ע"פ "חוק החיזוק" ניתן לאשר עבודות חיזוק הכוללות תוספת יחידות דיור, מכוח תמ"א 38, ברוב של שני שלישים של בעלי הדירות אשר לדירותיהם הוצמדו שני שלישים מהרכוש המשותף באמצעות פנייה למפקח על המקרקעין. יחד עם זאת, בבניינים רבים, אשר נבנו טרם חקיקת חוק המקרקעין, בוצעו עסקאות עצמאיות בחלקים של הרכוש המשותף, וזאת מבלי שהזכויות, נשוא העסקאות הנ"ל, הוצמדו לדירה כלשהי בבניין. למרבה האבסורד, נמצא כי דווקא במקרה זה, בעלי זכויות אלה, שכלל אינם בעלי דירות בבית המשותף, אינם כפופים לחוק החיזוק ויכולים לסכל את ניסיונותיהם של בעלי הדירות בבניין להוציא לפועל עבודות שיפוץ וחיזוק אלה באמצעות הטלת וטו ופניה לבית המשפט.
המאמר מתאר מקרה כזה אשר ניצב כיום לפתחו של בית המשפט העליון.
מציאות החיים המודרנית, המאופיינת במחסור בקרקע לצורכי מגורים, כופה על רבים מאתנו, המתגוררים בעיר, חיים בבית משותף. מצד אחד, בעל דירה נהנה בדירתו הפרטית מ"אוטונומיה" קניינית. מצד שני, החיים המשותפים במסגרתו של בית משותף כופים על בעל הדירה "מתחם קולקטיבי" הכולל את הרכוש המשותף לכלל בעלי הדירות בבית. המתח בין שני המתחמים הללו עומד בבסיס החיים בבית משותף, וטומן בחובו את בעיית "הפעולה המשותפת", כאשר בעלי הדירות לכודים יחדיו מבלי שהאחד יכול לקדם את ענייניו בלעדי האחר. מעבר לקושי הברור שמציגה בעיית "הפעולה המשותפת", היא מהווה גם כר פורה לתופעות של סחטנות מצד דיירים המתנים את הסכמתם לביצוע פעולות בבית המשותף בדרישה לגמול מופרז. במקרים אלה, חוק המקרקעין הוא החוק המסדיר את היחסים הקנייניים בין בעלי הדירות בבית משותף.
"חוק החיזוק"- מהו ומה מטרתו?
בבתים ישנים עליהם חלה תמ"א 38 עולה בעיית "הפעולה המשותפת" ביתר שאת, שכן שיתוף פעולה בין בעלי הזכויות בבית המשותף נדרש לצורך הוצאתן אל הפועל של עבודות חיזוק ושיפוץ על פי התמ"א. בהתאם לכך, נחקק ביום 24.1.2008, לצד תמ"א 38, חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 אשר נודע כ"חוק החיזוק". מטרתו של חוק החיזוק היא להקל על יישומה והוצאתה אל הפועל של תמ"א 38 בהתמודדותה עם בעיית "הפעולה המשותפת" על-ידי הפחתת רף ההסכמה הדרוש לביצוע עבודות ברכוש המשותף. כך למשל, קובע חוק החיזוק, כי אישור עבודות חיזוק הכרוכות בהוספה של דירה או דירות חדשות לבית המשותף, טעון בדרך כלל הסכמה של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. יחד עם זאת, חוק החיזוק מסייג את הדרישה הנ"ל, וקובע כי בסמכותו של המפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע העבודות על פי תביעה שהוגשה על ידי מי שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף.
המתח המובנה שבין המתחם הפרטי לבין המתחם הקולקטיבי בבית המשותף הוא שנמצא בבסיס הקשיים שעמדו בפני בית המשפט בפסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב.
זכויות על הגג
בנסיבות המקרה, ירש התובע זכויות חכירה בחלק מגג הבית המשותף, מכוח הסכם חכירה שנחתם בין סבו לבין בעלת הבניין בשנות החמישים של המאה הקודמת. כיום, לאחר חקיקתו של חוק המקרקעין, לא ניתן עוד לבצע עסקאות עצמאיות בגג של בית משותף. בשנת 2010 פנו דיירי הבית המשותף לחברה יזמית לשם ביצוע עבודות שיפוץ וחיזוק של הבניין מכוח תמ"א 38. התובע, שתחילה תמך ביוזמה, סירב בסופו של דבר לחתום על החוזה בטענה כי החוזה מול החברה היזמית אינו שומר על זכויותיו בגג.
לאחר שניסיון להגיע להבנה בין הצדדים לא צלח, הגיש התובע בקשה לבית המשפט המחוזי בה ביקש להצהיר כי הוא בעל זכויות החכירה בחלק מהגג, ולמנוע משאר דיירי הבניין מלבצע כל עבודות שיש בהן כדי לפגוע בזכויותיו. בית המשפט המחוזי קיבל את בקשתו של התובע, ואסר על דיירי הבניין מלבצע כל שינוי, משפטי או פיזי, בגג הבניין שיש בו כדי לפגוע בזכויותיו של התובע. חשוב מכך, בית המשפט קבע כי לא ניתן לראות בתובע "בעל דירה", ועל כן לא ניתן להחיל בנסיבות העניין את חוק החיזוק ולכפות עליו את ביצוע העבודות באמצעות פנייה למפקח על המקרקעין שבתחומו נמצא הבית המשותף.
