עיקרי הכתבה:
- בשנות השבעים נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. החוק נחקק על מנת להגן על מי שרוכשים דירות מקבלן.
- החוק מבקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו, והוא מסדיר את האופן שבו יבטח המוכר את כספי הרוכש וכיצד ישלם הרוכש על הדירה.
- החוק גם מגן על הרוכש במקרה של ליקויים בדירה, בבניין ובתשתיות המבנה וגם במקרה של איחור במסירת הדירה.
_______________________________________________________________
חוק המכר דירות - הבטחת השקעות
בשנות השבעים נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. החוק נחקק על מנת להגן על בעלי דירות שרכשו אותן מקבלן, במיוחד עקב העובדה ש-70% מהדירות במדינה נמצאו בבעלות המתגוררים בהן.
רוכשי דירות מקבלנים נאלצים לעתים לשלם עבור דירה שעוד לא נבנתה. לפני שנחקק חוק המכר, הדייר לא רכש שום זכות חפצית בדירה, עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, כך שאם הקבלן פשט את הרגל לפני רישום הדירה, לא היתה לדייר זכות עדיפה על זכויות הנושים האחרים: ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים.
גם לאחר שקיבל חזקה בדירה ואף לאחר שכבר שילם הרוכש את מלוא הסכום בעבור הדירה, ולפני שנרשם הבניין כבית משותף, עדיין היתה הסכנה כי הדייר יעמוד בפני פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל. בנוסח הראשון שלו, חוק המכר קבע את שיעור התשלום המירבי שמותר לקבלן לדרוש לפני מסירת הדירה כל עוד לא ביטח באחת מחמש דרכים את כספו של הרוכש. החוק מבקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו.
רוכשי הדירות שילמו לחברת חפציבה, שהיתה אחראית לכ-10% מהבנייה החדשה בישראל בתחלית שנות ה-2000, סכום של 440 מיליון שקל בלי שקיבלו בטוחות. כתוצאה מקריסתה, אלפי רוכשי דירות נותרו ללא דירות וללא כספם
תיקון חוק המכר דירות
ב-6 באוקטובר 2008 נכנס לתוקפו תיקון מספר 4 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה), התשס"ט-2008. תיקון זה חוקק עקב פרשת חברת חפציבה בשנת 2007. החברה היתה אחראית לכ-10% מהבנייה החדשה בישראל ועם קריסתה התברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה סכום של 440 מיליון שקל בלי שקיבלו בטוחות. כתוצאה מקריסתה, אלפי רוכשי דירות נותרו ללא דירות וללא כספם. עקב כך, המחוקק קבע חמש עקרונות:
- חובה ליידע את הרוכש בדבר זכויותיו - בעבר, רוכש דירה לא היה מודע לזכויותיו על פי החוק, ולכן חל תיקון לסעיף 2א1 (א) הקובע: "לא ימכור מוכר דירה לקונה, אלא אם כן הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים".
- הגברת ההגנה על כספי רוכשי הדירות
- החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים – כולל סנקציות פליליות.
- החמרת הסנקציות שיוטלו על בנקים המממנים פרויקטים למגורים – כולל סנקציות פליליות.
- מינוי ממונה ממשלתי אשר יפקח על הוראות חוק זה.
כיצד יבטיחו את כספו של רוכש הדירה?
התיקון לחוק המכר קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם כן הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מחמש דרכים:
- ערבות בנקאית: התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: "מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה".
- ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי שאישר לעניין זה המפקח על הביטוח.
- שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה.
- רישום "הערת אזהרה"- רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
- העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.
בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה
בדק בית בחוק המכר דירות - אחריות יזם
תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021, קובעות מספר תנאים להשלמת בניית דירה:
- תעודת גמר או אישור אכלוס – המופקים על ידי הרשות המקומית
- תשתיות – על המוכר לחבר את הדירה לתשתיות חשמל ומים, קבועים או זמניים. עליו לספק אישור לכך שהתקבל מחברת החשמל ומתאגיד המים העירוני או הרשות המקומית.
