יורשים שירשו - בצוואה או על פי דין - בית, דירה או קרקע, מהר מאוד מגלים עד כמה קשה לתרגם את הנכס הזה לרווח כלכלי בשל 'השותפות' שנכפתה עליהם בירושה. שיתוף במקרקעין אולי לא נראה כמו צרה גדולה, בוודאי לא כשמדובר בבני משפחה, אבל בפועל, כאשר מנסים 'ליהנות במשותף' מהמקרקעין, מגלים עד כמה המציאות הצרה לא פשוטה, הרבה יותר מורכבת ממה שזה נראה, וזאת גם כשיש רצון טוב בין כל השותפים. במסגרת השותפות, עלולים לצוץ ולהתגלות מחלוקות וקשיים רבים, וזה טבעי, כיוון שבמקום שבו אנשים מקבלים 'חינם' מתנה, מייד מתנגשות כל הדעות השונות והאינטרסים המנוגדים.
אילו בעיות שכיחות נובעות ממצב של שיתוף במקרקעין?
כאשר ישנם מספר שותפים במקרקעין, יכולים להיווצר לא מעט מצבים בעייתיים, שיובילו הלכה למעשה ל"שיתוק" של המקרקעין: ריבוי דעות, ערב רב של עמדות, מגוון גדול של כוונות והכל לגבי אותם המקרקעין. במצב כזה, בו כל אחד שואף ומפנטז על משהו אחר, מהר מאד ניתן להגיע למצב של הפסקת כל פעילות הקשורה למקרקעין. לא ניתן למוכרם, להשכירם, לפתח אותם או לגלם בכל דרך אחרת את הפוטנציאל הטמון בהם.
המחלוקת יכולה להיות במקרה בו שואפים למכור את הנכס ולהתחלק בתמורה, אז יכול להיות מצב שיורש אחד מעדיף שהנכס יישאר בידיו ולא יימכר כלל; יכולה גם להיות מחלוקת לגבי התמורה הראויה וערך הנכס. ייתכן גם מצב בו אחד היורשים רוצה לקנות את הנכס מהאחרים, ואילו חלק מהם מתנגדים.
ישנן גם מחלוקות לגבי השימוש שייעשה בנכס. למשל, במקרה של השכרת נכס מקרקעין משותף תתכנה לא מעט בעיות, למשל, מחלוקת סביב סגנון ההתקשרות עם השוכרים, השאלה מי ינהל את ההתקשרות מולם, מי ידאג לתחזוקה של הנכס ולניהולו השוטף ומי יממן את ההוצאות הכרוכות במצב כזה.
למרבה הצער, המציאות מלמדת, כי בין יורשים מתגלעות מחלוקות רבות והיורשים, גם אם מדובר בבני משפחה, ואפילו בכאלה שהם מאד קרובים ושומרים על יחסים טובים, עדין יש סיכון רב לסכסוכים.
מה הפתרון? כיצד נמנעים ממצבים של מחלוקות והעדר יכולת להשתמש במקרקעין?
הפתרון הוא ביצוע של פירוק שיתוף במקרקעין. הכוונה היא להביא את היורשים למצב בו כל אחד מהם מממש את זכויותיו בחלק המקרקעין שבבעלותו באופן בלעדי, עצמאי ובלתי תלוי תוך סיום השותפות במקרקעין. בעקבות השיתוף במקרקעין הם עוברים כולם או חלקם לבעלות יחידה, וכך קל יותר לממשם.
כיצד מבצעים פירוק שיתוף במקרקעין?
לשם פירוק שיתוף במקרקעין יש להיעזר בעורך דין מומחה לדיני מקרקעין ודיני ירושה, שיסייע ליורשים לפרק את השותפות במקרקעין בדרך יעילה, תוך התגברות על המכשולים, הסכסוכים וחילוקי הדעות, ותוך התחשבות באינטרסים של כולם, כשלנגד עיניו ניצבת מטרה מרכזית, והיא: למקסם את הזכויות במקרקעין ולהגשים את מלוא הפוטנציאל שלהם.
הדרך הכי פשוטה להביא לפירוק שיתוף במקרקעין היא למכור אותם, ולחלק את התמורה בין היורשים. גם כשכולם מסכימים על פתרון זה הם זקוקים לסיוע ולשירותיו של עורך דין מומחה למקרקעין ודיני ירושה. בין השירותים שמעניק עורך הדין במקרה זה ניתן לכלול את אלו: ניסוח חוזה המכר, פעילות מול הרשויות (מיסוי מקרקעין, רישום בטאבו למשל), התקשרות עם שמאי מקרקעין (שנדרש להעריך את ערך הנכס במידה של חוסר הסכמה) ועוד.
