אירן סיבוני, עו"ד ונוטריון
25 שנות ניסיון
- התפוח 5, קדימה
- נוטריון, מקרקעין ונדל"ן, משפט מסחרי, דיני עבודה, דיני משפחה וגירושין, הוצאה לפועל
- עברית
עוה"ד אירן סיבוני הינה חברת לשכת עורכי הדין משנת 2000. בעלת תואר שני (.LL.M) בהצטיינות, במשפט מסחרי מאוניברסיטת ת"א, בשיתוף עם ביה"ס למשפטים באוניברסיטת ברקלי, קליפורניה בעלת תעודת גישור והסמכה כנוטריון משנת 2014. בעלת ידע מעמיק , רחב היקף ורב שנים בתחום הנדל"ן, החוזים והבנקאות. ייצגה בנקים מהגדולים במשק, חברות, קבלנים ובעלי עסקים.
אודות המשרד
עוה"ד אירן סיבוני הינה חברת לשכת עורכי הדין משנת 2000. בעלת תואר שני (.LL.M) בהצטיינות, במשפט מסחרי מאוניברסיטת ת"א, בשיתוף עם ביה"ס למשפטים באוניברסיטת ברקלי, קליפורניה בעלת תעודת גישור והסמכה כנוטריון משנת 2014. בעלת ידע מעמיק , רחב היקף ורב שנים בתחום הנדל"ן, החוזים והבנקאות. ייצגה בנקים מהגדולים במשק, חברות, קבלנים ובעלי עסקים.
- עברית
תחומי עיסוק
- נוטריון
- מקרקעין ונדל"ן
- צוואה נוטריונית
- תצהיר נוטריוני
- ייפוי כוח
- תרגום נוטריוני
- חוזים מסחריים
- העברת זכויות דירה
- הסכמי מכר
- דירות מכונס נכסים
- פינוי בינוי / בינוי פינוי
- חוזי שכירות
- בתים משותפים
- תביעת ליקויי בניה
- רכישת דירה יד שניה
- חוזי עבודה
- הסכמי חלוקת עזבון
- הסכמי ממון
- ירושות וצוואות
- מיסוי מקרקעין
- הוצאה לפועל
כתבות מאת אירן סיבוני, עו"ד ונוטריון
רכישת דירה מכונס נכסים: מדריך
מעוניינים לקנות דירה מכונס נכסים? מדובר בעסקה ייחודית הכוללת יתרונות רבים, אך יש לא מעט חסרונות וסיכונים שיש לקחת בחשבון, ולכן חיוני להיעזר בעו"ד מנוסה
וידאו מאת אירן סיבוני, עו"ד ונוטריון
כל מה שצריך לדעת לפני שקונים דירה מכונס נכסים
הכל על תהליך הפטר ללא פשיטת רגל
שאלות מפורומים
משכנתא רישום מכר
קרקע בבעלות קק"ל חוכר קבלן לקח משכנתא. ביצוע מכר רפורמה בטאבו. רמ"י חייבים לדרוש התחייבות עוה"ד המבצע את הרישום כי ירשום באותו מעמד את המשכנתא על זכויות היזם. הדבר מחייב גם ברישום מכר בטאבו? אודה למענה
חלוקת הוצאה בין דיירי הבניין
קבלן בבניין מסר לדיירים דירות עם ליקויים. הדיירים תבעו והגיעו לפשרה עם הקבלן ששילם מחצית מעלות התיקונים הדרושים. את המחצית השניה מבקש הועד מהדיירים לא לפי יחס תשלומי הועד השוטפים (לפי גודל דירה) אלא שווה בשווה בטענה שמדובר בליקויים בדירות לפני איכלוסן ולא מדובר בשיפוץ רגיל. דיירי הדירות הקטנות מתנגדים. מי צודק?