- תקופת בדק ותקופת אחריות - אחריות המוכר מתחלקת לשתי תקופות, תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה והיא נמשכת שנה עד שבע שנים על פי מהות הליקוי.
בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. לעומת זאת, בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
תקופת הבדק
- שנה - כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית.
- שנתיים - ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה.
- שלוש שנים - כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי, כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים, ליקוי בפיתוח חצר: לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת, לרבות שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים.
- ארבע שנים - כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב, כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך
- חמש שנים - סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים.
- שבע שנים - התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ.
- שנה אחת - כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית.
לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:
- אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
- תקלה שלא היתה אפשרות לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.
חוק מכר דירות וליקויי בנייה – איך מתמודדים?
- אם מתגלה ליקוי בנייה כלשהו בדירה שרכשתם, יש להודיע לקבלן על הליקויים ולדרוש ממנו לתקנם.
- כדי להסתמך על קיומו של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
- במקרה שהקבלן לא מתקן את הליקויים ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון.
- ניתן אף להגיש נגד הקבלן תביעה משפטית.
טיפים לקבלת הדירה
- ניקיון - רצוי לקבל את הַחֲזָקָה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים על ידי המוכר, כדי שתוכלו לזהות אם קיימים פגמים.
- מסירת הדירה - עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש.
- בדיקה יסודית - הקפידו לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידיכם או על ידי בא כוח מקצועי מטעמכם – רצוי מהנדס.
- פרוטוקול - דאגו לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן כיצד ומתי יתוקנו. אם לאחר קבלת הדירה יימצאו ליקויים, פנו למוכר בכתב עם פירוט הליקויים. נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה המוכר מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסדירם בדחיפות. עם זאת, המוכר אחראי לליקויים כמה שנים נוספות, בהתאם לקבוע בהוראות חוק המכר דירות כמפורט.
אם הבטחונות שניתנו לכם אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, ייקבעו התשלומים על הדירה על פי שלב הבנייה וחלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה
חוק מכר דירות - תשלומים
לפי התקנה הראשונה בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה-1975, אם הבטחונות שניתנו לכם אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, ייקבעו התשלומים על הדירה על פי שלב הבנייה וחלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה, כאשר כל תשלום יקבע לפי השיעור באחוזים ממחיר הדירה, בבנייה חדשה:
- עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון ( חלק הבניין - כלל הבניין) - 31%.
- עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי (חלק הבניין - כלל הקומה שבה הדירה והקומות שמתחתיה) – 25%.
- עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי (חלק הבניין - כלל הבניין) - 5%.
- עם גמר חיפוי חוץ (חלק הבניין - כלל הבניין) - 6%.
- עם גמר טיח וריצוף (חלק הבניין – הדירה) - 10%.
- עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש (חלק הבניין – הדירה) - 13%.
- עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס (חלק הבניין - כלל הבניין) - 5%.
- עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר (חלק הבניין הדירה) - 5% .
חוק מכר דירות - תשלומים תמ״א 38
לפי התקנה הראשונה בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה-1975, אם הביטחונות שניתנו לכם אינם בצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח התשלומים על הדירה יקבעו על פי שלב הבנייה וחלק הבניין שלגביו נדרש שיתקיים שלב הבנייה, כאשר כל תשלום יקבע לפי השיעור באחוזים ממחיר הדירה:
- עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה (חלק הבניין - קומה ראשונה של הבניין הקיים) – 13%
- עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים (חלק הבניין - כלל הבניין הקיים) – 13%
- עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי (חלק הבניין – כלל הקומות החדשות בבניין) – 20%.
- עם גמר חיפוי חוץ (חלק הבניין – כלל הבניין) – 6%.
- עם גמר טיח וריצוף (חלק הבניין – הדירה) – 10%.
- עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש – (חלק הבניין – הדירה) – 10%.
- עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס (חלק הבניין – כלל הבניין) – 10%.
- עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר – (חלק הבניין – הדירה) – 6%.
על מנת למנוע מצבים לא נעימים, ודאו שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה, ובידקו האם בחוזה קיימים סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור בשל נסיבות שאינן תלויות במוכר
על מי חל חוק המכר דירות?
הסעיף הראשון בחוק המכר קובע כי ״מוכר״ הוא מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על מנת למכור אותה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכור אותה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור. המטרה של החוק היא להסדיר את האחריות של קבלנים כלפי רוכשי דירות. אולם, חוק המכר עלול לחול על אנשים פרטיים בחלק מהמקרים.
בית המשפט העליון קבע בע"א 4050/15 אורית יהודאין נ' ירון לבנשטיין (28.12.2017) כי חוק המכר (דירות) חל על המוכר של הדירה שמכר אותה מיד לאחר בנייתה ולא עלה בידו להוכיח כי בנה את הדירה לצורך מגורי משפחתו. בית המשפט קבע כי על המוכר לפצות את התובעת בגין נזקים עליהם הודיעה התובעת במהלך תקופת הבדק.
מקרה דומה קרה בת"א 41006-01-16 (שלום חיפה) ישראלי נ' אולצוור (29.11.2018), בו קבע בית המשפט כי אנשים פרטיים שמכרו את הדירה שבנו באמצעות קבלן משנה לפני סיום בנייתה אחראים כלפי התובעת בהתאם לחוק המכר, שכן בנו את הדירה על מנת למכור אותה. כלומר, די היה בכך שבשלהי תקופת הבנייה החליטו הנתבעים למכור את הדירה כדי להביא לתחולת חוק המכר (דירות) עליהם.
אם המוכר איחר במסירת הדירה מעבר לחודשיים מהתאריך שנקבע בחוזה, עליו לפצות את הרוכש בעבור כל חודשי האיחור, כולל החודשיים המותרים לאיחור על פי החוק
חוק המכר דירות - איחור במסירה
על מנת למנוע מצבים לא נעימים, ודאו שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה, ובידקו האם בחוזה קיימים סעיפים המאפשרים למוכר למסור את הדירה באיחור בשל נסיבות שאינן תלויות במוכר. בנושא זה פורסמו פסקי דין רבים, ולא כל מה שנקבע בחוזה המכר תקף לעניין של איחור בנסיבות שאינן בשליטת מוכר הדירה.
אם המוכר איחר במסירת הדירה מעבר לחודשיים מהתאריך שנקבע בחוזה, עליו לפצות את הרוכש בעבור כל חודשי האיחור, כולל החודשיים המותרים לאיחור על פי החוק. על המוכר לפצות את הרוכש חודש בחודשו לפי שווי של 150% משכר דירה המשולם בדירה דומה הממוקמת באזור שבו נרכשה הדירה הנמכרת. לאחר שמונה חודשי פיצוי, סכום הפיצוי יורד ל-125% משווי שכר דירה משכר דירה המשולם עבור דירה דומה הממוקמת באזור בו נרכשה הדירה. את תשלום הפיצויים על המוכר לשלם, חודש בחודשו, עד מסירת הדירה בפועל.
שאלות ותשובות
מה זה חוק המכר דירות? בשנות השבעים נחקק חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. החוק נחקק על מנת להגן על בעלי דירות שרכשו אותן מקבלן, החוק מבקש להבטיח את כספי הרוכש, כך שאם הפרויקט נכשל יקבל הקונה חזרה את השקעתו.
מתי חל חוק המכר דירות? חוק המכר (דירות) חל לרוב במצב של קניית דירה מקבלן, לעתים רחוקות גם מאדם פרטי שבנה דירה על מנת למכור אותה (סוגיה הקיימת במספר פסקי דין).
(צילום: שאטרסטוק)
