איחור במסירת דירה – באילו מקרים מגיע פיצוי לרוכש?

עיקרי הכתבה:

• חוק מכר דירות – האם אתם זכאים לפיצוי? מטרת החוק היא להגן על רוכשי הדירות מפני ההשלכות של איחור בקבלת הדירה. החוק מעניק לקבלן תקופת "גרייס", במסגרתה הוא יכול לאחר במסירת הדירה עד 60 יום, אך אם הוא חורג מאותו זמן מוקצב, הוא מחויב לפצות את בעל הדירה.
• מהו הסכום הכספי אליו תהיו זכאים? אם הקבלן איחר במסירת הדירה בתקופה של עד שמונה חודשים, הוא מחויב לפצות את בעל הדירה בסכום דמי שכירות של דירה דומה מבחינת גודל ומיקום גיאוגרפי, וכן להכפיל את הסכום ב-1.5.
• מתי קבלן יכול לאחר במסירת הדירה ללא תשלום פיצויים לרוכשים? ברוב חוזי המכר, קבלנים נוטים להכניס סעיפים המאפשרים להם לא לשלם לכם פיצוי אם יאחרו במסירת הדירה בשל נסיבות שלא בשליטתם, או כתוצאה מ"כוח עליון" כמו מלחמה, רעידת אדמה, שביתה, מחסור בחומרי בניה, סגר, גיוס כללי ועוד. אם מתרחש מקרה מסוג זה וחתמתם על סעיף דומה בחוזה, לא תהיו זכאים לשום פיצוי.
  ________________________________________

רכשתם את דירת החלומות שלכם אך הקבלן לא עומד בזמנים שקבעתם ומאחר במסירת הדירה? ובכן מדובר בבעיה מוכרת שרוכשי דירות נאלצים להתמודד עימה. בתקופת הקורונה הבעיה אף גברה, קבלנים איחרו במסירת הדירות וטענו שזה בגלל הסגרים, ולכן סירבו לפצות את בעלי הדירות.

ככל שהאיחור גדול יותר, כך בעלי הדירות נפגעים יותר. הפגיעה כוללת עוגמת נפש וחוסר וודאות, יחד עם הוצאות כספיות שלא תוכננו מראש, כמו תשלום גם על משכנתא וגם על שכ"ד לתקופה שלא תוכננה מראש, מה שעלול לגרום לאי עמידה בהתחייבויות כספיות ואף הסתבכות עם הבנק.

החוק מעניק לקבלן תקופת "גרייס", במסגרתה הוא יכול לאחר במסירת הדירה עד 60 יום, אך אם הוא חורג מאותו זמן מוקצב, הוא מחויב לפצות את בעל הדירה

חוק מכר דירות – האם אתם זכאים לפיצוי?

מטרת החוק היא להגן על רוכשי הדירות מפני ההשלכות של איחור בקבלת הדירה. החוק קובע כי קבלן מחויב לשלם לבעל הדירה פיצוי במידה שאיחר במסירת הדירה ביותר מ-60 יום. החוק למעשה מעניק לקבלן תקופת "גרייס", במסגרתה הוא יכול לאחר במסירת הדירה עד 60 יום, אך אם הוא חורג מאותו זמן מוקצב, הוא מחויב לפצות את בעל הדירה.

מהו גובה הפיצוי?

אם הקבלן איחר במסירת הדירה בתקופה של עד שמונה חודשים, הוא מחויב לפצות את בעל הדירה בסכום דמי שכירות של דירה דומה מבחינת גודל ומיקום גאוגרפי, וכן להכפיל את הסכום ב-1.5. כמו כן, אם אינכם מצליחים להגיע להסכמה מול הקבלן, תמיד תוכלו לפנות לשמאי מקרקעין שיסייע לכם להעריך את שווי הדירה.

דוגמה: אם גובה השכירות שקבעתם עומד על 4,000 שקל בחודש, והקבלן מאחר בשבעה חודשים במסירת הדירה, הוא יהיה מחויב לשלם לכם פיצויים בגובה של 42,000 אלף שקל. כמו כן, במידה הקבלן מאחר במסירת הדירה בתקופה של מעל לשמונה חודשים, החל מהחודש התשיעי הסכום שהוא יידרש לשלם לכם יוכפל ב-1.5.

חשוב לציין בחוזה תאריך מסירה מפורש ולא תאריך עמום כמו ציון חודש וזאת כדי להגן על הרוכשים ככל האפשר ולהימנע ממחלוקות עתידיות

מועד מסירת מפתח לדירה

בדרך כלל, במסגרת הסכם המכר של הדירה מצוין תאריך המסירה. מדובר באחת ההתחייבויות המהותיות ביותר של הקבלן אל מול רוכשי הדירות מפני שהם מתכוננים לאותו תאריך, גם מבחינה נפשית וגם מבחינה כלכלית, ואי מסירת הדירה בתהליך שסוכם מראש עלול לגבות מהם מחיר קשה מאוד.

חשוב לציין בחוזה תאריך מסירה מפורש ולא תאריך עמום כמו ציון חודש וזאת כדי להגן על הרוכשים ככל האפשר ולהימנע ממחלוקות עתידיות. לרוב הבריות אין את ההבנה או את הכלים המתאימים כדי לקרוא ולהבין את חוזה המכר לעומקו ולכן חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין בעת חתימת החוזה, שיעבור על כל סעיף וסעיף וייעץ לגבי סעיפים שאינם מיטיבים עם הרוכשים או על אלה שכדאי להוסיף במידת הצורך.