בניין מושע עם הסכם שיתוף
היי, הסכם השיתוף רק הופקד בטאבו אך לא נרשם, מה הסיכון לקנות דירה בבניין כזה כשכל השכונה על חלקה אחת במושע הנסח נראה נורא ולא ברור מי נגד מי, יחסי המושע משתנים בין הבעלים השונים של הקרקע (המכנה של החלק היחסי כלומר לפלוני 256/3568790 ולאלמוני 678/98766543). האם הסכף שיתוף שכזה רק על בניין אחד תקף בכלל? מה המשמעות שהסכם השיתוף הופקד אך לא נרשם? נניח והכל ברור ונהיר, אם שותף אחד בבניין יםר את הסכף השיתוף או ידרוש פירוק או נרצה למכור את הדירה האם זה אומר פנייה לבית משפט? תודה
פרוק שיתוף בקרקע. האם עלי להודיע לשותפים לפני שאני מבקש מבית משפט לפרק את השותפות.
.אני אחד השותפים בקרקע לבניה. האם עלי להודיע לשותפים לפני שאני מגיש תביעה לפרוק השיתוף.
רישום הערת אזהרה בהסכמת כל הצדדים
בוקר טוב, אני יועץ משכנתאות ויש לי סוגיה קצת מורכבת ואשמח לפתרון יצירתי: לקוח שלי רכש 400 מ"ר משטח מגרש כולל של 600 מ"ר שבנוי עליו בית בן 3 קומות( קומת הקרקע נותרה למוכר והוא קיבל את שתי הקומות מעל קומת הקרקע. מדובר בחלקה בשטח של 69 דונם( מושע). קיימת תוכנית חלוקה מאושרת ע"י הועדה לתכנון ובניה אבל לא חתומה בידי כל הבעלים הרשומים בחלקה, קיימת גם תוכנית חלוקה פנימית אשר חתומה בידי חלק מהבעלים ובה מופיע מס' המגרש הנמכר. הזמנתי את כל המסמכים שהופקדו בטאבו לרבות חוזה המכר שבו מופיע שהלקוח שלי רכש את מגרש 68/7 . השמאי טוען כי הזיהוי של הנכס יהיה חלקי ולא וודאי ובזיהוי חלקי, הבנקים נוטים לא להתקדם. האם ניתן לרשום הערת אזהרה פרטנית בנוגע לאותו הסכם מכר כדי להוכיח שהלקוח שלי רכש את מגרש 68/7 וגם הערה לגבי הסכם השיתוף בבניין שנחתם בעת הרכישה בין המוכר לרוכש ובך זה עשוי לזהות את הנכס באופן וודאי? ( בהסכמת כל הצדדים לפי סעיף 126/ סעיף 128 )
רישום כאשר אין התאמה בדיווח מיסוי
שלום, הבנת המקרה הבא. פלוני רכש דירה מקבלן. פלוני שילם 10% מהתמורה לקבלן. טרם הסתיימה הבניה. פלוני המחה לאדם 10% הזכויות בדירה. הקבלן המחה לאדם 90% חובות. אדם שילם לשניהם והוא מוטב מלוא ערבויות חוק המכר דירות. החלפת רוכשים מול הקבלן. הקבלן מעביר זכויות לאדם טרם המסירה. פלוני והקבלן לא ביטלו דיווח מיסוי ביניהם. הקבלן יכול להוציא שטר מכר ורישום מכר לאדם? (באופן לא תקין. אין ביניהם דיווח. הדיווח בין פלוני לאדם). אודה לתשובתך
המשך לשאלתי בנושא מכר דירות ליווי בנקאי
המשך לשאלתי בנושא מכר דירות ליווי בנקאי * לא הבנתי את התשובה. הרי שהוצאת מכתב החרגה משחרר את הדירה משעבוד ובכך פוקעות הערבויות. * כאשר הערבויות בתוקף. לא יתכן מצב שבו הרוכש יוכל לממש את הערבויות, אך הבנק לא יוכל לממש את הדירה. * לכן שאלתי האם כל עוד הערבויות בתוקף חייב שעבוד לטובת הבנק המלווה? התאגיד לא מחויב לשעבד את הדירה? הכיתוב: "לרבות לעניין מכתב החרגה בגין שעבוד המקרקעין לתאגיד הבנקאי, בנסיבות בהן אין התאגיד הבנקאי מחויב לעשות כן." ולכן גם לא הבנתי את משמעות הכיתוב.
