כל אדם שמחליט למכור או לרכוש דירה יודע שהעיסקה חייבת להיות מלווה על ידי עורך דין. לכאורה, יש כאן שני צדדים עם אינטרסים מנוגדים שזקוקים לייצוג נפרד של עורכי דין שונים. למעשה, לשכת עורכי הדין קבעה כי על עורכי דין נאסר לייצג שני צדדים בעיסקה אחת. למרות זאת, היא החריגה מכלל זה עסקאות מקרקעין שעומדות בתנאים מסוימים.
"ייצוג משותף בעסקאות מקרקעין עשוי לחסוך זמן וכסף מהמיוצגים, אבל יש לשקול אותו היטב ובהתאם לנתונים הפרטניים", אומרת עו"ד טליה ברזאני, מומחית לדיני מקרקעין, בעלת ניסיון עשיר בדיני תכנון ובנייה.
אילו פעולות עושה עורך דין בעסקת מכר דירה?
"עורך הדין אחראי להרבה מאוד בדיקות מקדמיות בעסקאות מקרקעין וכן לבחינת פטורים או הפחתות מס להם זכאי הלקוח. הרבה מהבדיקות הללו אמורות להגן על הצד המיוצג. לדוגמה, מי שמייצג קונה מחויב לרשום הערת אזהרה, אם קיימת כזו. אם ישנן סוגיות משפטיות שמשפיעות על אחד מהצדדים, תפקידו של עורך הדין הוא להתריע על כך. ניסוח ההסכם חייב לכלול סעיפים כמו מסירה וקבלה של תשלום ופיצויים במקרה של הפרות שונות. אלה הם נושאים שלכל צד יש אינטרס שונה לגביהם".
אם קיימים סיבוכים משפטיים בעיסקה כמו חריגות בנייה, ליקויי בנייה או חוב היטל השבחה, לא מומלץ להסכים לייצוג משותף
מתי מותר לעורך דין לייצג גם את המוכרים וגם את הרוכשים בעסקת מכר דירה?
"החוק מאפשר זאת כאשר מתקיימים כמה תנאים. ראשית, אם העיסקה מתבצעת בין קבלן לאדם פרטי, אי אפשר להשתמש בייצג משותף. כיוון שעורך הדין זוכה לתשלום משמעותי יותר על ייצוג עסקאות מרובות של הקבלן, האינטרס שלו מן הסתם נוטה לטובתו.
"במצב שבו צד אחד הוא סוחר דירות ממולח למשל, מעמדו מול קונה פרטי איננו זהה ומומלץ שלא להסכים לייצוג משותף גם במקרה כזה. אם קיימים סיבוכים משפטיים בעיסקה כמו חריגות בנייה, ליקויי בנייה או חוב היטל השבחה, לא מומלץ להסכים לייצוג משותף. אגב, נושא ההסכמה מודגש כאן היות ואם אחד מהצדדים לא מסכים לייצוג משותף, אין שום יכולת לכפות זאת עליו", אומרת עו"ד ברזאני.
"כדי לדאוג לאיזון האינטרסים ויחסי הכוחות בין הצדדים, החוק מתיר ייצוג משותף ללקוחות במעמד זהה. למשל, שני אנשים פרטיים, שיש ביניהם היכרות, דוגמת בני משפחה או אנשים עם יחסי אמון וידידות כלשהם. שני הצדדים חייבים להכיר את נטל המס שמוטל עליהם או הפטורים ממס שהם זכאים להם לפני החתימה על ההסכם. הנושא קריטי להצלחת העיסקה. הפתעות שמתגלות באיחור, כמו מס שבח גבוה על הנכס, יכולות לפוצץ עיסקה".
היתרונות של ייצוג משותף נוגעים בעיקר לחיסכון בכסף ובזמן. חיסכון שיכול להגיע לכמחצית מהעלות של ייצוג צג אחד בעיסקה ולהעברת בעלות מהירה יותר
ייצוג כפול בעסקאות מכר: מצב רגיש עם פוטנציאל לבעיות
לדברי עו"ד ברזאני, היתרונות של ייצוג משותף נוגעים בעיקר לחיסכון בכסף ובזמן. חיסכון שיכול להגיע לכמחצית מהעלות של ייצוג צג אחד בעיסקה ולהעברת בעלות מהירה יותר. "כיוון שמדובר בנושא רגיש מאוד עם פוטנציאל גבוה לניגוד אינטרסים, אני ממליצה למי ששוקלים ייצוג משותף לגשת להתייעץ עם עורך דין מומחה לענייני מקרקעין ומיסוי מקרקעין".
לפי עו"ד ברזאני, שהחלה את דרכה בהתמחות בתביעה העירונית במחלקת תכנון ובנייה של עיריית ירושלים, חשוב מאוד גם לבחור עורך דין עם רקע וניסיון מול הרשויות. "זה נותן יתרון משמעותי בקידום העיסקה, בין אם מדובר על ייצוג משותף או ייצוג צד אחד".
לדבריה, "במקרים של ייצוג כפול, עורך הדין חייב להיות עם יושרה מקצועית כדי שלא ייווצר מצב שבו יש לו אינטרס נסתר או נאמנות כלפי אחד מהצדדים בעיסקה. אם מדובר בעורך דין שמטפל באופן קבוע באחד מהצדדים, הוא פסול לייצוג משותף".
איך מתבצע הייצוג המשותף?
"הכל מתחיל בבדיקה של עורך הדין שבוחן האם העיסקה מתאימה לייצוג משותף. הפנייה הראשונית נעשית לרוב על ידי צד אחד בעיסקה. ישנם מקרים שבהם בדיקה מקדמית של עורך הדין יכולה לגלות פרטים על הצד שמנגד, כמו חובות או תביעות משפטיות, ואז עורך הדין ימליץ שלא לייצג את שני הצדדים.
"אם הבדיקות המקדימות תקינות והצד שמנגד מעוניין בייצוג משותף, יערך הסכם חתום לייצוג שני הצדדים. שכר הטרחה לעורך הדין צריך לגלם בתוכו את כל השירותים הרלוונטיים לעסקת מכר. עורך הדין יטפל בנושא המיסוי של כל צד בנפרד ולאחר השלמת כל האישורים יזמן את הצדדים לפגישה משותפת לחתימה על הסכם המכירה".
ההמלצה לגשת לייצוג משותף היא בעיקר במצבים שבהם עסקת המכר נעשית בין בני משפחה עם יחסים קרובים ותקינים, שיש ביניהם אמון ארוך שנים
מה הם הסיכונים בייצוג משותף בעסקת מכר מקרקעין?
"במקרה שבו אחד מהצדדים מפר את החוזה, עורך הדין שאמון על הייצוג המשותף לא יכול לנקוט נגדו בהליכים משפטיים ויהיה לו קושי להתנהל בין הצדדים". עו"ד ברזאני ממליצה לגשת לייצוג משותף בעיקר במצבים שבהם עסקת המכר נעשית בין בני משפחה עם יחסים קרובים ותקינים, שיש ביניהם אמון ארוך שנים. "אם אתם מתנהלים מול גורמים זרים או רחוקים, כדאי לשקול היטב אם החיסכון הכספי שווה את הסיכון שבייצוג משותף. בכל מקרה, בקשו ייעוץ מקצועי מעורך הדין שלכם לפני שאתם מציעים ייצוג כפול לצד השני בעסקת המכר", היא מסכמת.
בתמונה משמאל, עו"ד טליה ברזאני. צילום: בן ניקסון
