זיקת הנאה במקרקעין היא זכות שניתנת לאדם (או לישות) לעשות שימוש מסוים במקרקעין שנמצאים בבעלות אדם אחר. מקרקעין שיש בהם זיקת הנאה נקראים מקרקעין כפופים.
זיקת ההנאה יכולה להיות לטובת אדם, לטובת סוג בני אדם או לטובת כלל הציבור ולפעמים אפילו לטובת מקרקעין שנקראים: מקרקעין זכאים.
למי שנהנה מזיקת ההנאה אין את הזכות לחזקה במקרקעין הכפופים, הוא רק יכול לעשות בהם שימוש מסוים. למשל: ישנו שביל שמתחיל בשטח ביתו של אדם ועובר בשטח הבית של שכנו- השכן יכול לאפשר את השימוש בשביל בחלק שעובר בשטח שלו בתמורה או שלא בתמורה, ולנהנה אין זכות חזקה במקרקעין שלו.
ההנאה יכולה לבוא לידי ביטוי בזכות אקטיבית- שימוש במקרקעין הכפופים או חיוב לבצע פעולה מסוימת במקרקעין, או בזכות פסיבית- הימנעות מביצוע פעולה מסוימת במקרקעין הכפופים או אף מניעת הזכות לבצע פעולה מסוימת במקרקעין.
זיקת הנאה יכולה להיווצר באמצעות הסכם בין הצדדים. היא יכולה להיות בתשלום ומוגבלת לתקופה מסוימת.
כמו-כן ישנה זיקת הנאה מכוח שנים. זוהי זיקה שנוצרת בעקבות שימוש שנעשה במשך השנים במקרקעין ללא התנגדות בעל המקרקעין (שימוש של 30 שנה לפחות), על אף שלא נקבע הסכם שמעניק את זיקת ההנאה הזו.
כך למשל, ביהמ"ש העליון קבע בעבר, כי חניית רכב במשך יותר מ-30 שנה בחזית בניין שהייתה שייכת לבעלים אחרים, יצרה זיקת הנאה לטובת המקרקעין הזכאים. (חוה אסטרחאן נ' זאב בן חורין). הסיבות להחלת זיקת הנאה מכוח שנים הן אלו: ראשית, רואים את בעל המקרקעין הכפופים, בעצם זה שלא התנגד לשימוש במקרקעין שלו, כמי שהשלים עם השימוש. שנית, שימוש במקרקעין במשך תקופה ארוכה יוצר ציפייה בקרב הצדדים, כי המצב הקיים לא ישתנה.
פנו אל עורך דין מקרקעין לקבלת יעוץ משפטי בתחום הנדל"ן
ביטול זיקת הנאה
בעיקרון, זיקת הנאה במקרקעין נמשכת לתקופה בלתי מוגבלת, אלא אם צוין אחרת באופן מפורש. בזיקת הנאה מכוח שנים, שלא נוצרת בהסכם או באופן רצוני, נקבע בחוק המקרקעין כי :"בית המשפט רשאי, על פי בקשת צד מעוניין או היועץ המשפטי לממשלה, לבטל את זיקת ההנאה או לשנות את תנאיה, אם ראה לעשות כן בגלל אי הפעלת הזיקה או בגלל שינוי בנסיבות השימוש בה או במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים".
כלומר: ביהמ"ש יכול לבטל זיקת הנאה במקרים שבהם: לא מפעילים את זיקת ההנאה, כאשר ישנו שינוי בנסיבות השימוש בזיקה וכאשר ישנו שינוי במצב המקרקעין הזכאים או הכפופים.