הסבר שאלה בשנית. רישום זכויות כשיש לקבלן משכנתא
תודה על המענה. ניראה ששאלתי לא הייתה מובנת. שאלתי לגבי משכנתא של הקבלן ולא הרוכש. קבלן לקח הלוואת משכנתא לבניית פרויקט. לאחר שקיים רישומים ונסח טאבו, לאחר רישום בית משותף, מגיע השלב של מכר רפורמה. רישום מכר בין קק"ל לקבלן. לקבלן נותרו שעבודים לטובת הבנק המלווה (ערבויות חוק המכר שטרם פקעו) ביצוע מכר רפורמה כאשר אין בידי היזם אישור בנק לסילוק משכנתא (של הקבלן) הקבלן צריך להמציא כתב התחייבות עו"ד לרישום המשכנתה במעמד רישום הזכויות ובנסח טאבו חייב להיות הערה לטובת הבנק המלווה (של הקבלן) למניעה/ כי הדירה משועבדת? (הדירה לא נקייה מכל שעבוד חייב להיות הערה של הבנק המלווה של הקבלן בנסח טאבו?)
מכר דירות ליווי בנקאי
שלום, חוק המכר דירות, ליווי פיננסי שוברי התשלום רכישה מקבלן. "(12) כיתוב המבהיר כי אין בתשלום השובר ובהוצאת ערבות בעקבותיו, כשלעצמם כדי ליצור זכות לרוכש מעבר לזכויותיו על פי דין, לרבות לעניין מכתב החרגה בגין שעבוד המקרקעין לתאגיד הבנקאי, בנסיבות בהן אין התאגיד הבנקאי מחויב לעשות כן." לא הבנתי את חלק זה: "לרבות לעניין מכתב החרגה בגין שעבוד המקרקעין לתאגיד הבנקאי, בנסיבות בהן אין התאגיד הבנקאי מחויב לעשות כן." בהוצאת ערבות והינה בתוקף הדירה חייבת להיות משועבדת? התאגיד לא מחויב לשעבד את הדירה? במידה ואפשרי אודה להסבר הסעיף.
רישום מכר,,,, רפורמה
שלום, יזם לקח הלוואת משכנתא לבניית פרויקט. לאחר שקיים רישומים ונסח טאבו, לאחר רישום בית משותף מגיע השלב של מכר רפורמה. העברת בעלות מקק"ל ליזם. ליזם נותרו שעבודים לטובת הבנק המלווה (ערבויות חוק המכר שטרם פקעו) ביצוע מכר רפורמה כאשר אין בידי היזם אישור בנק לסילוק משכנתא היזם צריך להמציא כתב התחייבות עו"ד לרישום המשכנתה במעמד רישום הזכויות וברישום בית משותף בתת חלקה חייב להיות הערה לטובת הבנק המלווה למניעה/ כי הדירה משועבדת? אודה לתשובתך.
מה המקרה הבא........
שלום, חברה קבלנית פ.צ בונה פרויקט, לוקחת הלוואת משכנתא מבנק מזרחי. מוציאים ערבויות לרוכש ובהמשך יש עבירות משפטיות. מתגלה שעו"ד המייצג את הקבלן הינו גם מייצג את הבנק בתביעות שונות. מה העבירות שעולות נגד הקבלן והבנק במקרה שכזה? האם יש ניגוד עניינים בין הקבלן לבנק? (הקבלן היה אמור לקחת הלוואה מבנק שאין ביניהם עו"ד משותף, אכן?) מה בנוסף?
