בשוק הדירות להשכרה, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ, הביקוש עולה על ההיצע, מצוקת הדיור מחריפה ומחירי השכירות עולים. אחת הדרכים להגדיל את היצע הדירות, היא לפצל דירה גדולה לשתי דירות קטנות ואף יותר. חלוקת דירה למספר דירות, מחייבת התאמת כל אחת מהדירות למגורים, בנית קירות ומחיצות, הוספת תשתיות ביוב ואינסטלציה ומטבח, וכרוכה בהשקעה כספית ניכרת.
כיום, קבלת היתר לפיצול דירות אינה בת השגה, ורבים בכל זאת מפצלים את דירתם ללא היתר וללא הסדרה. היעדרם של חקיקה ומנגנוני פיקוח יצרו שוק פרוץ וסוער, התשואה הגבוהה בדירה מפוצלת ביחס לדירה שאינה מפוצלת יוצרת ביקוש רב לדירות בבניינים ישנים ברחובות ראשיים, הזקוקות ממילא לשיפוץ, כאשר התוצאה בפועל היא ש מחירי הדירות בשוק עולים, ובמקרים מסוימים תנאי המגורים יורדים. מעבר לפגיעה הברורה בשוכרי הדירות, נגרמת פגיעה בשוק כולו.
הגיעה העת להסדיר ולאפשר את תופעת פיצול הדירות, באופן שיוביל לרווחת שוכרי הדירות, בעלי הדירות, הרשויות המקומיות והשוק כולו.
האם ניתן לפצל דירה כדין?
בשל המצוקה והקושי למצוא דירה, והביקוש העולה מול ההיצע המוגבל, מצאו בעלי דירות רבים פתרון בפיצול דירתם לשתי דירות קטנות יותר או אף יותר. כך זכו בעלי הדירות לתמורה גבוהה בהרבה עבור דמי השכירות (לעיתים פי שניים ואף יותר מהמחיר המקורי), ולכאורה הגדילו את ההיצע בשוק השכירויות.
המצב החקיקתי לא מאפשר השגת היתר לבניה, ועל כן הדירות פוצלו ללא היתר וללא פיקוח. הקלות לבניה או היתר לבניה החורגות מהתוכניות העירוניות, כמעט שלא ניתנו.
בשנת 2011 נכנסו לתוקף תקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) (הוראת שעה), התשע"ב-2011, אשר תקפות למשך 5 שנים. מטרתן מתן אישור פיצול דירות העומדות בתנאים וההגבלות, וביניהם, הגבלות על שטח הדירה ומספר הדירות הנוספות, הסכמה של השכנים ובעלי הזכויות במגרש, חוות דעת של מהנדס והתאמה לתכנית הועדה המקומית ולפריסת התשתיות של הרשות המקומית. הרשות המקומית רשאית לסרב לבקשה, אם נוצר חשש כי התשתיות לא יתנו מענה לצרכי התושבים שיתווספו עקב הוספת הדירות.
בפועל, מעט מאד בעלי דירות הצליחו לעמוד בכל התנאים הנדרשים, והצורך בהסכמת כל השכנים היווה מחסום במקרים רבים. הרשויות המקומיות וועדות התכנון אינן מקלות על המבקשים ומערימות קשיים במתן ההיתרים. מספר הבקשות שהוגשו מאז כניסת התקנות לתוקף הינו מועט, ורבים שלא עמדו בתנאי התקנות, החזירו את הדירות המפוצלות למצבן הקודם, עקב החשש מההליכים המנהליים הננקטים נגד מפצלי הדירות על-ידי הרשות המקומית.
פיצול דירות - בעד ונגד
כאמור, פיצול דירות כרוך בהשקעה כספית נכבדת, וקיים קושי רב להשיג את היתר הבניה המיוחל. פיצול הדירות ללא היתר מהווה עבירה פלילית, והרשויות המקומיות נוקטות הליכים מנהליים כנגד מפצלי הדירות. בנוסף להחלטה המחייבת השבת מצב הדירות למצב הקודם, מוטל על בעלי הדירות תשלום קנסות משמעותיים. בהרבה מקרים המידע מגיע לרשות המקומית "באדיבות" השכנים או אף השוכרים, ובעל הדירה מסור לחסדיהם. ההשקעה והסיכון אינם בהכרח משתלמים יחסית לרווח המופק מפיצול הדירה, ואין כל ספק שמוטב לפצל כדין ולאחר עמידה בכל התנאים.