מתי קבלן יכול לאחר במסירת הדירה ללא תשלום פיצויים לרוכשים?

ברוב חוזי המכר, קבלנים נוטים להכניס סעיפים המאפשרים להם לא לשלם לכם פיצוי אם יאחרו במסירת הדירה  וזאת בשל נסיבות שלא בשליטתם או כתוצאה מ"כוח עליון" - למשל מלחמה, רעידת אדמה, שביתה, מחסור משמעותי בחומרי בנייה, סגר, גיוס כללי ועוד. משמע, אם מתרחש מקרה מסוג זה וחתמתם על סעיף דומה בחוזה, לא תהיו זכאים לשום פיצוי אם הקבלן יאחר במסירת הדירה שלכם.

מדובר בסיבה נוספת שבגינה חשוב להיוועץ עם עורך דין לפני שאתם חותמים על הסכם מכר. במקרה מסוג זה תוכלו להוסיף סעיף שמחייב את הקבלן על זמן מסוים של הודעה מוקדמת במידה שהוא צופה איחור במסירת הדירה. אם לא יעמוד בסעיף תוכלו לתבוע אותו כמובן. אפשרות אחרת בעת חתימת ההסכם  בין היתר, היא לדון עם הקבלן ולהגדיר יחד להסכמה מה הם המקרים לאיחור במסירת הדירה שאינם תלויים בו.

בתביעה ייצוגית נגד חברת אזורים דורשים 402 רוכשי דירות פיצוי המוערך ביותר מ-7.2 מיליון שקל בגלל איחור במסירת דירותיהם

איחור במסירת דירה בגלל הקורונה

כאמור, בתקופת הקורונה קבלנים איחרו במסירת הדירה לרוכשים בטענה שהסיבה היא סגרי הקורונה. דוגמה טובה לכך היא תביעה ייצוגית שהוגשה נגד חברת הבנייה "אזורים", בגין סירובה של החברה לפצות את הרוכשים שקיבלו את דירותיהם באיחור, בטענה שהמסירה התעכבה בגלל סגרי הקורונה.

בכתב התביעה נגד החברה צוין כי 402 רוכשי הדירות דורשים פיצוי המוערך ביותר מ-7.2 מיליון שקל. כאמור, חוק המכר קובע כי איחור של 61 יום מחייב את הקבלן לשלם פיצויים לרוכשים. "אזורים" טוענת כי סגר הוא "כוח עליון" שהיא לא היתה יכולה לצפות, ולכן אין בחובתה לפצות את הרוכשים. ההנחה היא שאם סעיף "כוח עליון", כולל המושג "סגר", אכן מופיע בחוזי המכר של הרוכשים, בית המשפט עלול לקבוע שהחברה אכן לא חייבת לשלם פיצויים.

האם ניתן לדחות את התשלום האחרון לקבלן בשל איחור במסירת הדירה?

בית המשפט התייחס לנושא הזה וקבע כי המסירה של הדירה והתשלום עליה שלובים זה בזה. כלומר, הסעיף מאפשר לרוכש הגנה מפני קבלן שלא קיים את חובו במסגרת הסכם המכר, והרוכש אינו מחויב להעביר את התשלום כל עוד הקבלן לא עומד בחלקו בהסכם, והדבר לא ייחשב להפרת הסכם מצד הרוכש. אנו ממליצים גם במקרה זה להיוועץ עם עורך דין ולא לנקוט בצעדים מסוג זה ללא ייעוץ.

גם אם אחרי שנים מצאתם ליקויי בנייה בדירה תוכלו לנקוט בהליכים משפטיים נגד אותו קבלן

תביעה בגין ליקויי בנייה

אם לאחר שהדירה נמסרה אליכם מצאתם בה ליקויי בנייה לאחר שכבר שילמתם את התשלום המלא על הדירה, חשוב שתתחילו באופן מיידי בהליכים משפטיים נגד אותו קבלן.

במסגרת החוזה מומלץ לכלול סעיף שמכסה ליקויי בנייה, תוך קביעת סכום פיצויים. חשוב לציין שהחוק מכסה ליקויי בנייה במשך עשר שנים. כלומר, גם אם אחרי שנים אחדות מצאתם ליקויי בנייה בדירה תוכלו לנקוט בהליכים משפטיים נגד אותו קבלן. במקרים מסוימים שבהם הקבלן לא נהג לפי הוראות החוק באופן הבנייה שלו, החוק מגן על הרוכשים גם במשך 20 שנה ממועד מסירתה של הדירה.

מה למדנו? אם גם אתם חווים איחור של מעל ל-60 יום במסירת הדירה, דעו שככל הנראה אתם זכאים לפיצויים מהקבלן. עם זאת, יש מקרים שבהם לא תהיו זכאים לפיצויים, כאשר איחור מסירת דירה מיוחס ל"כוח עליון" ובמיוחד אם יש סעיף שמתייחס לגורם כזה במסגרת החוזה שלכם מול הקבלן. חשוב לציין תאריך מדויק של מסירת הדירה במסגרת החוזה וכן להיוועץ עם עורך דין לפני חתימת ההסכם בעיקר כדי לשמור על הרוכשים מפני פגיעה וכדי לוודא שהחוזה מיטיב עימכם ושאין בו סעיפים שעלולים להזיק לכם בעתיד.