התיישנות על דמי תיווך

אבי שלום, סעיף 14 לחוק המתווכים תשנ"ו-1996 קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו התנאים בסעיף כשהמהותי בהם הוא שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. הסעיף קובע כי מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק חזקה שהיה הגורם היעיל לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות. המבחן המנחה הוא, כאמור, מבחן היעילות, קרי: מי הוא אשר הביא להבשלת העסקה או שימש הגורם ה"יעיל" בקשירתה. מבחן לבחינת הגורם היעיל הינו מבחן של סיבתיות. בעניין זה אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתיות, בבחינת סיבה בלעדיה אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה, אימתי פעולת המתווך היא 'הגורם היעיל' נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה; (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן, כי רשימת הנסיבות איננה סגורה. בברכה, איילת רייך-מיכאלי, עו"ד