות לקבל ערבות בנקאית של היזם
כדי להבטיח את היציבות הכלכלית של היזם ומימוש התחייבויותיו, הדיירים בפרויקט פינוי-בינוי זכאים לקבל בטחונות בשווי הדירה החדשה שלהם וערבות בנקאית אוטונומית. זכות זו צריכה לעמוד כתנאי לפינוי הדירות ואמורה לוודא את תשלומי דמי השכירות במגורי הביניים וקבלת דירת התמורה.
זכות לדירה מותאמת לבעלי נכויות וקשישים
החוק דאג להגן על זכויות דיירים קשישים מעל גיל 70. דיירים אלה זכאים לבחור בין מעבר לדירת תמורה, כלומר, דירה בבניין שעבר פרויקט התחדשות עירונית (בין אם במיקום הבניין המקורי או במיקום אחר), מעבר לבית אבות (כולל תוספת תשלומים עד לשווי דירת תמורה( או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת תמורה. מחובת היזם להציע שתי חלופות לפחות לקשיש מעל גיל 70 ואת כל שלוש החלופות לקשיש מעל גיל 75.
באשר לבעלי נכויות, החוק קובע כי אם בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עימו הוא אדם עם מוגבלות, יש לספק לו מגורים חלופיים המותאמים למוגבלות שלו, כפי שקיימים בדירה הנוכחית – הן בדירה החדשה והן בדירה השכורה במגורי הביניים.
לסיכום, עו"ד ברזאני מציינת כי האפשרות לממש את כל הזכויות שצוינו על ידה תלויה מאוד בהתעקשות של הדיירים, בידע שלהם לגבי הדברים להם הם זכאים ובליווי המשפטי שהם בחרו לעצמם. שימו לב שאתם עוקבים אחרי התהליך בקפידה והשיגו עורך דין מומחה לתכנון ובנייה שילווה אתכם במסירות.
בתמונה למעלה, מתחם פינוי-בינוי בישראל/ צילום: שאטרסטוק. בתמונה משמאל, עו"ד טליה ברזאני/ צילום: בן ניקסון