מכירת דירה, מיסים על המכירה
מכירת דירה בתמ"א 38/2 מיד עם קבלתה . מה המיסים (שבח, השבחה וכו) החלים על המוכר. למוכר יש דירה נוספת. המוכר מעל גיל 80.
יש לי 2 שוכרים שהינם זוג כרגע לא נשוי - איך אני מגדירה מחוייבות משותפת ונפרדת לשניהם?
required
תהליך השלמת רישום נכס בטאבו
אנו נמצאים במהלך רישום נכס בטאבו (הנכס רשום על חצרות הדר והחלקה מחולקת ל3 חלקים) ,כרגע אנחנו נמצאים במצב שקבלנו "הודעה על רישום זכות בנכס". והעו"ד אמר שהוא רשם הערת אזהרה. האם אנחנו יכולים לקחת משכנתה על חשבון הנכס? מה עוד יש לבצע על מנת להשלים את רישום הנכס הטאבו על שמנו?
תוקפה של הוראת קבע בזמן אי כשירות של מייפה הכוח
שלום. בן זוגי חתם על ייפוי כוח מתמשך וביקש שכל הכנסותיו יועברו לטיפול בו בזמן שאינו כשיר - אנוכי יחד עם אחיינו חתומים על הייפוי ומימושו. קיימת הוראת קבע בנקאית בלתי מוגבלת בזמן שבן זוגי עשה עבורי על מנת לעזור לי (רשומה כעזרה ומתנה) . מה תוקפה של הוראת קבע זו? האם היא גוברת על ההוראה שבייפוי הכוח כל הכנסותיו יועברו לטיפול בו או שהוראת הקבע תמשיך היות ואינה מוגבלת בזמן? תודה רבה.
בהמשך לשאלה הקודמת האם החכירה לדורות שיש לי .
האם עוברת אוטומטית לילדות אחרי שאני מת ? או שאני צריך לעשות העברה?
השגת מספר ת.ז. של נפטר מבלי לערב אנשים
היי, אני רוצה לדעת מספר ת.ז. של סבתא שלי שנפטרה . אין לי אפשרות לשאול אנשים כי אני רוצה לתבוע את המשפחה על שלא הכניסו אותנו לירושה . איך אני משיגה את זה ?
הערת אזהרה אחרי שהמוכר נפטר
שלום אבא שלי לפני שנפטר עשה לי העברה ללא תמורה על זכות החכירה לתקופה ארוכה ורשם אותי בטאבו בהערת אזהרה 126. השאלה אחרי שנפטר האם יש משהו נוסף שאני יכול לעשות שאני אהיה רשום בגדול כבעלים החדש על זכות החכירה ולא רק הערת אזהרה? או שזה נשאר ככה?
קניית דירה שנייה למרות מס הרכישה
יש לי דירה והייתי רוצה לקנות עוד דירה אך מס. הרכישה ועוד הוצאות מרתיעות אותי. הדירה עןמדת לפימוי בינוי. האם כדאי לי לחכות ואז לרכוש מהקבלן דירה יותר גדולה מהדערה שיש לי. תודה
חיובים הסבר משמעויות
שלום, שאלה בנשא דיני חיובים פלוני רכש דירה מיזם ומכר לי את הזכויות והחובות העתידיות בדירה. פלוני המחה לי 10% זכויות היזם המחאה לי 90% חובות 1. על פי דיני חיובים, מה התוצאה במקרה שכזה? פלוני יצא מהתמונה והיזם חייב לי ואני לו (החלפת רוכש מול היזם)? 2. ההסכם שנחתם עם פלוני אינו תקין. האם בפועל פלוני מכר לי 10% זכויות ו 90% חובות בדירה? או שאינו יכול למכור "חוב" מאחר והיזם המחה את החוב? ולמעשה מכר לי 10% הזכויות בלבד?
