אחוזי קומבינציה - תמ"א 38 / פינוי בינוי

שלום, אני בעל דירה בפרויקט של פינוי בינוי. יש לי שאלות כלליות לגבי עסקאות קומבינציה, כי לדעתי זו הדרך הנכונה מבחינה שמאית לנתח את העסקה ולהבין את אחוזי הקומבינציה (וזאת בעוד שהיזמים בד"כ מתמקדים בכמות המ"ר שמוסיפים לדירה, בהתעלם מסל המטרים לבניה שקיים על הקרקע). כרגע אין לנו שמאי מטעמנו, יתכן שניקח בשלב מאוחר יותר. ברור לי שמדובר בנושאים מורכבים אבל אשמח לקבל סדרי גודל כלליים מנסיונך: 1. רציתי לדעת מה אחוז הקומבינציה המקובל לעסקאות קומבינציה באיזור ר"ג ודרום מזרח ת"א? (אחוז ברוטו ואחוז נטו). 2. האם בעסקאות קומבינציה יש נוהג מקובל לעניין אופן חלוקת המיסים בין הצדדים או שהכל עניין למו"מ? 3. האם בעסקאות קומבינציה מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי, אחוז הברוטו אמור להיות שונה מעסקאות קומבינציה על קרקע "נקייה", או שהשוני הוא רק באחוז הנטו? להבנתי לא אמור להיות הבדל באחוז הברוטו, כי העקרון הוא דומה בשני המקרים - הבעלים מקבלים שירותי בניה תמורת תשלום לקבלן באמצעות זכויות בניה. 4. בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי (בהנחה שהן פטורות לחלוטין ממס שבח והיטל השבחה) בכמה מתבטא פחות או יותר ההבדל בין אחוז הברוטו לאחוז הנטו (שמגלם למעשה את העלויות שהקבלן נושא בהן עבור הבעלים כגון עו"ד, מפקח, שכ"ד וכו')? תודה מראש על עזרתך!