הטענה הרווחת כנגד פיצול הדירות הינה, שהוספת דירות מובילה לעליה במספר הדיירים החיים בבניין, וכך מעמיסה על תשתיות הבניין, מערכת הביוב, החשמל ומקומות החניה, ועל התשתיות העירוניות ומערכת החינוך. אולם, טענה זו אינה בהכרח נכונה ומבוססת, ואף נהפוך הוא, שכן כאשר דירה המותאמת למשפחה מפוצלת לשתי דירות קטנות יותר, המותאמות בהגדרה לרווקים או לזוג ללא ילדים, מספר הדיירים לא בהכרח עולה ולעיתים אף יורד, ואיתו גם השימוש בתשתיות הבניין,– לרוב מדובר באזורי מגורים בהם מתגוררים צעירים, סטודנטים, שאינם במסגרת חינוכית עירונית, המרבים להשתמש בתחבורה הציבורית.
מחד, ריבוי צעירים, רווקים וסטודנטים במרקם האוכלוסיה העירונית גורם לעליה משמעותית בפעילות בבתי הקפה מסעדות ובשאר מקומות הבילוי. זהו אינטרס מובהק של הרשות המקומית, אשר כתוצאה מכך מעשירה את קופתה. מאידך ברור כי כאשר הרשות המקומית אינה מודעת למספר הדירות המפוצלות ואינה גובה מיסים עירוניים בהתאם, ולא יכולה להיערך לספק את השירותים הציבוריים לכל תושביה, נגרם נזק הן לשירותי הרשות והן לתושבים.
לפצל או לא לפצל?
כיום השוק פרוץ ומסוכן. היעדר הפיקוח וההגבלה מוביל לבניה לא מקצועית ומסוכנת, ללא היתרי בניה מהרשות המקומית. אנו נתקלים בדירות קטנות מאד, לעיתים ללא חלונות, במרתפים, ובתנאי מחיה מחפירים. מפצלי הדירות, במטרה להחזיר את ההשקעה ולספוג את הסיכון שהם נוטלים על עצמם, דורשים שכר הדירה גבוה שאינו תואם כלל את ערך הדירות.
דירה בעלת אפשרות פיצול נמכרת בשוק במחיר גבוה בהרבה משוויה המקורי, מה שגורם לשוק לעלות באופן שאינו משקף את מחירי הדירות הריאליים, ובטווח הארוך מגביר את מצוקת הדיור.
פיצול דירות ללא היתר מהווה סיכון המעמיד את כל ההשקעה בספק מבחינת הכדאיות. קבלת היתר, במצב החקיקתי כיום, כמעט בלתי אפשרית.
ממצוי לרצוי
הוראת השעה משנת 2011 מהווה צעד חשוב בדרך להסדרת שוק הדירות. יחד עם זאת, המצב בשטח מראה כי יישומה לא הוביל לשיפור. יש להסדיר את נושא פיצול הדירות בחוק, אשר יאפשר קבלת היתר והקלות ללא הליכים מסורבלים ומחסומים ובעלות משתלמת. על הרשויות המקומיות וועדות התכנון והבניה לעודד את פיצול הדירות ולהתאים את התכניות העירוניות, שכן ניהול נכון ויעיל של שוק הדירות המפוצלות יכול להוביל לרווחה לתושבים ולהקלה על השוק.
מובן שעל הדירות המפוצלות לעמוד בתנאים ובהגבלות הנדרשות, כמו: גודל דירה מזערי, תנאי סניטציה, ועמידה בתקני הבניה, מה שיוביל לעליה בתנאי המחיה בדירות המפוצלות. ערכן של הדירות המוסדרות יעלה על אלו הנבנות ללא היתר ובניגוד להגבלות, מה שידרבן את מפצלי הדירות לבנות בהתאם לנדרש.
בנוסף, על הרשויות המקומיות להמשיך להיאבק בתופעה של פיצול דירות לדירות שאינן ראויות למגורים, עד למיגורה. לא עוד פיצול לשמונה דירות בנות 10 מ"ר כל אחת, ללא חלון או שירותים.
הסדרת שוק הדירות המפוצלות, יוביל לעליה מבורכת בהיצע הדירות בשוק. מפצלי הדירות עדיין יזכו לתשואה נאה להשקעתם,. אף הרשויות המקומיות יהנו מכך וירוויחו בטווח הארוך. הסדרת שוק הדירות המפוצלות יהווה צעד משמעותי במאבק במצוקת הדיור ובהגדלת ההיצע בשוק תוך שמירה על מחירי שכירות סבירים.
*עו"ד בני שר-שלום מתמחה במקרקעין ונדל"ן לרבות עסקאות קומבינציה, תמ"א 38, קניה ומכירת מקרקעין וטיפול בליקויי בנייה.