דרך נוספת לפירוק שיתוף במקרקעין היא מכירת הנכס לאחד היורשים. גם במקרה זה נדרש סיוע של עורך דין והליווי שלו מקבל משנה חשיבות כדי להבטיח שכל צד משמיע את דעתו, מגן על האינטרס שלו ואף אחד לא מרגיש מנוצל, נפגע או כזה שעשקו אותו.
גם במקרה של מכירת הנכס וחלוקת התמורה, חשוב ליווי של עורך דין בעת חלוקת הכסף בין היורשים. יורשים שיש ביניהם "דם רע" לא סומכים על יורש אחר שינהל את הכסף, וחושדים בו שיסתיר הכנסות או "ינפח" הוצאות לא מבוססות. במקרים רבים, יורשים טוענים כי היורש המטפל עושה 'קומבינה' עם הקונה, והכול כמובן, מתוך תחושה אישית. במקרה כזה יש צורך בעורך דין שיהיה אמין ומקובל על כל היורשים, שישקיט את חששותיהם, ויעביר תחושה של ביטחון בהגינותו בעת חלוקת הכספים שיתקבלו ממכירת המקרקעין.
כדי לממש את שתי הדרכים הללו ולמכור את הנכס לאחד היורשים או לצד שלישי, יש צורך בהסכמה של כלל היורשים. פעמים רבות היורשים לא מצליחים להגיע להסכמה, ואז עורך הדין יסייע לאחד מהם ויפעל לפירוק השיתוף במקרקעין באמצעות הגשת בקשה לפירוק השיתוף לבית משפט. הזכות לפירוק השיתוף במקרקעין מעוגנת בחוק המקרקעין, שקובע כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, ובית משפט רואה בזכות זו זכות חשובה ומעודד ומקל הליכי פירוק שיתוף במקרקעין.
כיצד פניה לבית המשפט תוביל לפירוק שיתוף במקרקעין?
ברוב המקרים בית המשפט ימנה כונס נכסים או מנהל עזבון (שניהם לרוב עורכי דין מומחים למקרקעין), שינהל את פירוק השיתוף על ידי אחת משלוש האפשרויות, האחת חלוקה בעין, השנייה, מכירה לצד שלישי או אפשרות שלישית, מכירה של הנכס לאחד היורשים השותפים.
האפשרות המיטבית לרוב היא "חלוקה בעין", שמשמעה חלוקה פיסית של הקרקע בין השותפים. במידה שלא מתאפשרת חלוקה בעין או שכונס הנכסים מתרשם שחלוקה כזו תגרום הפסד ניכר לאחד השותפים או לכולם, הוא כנראה יעדיף למכור את המקרקעין לצד שלישי. במקרה שהדבר לא יפגע ביורשים, גם האופציה של מכירת הנכס לאחד היורשים בהחלט אפשרית, והדבר נתון לשיקול דעתו של כונס הנכסים או מנהל העזבון והחלטתו כמובן כפופה לאישור בית המשפט.
כך או כך, מכירת הנכס תעשה במסגרת הליכי כינוס נכסים הכוללים, בין היתר, פרסום הודעה על מכירת הנכס וביצוע הליך התמחרות שיכול להגדיל את שווי המכירה. חשוב לציין, כי כונס הנכסים הוא שליחו של בית המשפט. בית המשפט תמיד שואף למקסם את פוטנציאל זכויות היורשים לטובת כל היורשים, וכך גם אמור לפעול כונס הנסים או מנהל העיזבון.
לסיכום, יורשים שמצאו עצמם מבלי להתכוון או לתכנן שותפים בנכס, זקוקים לרוב לפירוק שיתוף במקרקעין. כל עוד הפירוק נעשה בהסכמה מדובר בהליך די פשוט אך עדיין הליך מקצועי שדורש הבנה בתחום דיני המקרקעין. ישנם סיבוכים אפשריים בדרך, וכדי למונעם או להתמודד עימם, יש צורך בעורך דין מומחה לדיני מקרקעין ודיני ירושה שילווה את היורשים וייצג אותם, יורש, המעוניין במימוש זכותו רשאי להגיש לבית המשפט תביעה לפירוק מקרקעין, וזו תגרור פירוק השותפות במקרקעין בפועל, על ידי מכירתם לאחד היורשים חלוקה בעין או מכירתם לצד שלישי.
