מתכוונים לרכוש דירה? זה מה שאתם צריכים לעשות

על אף שהמלחמה שהחלה בשבעה באוקטובר 2023 הכניסה את שוק הנדל"ן לקיפאון, נראה כי בתקופה האחרונה חלה התעוררות במשק כולו וגם בענף זה. בסופו של דבר, אנשים זקוקים לדירה, לבית, ולכן, על אף הקשיים הקיימים, הביקוש קיים.

רכישת דירה היא, ככל הנראה, העיסקה המשמעותית שנעשה במהלך חיינו, היא כוללת לרוב את מרבית ההון שיש לנו ואנחנו מעוניינים, כמובן, להגן על ההון הזה. על כן, בטרם ביצוע העיסקה יש להקפיד על מספר צעדים חשובים בניסיון להגן על ההון שלנו ועל מנת להבטיח את איכות החיים שלנו כאשר נגור בנכס.

עו"ד עמיקם ברון, מומחה בדיני מקרקעין. צילום: זאפ

עו"ד עמיקם ברון, המתמחה בדיני מקרקעין ומלווה רוכשים רבים בעסקאות רכישת דירה, מסביר מה הם הצעדים המקדמיים שיש לבצע לפני כל רכישה של נכס מקרקעין. "אם נוודא כי הבדיקות והצעדים הללו מתבצעים", הוא אומר, "נחסוך לעצמנו כאב ראש, כסף, תסכול והרבה התרוצצויות בהמשך הדרך".

לדברי עו"ד ברון, קיימות בדיקות מקדמיות שניתן לבצע לפני רכישת נכס מקרקעין והן כוללות בדיקות משפטיות, בדיקות פיזיות של הנכס ובדיקות מיסוי.

בידקו את הנכס וסביבתו

"אם מצאתם נכס שבו אתם מעוניינים ואתם שוקלים לרכוש אותו", מסביר עו"ד ברון, "הצעד הראשון הוא לבדוק את הדירה פיזית ולבחון את תקינותה. זה כולל גם את כיווני האוויר של הדירה, אבל גם איתור ליקויים. לא נעים לגלות לאחר רכישת הדירה כי יש בנכס בעיות רטיבות ועובש. הסתייעו באנשי מקצוע לבחינה יסודית של הבית. בנוסף, יש לבדוק את הסביבה שבה ממוקם הנכס, מבחינת השכנים, רעש, תחבורה, מוסדות לימוד וכדומה".

שמאות מוקדמת

לדברי עו"ד ברון, במקרים מסוימים קיימת חשיבות בביצוע שמאות מקדימה. המטרה של שמאות היא לקבל תמונת מצב ריאלית על הנכס, מצבו התכנוני והמשפטי וכמובן על מנת לוודא שהשווי של הנכס ריאלי ביחס לתמורה שנקבעה בכפוף למצאים. "לא פעם", אומר עו"ד ברון, "רוכשים מוותרים על שמאות מוקדמת ומשלמים על כך ביוקר בהמשך. הם מגלים מאוחר מדי על תקלות שמפחיתות משווי הנכס או במקרים חמורים יותר, תקלות שפוסלות את הנכס מקבלת מימון, כלומר משכנתא".

בדיקות משפטיות

"רכישת דירה היא עיסקה מהותית עבור כל אחד", מסביר עו"ד ברון. "בעיסקה שכזו אנחנו צריכים להגן על עצמנו ועל ההון שלנו ולכן ייעוץ משפטי הוא קריטי בעסקאות נדל"ן ואסור לחסוך זאת מהתקציב. הקפידו לכלול את הליווי המשפטי בתקציב שלכם לרכישת הדירה. עורך הדין יבחן עבורכם את ההיבטים המשפטיים של הנכס מבחינת זכויות המוכר, האם קיימת מניעות משפטית, הערות אזהרה וכדומה וכן ללוות אתכם בעריכת הסכם מכר מותאם  לצורכי הלקוח לביצוע העיסקה".

היתכנות לקבלת משכנתא

בדיקת היתכנות לקבלת משכנתא, כמו גם גובה התשלומים החודשיים שתצטרכו לשלם, התנאים וגובה המימון, חייבות להיעשות בטרם החתימה על הסכם הרכישה. "יש", אומר עו"ד ברון, לקבל אישור עקרוני למשכנתא בטרם ביצוע העיסקה כדי להבטיח שאכן תוכלו לעמוד בתשלומים שנקבעו. אם תחתמו על חוזה ולא תקבלו משכנתא, הדבר יהווה הפרת חוזה לכל דבר ועניין".

היבטי מיסוי

כדאי להקפיד ולכלול בתקציב לרכישת הדירה גם את המס שעשוי לחול עליכם. אמנם ביחס לדירה מדובר באחוזים בודדים משווי הדירה, אך הם מצטברים לעשרות אלפי שקלים ויש להיערך לכך. במקרים מסוימים ניתן לקבל הקלה או אף פטור בתשלום מס הרכישה, ומומלץ לבדוק אם אתם עומדים בתנאים.

לסיכום, אומר עו"ד ברון, "רכישת נכס מקרקעין היא החלטה חשובה שיכולה להשפיע על חיי הרוכש לאורך שנים רבות. לבדיקות מקדמיות לפני הרכישה חשיבות רבה, שכן הן יכולות לעזור בזיהוי בעיות פוטנציאליות בנכס ולמנוע הפתעות לא נעימות בעתיד".