מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה ומתי צריכים לשלם מס רכישה? אחד ההיבטים המורכבים והחשובים ביותר של עסקאות מקרקעין נוגע לתשלום המיסים. בין אם אתם קונים או מוכרים דירה, אתם חייבים להכיר את המיסים שבהם תחויבו שעשויים להיות רכיב קריטי בעיסקה.
בשורות הקרובות ננסה לערוך היכרות קצרה עם המיסים העיקריים שמערבות עסקאות מקרקעין, בעזרתו של עו"ד לירון בניטה, מומחה למקרקעין המלווה מוכרים וקונים רבים. "כל טעות בנושא המיסים עלולה לעלות ביוקר, ולכן ליווי של עורך דין הוא ממש קריטי", הוא אומר.
אפשר לקזז מתשלום מס השבח הוצאות רכישה והשבחה של הנכס, כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות השיפוץ של הדירה, ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא ועוד
מס שבח: המס שמוטל על רווח ההון שנוצר אצל המוכר במכירה
"מס שבח הוא מס המוטל על מי שמוכר את הנכס שלו ונוגע לרווח ההון שנוצר בעקבות המכירה", מסביר עו"ד בניטה. לדבריו, המונח "שבח נובע מההשבחה שנעשתה בנכס, כלומר מההפרש בין המחיר שבו נקנתה הדירה לבין המחיר שבו היא נמכרה.
"מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה", ממשיך עו"ד בניטה. "מתוך סכום זה אפשר לקזז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס, כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, עלויות השיפוץ של הדירה, ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא ועוד".
קיראו עוד בנושא >>> למה ייצוג של עורך דין הוא כל כך חשוב ברכישת דירה מקבלן
לדברי עו"ד בניטה, ברירת המחדל, בניגוד לדעה הרווחת בשוק, היא כי כל נכס נמכר חייב במס שבח. "חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטורים נקודתיים למי שמוכרים את הדירות שלהם, על פי קריטריונים הקבועים בחוק ועם הזמן נקבעו גם בפסיקה", הוא מסביר.
כדי ליהנות מפטור ממס שבח, המוכר צריך להראות שאין לו דירות נוספות, אלא אם מדובר בדירה נוספת שהתקבלה בירושה (וחלקו של המוכר בה אינו יותר מחצי) או שמדובר בדירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש
מתי ניתן לקבל פטור ממס שבח?
הסעיף המרכזי שניתן לנצל כדי לקבל פטור ממס שבח הוא סעיף 49 ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין – "פטור דירה יחידה". פטור ממס שבח בגין דירה יחידה זכאי לקבל יחיד, ולא חברה, שמוכר את כל זכויותיו בדירה. פטור זה הוא בגובה של עד 4.5 מיליון שקל, וכדי לקבלו על המוכר לעמוד במספר תנאים מצטברים: החזקה בדירה במשך שנה וחצי לפחות; אי שימוש בפטור ב-18 החודשים האחרונים; היות הדירה ראויה למגורים, בעלת היתר, והשימוש בה צריך להיות למגורים בפועל.
בנוסף, כדי ליהנות מהפטור המוכר צריך להראות שאין לו דירות נוספות, אלא אם מדובר בדירה נוספת שהתקבלה בירושה (וחלקו של המוכר בה אינו יותר מחצי) או שמדובר בדירה נוספת שחלקו של המוכר בה אינו עולה על שליש.
קיראו עוד בנושא >>> נדל"ן? זהירות! חמישה מקרי עוקץ שכיחים
בנוסף לפטור דירה יחידה, סעיף בולט נוסף שניתן לנצל כדי לקבל פטור ממס שבח הוא סעיף 49 ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין – "פטור דירת ירושה". כדי ליהנות מסעיף זה על המוכר לעמוד בכמה תנאים מצטברים: הוא צריך להיות בן זוגו של המוריש, צאצא שלו, או בן הזוג של הצאצא; למוריש צריכה להיות דירת מגורים אחת בלבד בעת פטירתו; ואילו הוא היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים שלו, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח בשל המכירה.
גובה היטל ההשבחה עומד על 50% משווי ההשבחה בפועל, כאשר משווי ההשבחה ניתן לקזז את ההוצאות ששולמו לטובת מימוש זכויות הבנייה, כמו עלויות השיפוץ או הבנייה
היטל השבחה: שווי הנכס עלה? התכוננו לשלם
"תשלום של היטל השבחה נעשה גם הוא בעת מכירת הדירה, אולם זאת באחד משלושה מקרים המובילים לעלייה בשווי הנכס", אומר עו"ד בניטה. "המקרים הם אישור של תכנית בניין עיר שמשביחה את הנכס, אישור הקלה כלשהי שמקפיצה את שוויו או אישור לשימוש חורג".
לדברי עו"ד בניטה, מרבית מהיטלי ההשבחה חלים על בתים צמודי קרקע, דירות גן או דירות גג. "ברבים מן המקרים ההשבחה נובעת מאישור של הוועדות המקומיות של תכניות לבנייה על הגג של הנכס, אפשרות לתוספת קומה או הוספת מרפסות לבניין".
סוגיית המיסים בעסקת מקרקעין היא מורכבת וחשובה. אין להקל בה ראש ויש לבצע תכנון נקודתי ופרטני
מס רכישה: מוקש של אלפי שקלים שאורב לרוכשי דירות
בשונה ממס שבח והיטל השבחה המוטלים על מוכרי דירות, מס רכישה מוטל על מי שמבקשים לרכוש דירה. לעניין תשלום המס, מחולקים הרוכשים לשתי קבוצות: מי שרוכשים את דירתם הראשונה ומי שברשותם דירה קיימת וכעת רוכשים דירה נוספת (מעבר לדירה הראשונה).
מי שהדירה הנרכשת היא דירתו הראשונה יידרש לתשלום מס הרכישה, על פי המדרגות הבאות:
- על חלק השווי שעד 1,805,545 שקל – לא ישולם מס רכישה.
- על חלק השווי העולה על 1,805,545 שקל ועד 2,141,605 שקל – 3.5%.
- על חלק השווי העולה על 2,141,605 שקל ועד 5,525,070 שקל – 5%.
- על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל ועד 18,416,900 שקל – 8%.
- על חלק השווי העולה על 18,416,900 שקל – 10%.
מי שמגיעים לעיסקה כאשר יש ברשותם עוד דירות, והדירה הנרכשת תהא דירתם הנוספת, יידרשו לשלם מס רכישה על פי המדרגות הבאות:
- על חלק השווי שעד 5,525,070 שקל – 8%.
- על חלק השווי העולה על 5,525,070 שקל – 10%.
לסיכום, סוגיית המיסים בעסקת מקרקעין היא מורכבת וחשובה. אין להקל בה ראש ויש לבצע תכנון נקודתי ופרטני לכל אדם אשר מגיע למכור את דירתו בהתאם לנתוניו האישיים.
עומדים לקנות או למכור דירה? אתם זקוקים לליווי צמוד של עורך דין בעל ניסיון בביצוע עסקאות מקרקעין. פנו לעו"ד לירון בניטה המתמחה בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין להתייעצות ראשונית בנושא
