תמ"א 38 הינה תכנית לביצוע התחדשות עירונית, שנותנת אפשרות לביצוע פרויקטים בשתי צורות עיקריות – הנתיב הראשון והיותר מוכר, הוא הנתיב של חיזוק מבנים: כאשר לוקחים בניין ישן, משפצים אותו ובונים על הגג. הנתיב השני הוא הריסה של הבניין הקיים ובניה של בניין חדש. במאמר זה נתמקד בהריסה ובניה במסגרת תמ"א 38 בראי הדיירים.
תמ"א 38 תיקון 2 הינה פרויקט שנקרא "הריסה ובניה" או "פינוי בינוי". בנתיב זה, קובעת תכנית תמ"א 38, כי הבניין הישן יהרס, ותחתיו יבנה בניין חדש, כאשר כל דייר בבניין הישן יקבל דירה חדשה ו"משודרגת" בבניין החדש.
דירה "משודרגת" - למה הכוונה?
ראשית יש להבהיר, שהדברים נתונים למשא ומתן בין הדיירים ובין החברות היזמיות שאיתן הם יתקשרו, אולם, ככלל אצבע, במסגרת תמ"א 38 מתאפשר ליזם להוסיף שטח של עד 25 מ"ר לכל דירה, בהקלות מיסוי מסוימות. במסגרת זו לא נדון בהשלכות המיסוי, ובכל מקרה, למעט במקרים חריגים, תשלומי המיסים על העסקה בין הדיירים ובין החברה היזמית, משולמים על ידי החברה היזמית, כך שעקרונית, דיירים יכולים לקבל בעצם דירה גדולה יותר ללא עלות, אולם מעבר לכך, היתרון הגדול הוא לקבל דירה בבניין חדש עם תשתיות חדשות, מעליות, ממ"דים, מרפסות שמש והכל בסטנדרט בניה מודרני.
כמו כן, נהוג כי החברה היזמית נושאת בשכר דירה לכל משך תקופת פינוי הדיירים הקיימים. כן היא נושאת בעלויות פינוי הדיירים לדירה שכורה (משלמת לחברת הובלות), כך שיתרונות הפרויקט מסוג זה הם רבים, וכאלה המאפשרים שדרוג של רמת החיים ועליית ערך הדירה של הדיירים הקיימים, ללא הוצאה כספית מצידם.
איך מתחילים?
ראשית יש להבין, כי פרויקט מסוג זה מצריך סבלנות רבה ונכונות להשקיע מצד הדיירים עצמם, ובשלב ראשון יש לכנס אסיפת דיירים ובה להחליט על המתווה שבו הולכים, ולראות אם יש הסכמה בסיסית ראשונית בין הדיירים עצמם.
בשלב הבא, יש לפנות למספר חברות יזמיות ולבדוק התכנות ראשונית לביצוע הפרויקט. מומלץ אף למנות ועד אשר יפנה למחלקת ההנדסה בעירייה, ויקבל מידע ראשוני על אפשרויות ביצוע של פרויקט מסוג תמ"א 38/2 בבניין המיועד.
למרבה הצער, המדיניות אינה נקבעת באופן גורף לכל הרשויות המקומיות, אלא כל רשות מקומית מחליטה על מדיניות פרטנית שונה, עד שהדברים מגיעים לכדי אבסורד. כך למשל, עיריית גבעתיים ועיריית רמת גן, שהן ערים שכנות, שונות לחלוטין במדיניות מתן זכויות בניה לפרויקט מסוג תמ"א 38/2, ובהתאם ללא בדיקה פרטנית, לא ניתן להעריך את זכויות הבניה שיינתנו.
עוד בנושא:
תמ"א 38 תיקון 2: כל מה שרציתם לדעת על פינוי-בינוי
ההתקשרות עם חברה יזמית
ההתקשרות עם חברה יזמית מצריכה עורך דין בקי, אשר יבטיח את זכויות הדיירים ואף ידרש ממנו לפקח על התקדמות הפרויקט. על קצה המזלג, יש לשים לב לדברים הבאים: לוחות זמנים - החברה היזמית צריכה להיות מחויבת ללוחות זמנים ראליים וקשיחים. ביצוע הפרויקט - יש לוודא ביצוע הפרויקט באמצעות חברה קבלנית בעלת סיווג מתאים. בטחונות – יש לוודא קבלת ערבות בנקאית על פי שווי הדירה החדשה במועד פינוי הדירה הישנה, וכי הדבר מהווה תנאי בל יעבור לפינוי הדייר מדירתו. מפרט טכני - יש לוודא קבלת מפרט מלא לדירה חדשה, בהתאם לאמור בצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974. במקרה של קבלת מפרט על פי האמור בצו, ניתן לוודא שמפרט יהיה מלא וברור, כך ששום דבר לא יתפספס, צריך רק לשים לב לכל הפרטים, דבר מומלץ בכל רכישה, על אחת כמה וכמה ברכישה של דירה חדשה.
אושרי מנקריז, מנהל בחברת אלמגורים השקעות ונדל"ן בע"מ
דוא"ל: Oshri@Almegurim.co.il