האם יש מקום להחיל את ההסדרים שנקבעו ב"חוק החיזוק"?
המקרה של התובע הוא מקרה מיוחד. חוק החיזוק, אשר נחקק 58 שנה לאחר שנוצרו זכויותיו של התובע בבית המשותף, נבנה על ההגדרה של "בעל דירה" כפי שהיא נקבעה בחוק המקרקעין, אשר כשלעצמו נחקק 19 שנים לאחר שנוצרו זכויות החכירה הנ"ל. שני החוקים כלל לא ראו לנגד עיניהם זכויות מהסוג בהן מחזיק התובע שהן תוצר של המערכת המשפטית בשנותיה הראשונות של המדינה. משמעות הדבר היא, שבית המשפט המחוזי ניצב בפני חוק חסר, ועלתה השאלה האם יש לראות בתובע "בעל דירה" לצורך החלתו של חוק החיזוק ובהתאם לכך, האם יש בנסיבות העניין להחיל ההסדרים שנקבעו בחוק החיזוק לצורך הסדרת היחסים הקנייניים בין בעלי זכויות בבית המשותף?
כאמור, בית המשפט המחוזי קבע, כי אין לראות בתובע "בעל דירה" לצורך החלתו של חוק החיזוק היות וזכויות החכירה שבידו אינן עולות כדי "דירה" כמשמעותה בחוק המקרקעין. קביעתו של בית המשפט אינה עולה בקנה אחד, ואף סותרת, את תכליתו של חוק החיזוק, והמגמה הכללית העומדת בבסיס תמ"א 38. תכליתו של חוק החיזוק היא להסדיר את היחסים הקנייניים בין בעלי זכויות בבית משותף ולפתור את בעיית "שיתוף הפעולה" לצורך הוצאתן לפועל של עבודות לפי תמ"א 38 באמצעות הורדת רף ההסכמה הנדרש לביצוען של עבודות אלו. כך מתאפשרת פגיעה מסוימת ומידתית בזכויותיו הקנייניות של המיעוט, תוך התוויית המסלול הדיוני לביצוע החיזוק המיוחל על דרך של פנייה למפקח על המקרקעין. פסק דינו של בית המשפט "חוסם" למעשה את דרכם של בעלי הדירות בבית המשותף מלעשות שימוש במנגנון הקבוע בחוק החיזוק. שנית, מצב עניינים זה בו "נחסמת" דרכם של בעלי הדירות בבית המשותף מלעשות שימוש בחוק החיזוק יוצר למעשה פרדוכס. מצד אחד נקבע, כי התובע כלל איננו "בעל דירה" בבית המשותף. משכך, הסכמתו לכאורה כלל אינה נדרשת לצורך ביצוע העבודות. מצד שני, בית המשפט קבע כי בפועל זכויותיו של התובע חזקות מזכויותיו של בעל דירה בבית המשותף. כך, בעוד בעל דירה כפוף להוראות חוק החיזוק, זכותו של התובע להטיל וטו על ביצוע העבודות מכוח תמ"א 38 היא מוחלטת.
חוק החיזוק כאות מתה?
היצמדותו הדווקנית של בית המשפט להגדרת "בעל דירה" הפכה את חוק החיזוק במקרה דנן לאות מתה וזאת בניגוד לכוונת המחוקק לפיה חוק זה ולא אחר הוא שיתווה את הדרך ויסדיר את היחסים הקנייניים בין בעלי זכויות בבית משותף בבואם להוציא אל הפועל עבודות בהתאם לתמ"א 38. חוק החיזוק אינו קובע, כי הרוב יכול לכפות באופן אוטומטי על המיעוט את ביצוען של העבודות, אלא רק כי בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף יוכלו לפנות למפקח על המקרקעין אשר לו הסמכות לאשר את ביצוע העבודות. כמו כן, המפקח על המקרקעין הוא הגורם בעל הכלים והמומחיות הנדרשים לטיפול בסכסוכים בין שכנים בבית משותף. לדעת הח"מ, קביעתו של בית המשפט מחריפה למעשה את בעיית "שיתוף הפעולה", ויוצרת פתח לתופעה של סחטנות מצד בעלי זכויות מסוגו של התובע אשר יכולים "לעקוף" את חוק החיזוק על פניה למערכת בתי המשפט הכללית.
להתייעצות ושאלות נוספות מוזמנים לבקר בפורום מקצועי בנושא תמ"א 38
* עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדלן ומלווה פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי.
הכותב מייצג בתיק הנדון כיום בפני בית המשפט העליון.
עו"ד דורון שגיא עוסק בנדל"ן ובדיני מכרזים.