הוספת נספח לייפוי כוח מתמשך קיים.
שלום. לפני כ 4 שנים בן זוגי עשה ייפוי כוח מתמשך (אני ואחיינו חתומים עליו). בייפוי כוח רשום שכל הכנסותיו יהיו לצרכיו בלבד - אנחנו רוצים לשנות זאת ש 20 אחוז מהכנסותיו השוטפות יועברו אליי (בן הזוג). האם אנחנו צריכים לעשות ייפוי כוח חדש? או להוסיף נספח מול עורך דין? האם יש אפשרות לעשות זאת בכתב יד ללא עורך דין? תודה רבה.
רישום שגוי בנסח טאבו
על מחצית מגרש שהיה בבעלות אימי ז"ל נבנה בניין כעסקת קומבינציה בסוף שנות ה 90. הבניין כולל 9 דירות ש 2 מהן שלי. בקומת הקרקע בצמוד לכניסה לחנייה נמצא חדר טרנספורמציה של חברת החשמל. בחודשים האחרונים קידמו הדיירים שיפוץ באמצאות האגודה לתרבות הדיור וכחלק מהתהליך חלוקת התקציה הייתה לפי חלוקת הנכסים בטאבו. התברר שהשטח שבו ממוקם חדר הטרנספורמציה רשום על שם אימי (בהתאם לצו הירושה על שמי). פניתי לחברת החשמל לפעול לשינוי השם או לשלם את חלקם בשיפוץ אולם הם טוענים שזה לא בעיה שלהם האם יש דרך לכפות מהלך זה או לחילופין לתבוע שכירות של 25 שנים מחברת החשמל על שימוש בנכס שלא רשום על שמם?
השאלה שלי היא כשקונים דירה מקבלן , הדירה רשומה בחברה המשכנת שהיא החברה של הקבלן
האם כמקבלים טופס 4 ומפתח זה רשום במקום אחר כלומר אחרי טופס 4 מעבירים לרמי ואז כשיש טאבו אחרי כמה שנים זה עובר לטאבו, כלומר את יכולה לרשום שכשקונים דירה מקבלן עד לטאבו איפה רשומה הדירה, נאמר כשחותמים חוזה ואז כשיש טופס 4 ואז כמקבלים מפתח. תודה
מקרקעין - אחריות על טיפול בסתימה
בחניון הציבורי עובר צינור ביוב 4 צול גלוי לעין שמנקז את השירותים של הדייר שגר מעל החניון. הצינור ממשיך ומתחבר לדייר נוסף ואחכ למנול הציבורי. בקטע שעובר בחניון, בין 2 הדיירים, יש סתימה חוזרת. מי אחראי על פתיחת הסתימה ועלויות התיקונים? הדייר שהצינור מנקז את השירותים שלו או וועד הבית? האם הקטע שעובר בחניון נחשב לצינור ציבורי בגלל שבהמשך הוא מתחבר לדייר נוסף?
חתמתי על חוזה אצל עורך דין של הקבלן, והם סרקו את החוזה למחשב
אני חושבת שזה נקרא חוזה מחשבי , שמופיע דרך המחשב החוזה עם החתימה המקורית שלי. השאלה שלי האם המזכירה של העורך דין יכולה לשנות את המספר נייד שרשום בחוזה שחתום אם אני אבקש ממנה או שהיא יכולה להוסיף או שלא?
בדבר תשלום ששילמה עמידר לועד בית ארעי ומתנכל לנו. בעוד הנושא מצוי בבוררות בעירנו. וכעת עמידר,דורשים
required
עזיבת דירה לפני תום החוזה בנסיבות מורכבות יותר
אני בעל דירה , שוכרים מבוגרים האריכו ביוני 24 חוזה שכירות שנה רביעית. לפני כחודש הבת שלהם הודיעו שהם רוצים לעזוב את הדירה ולעבור לגור איתה בגלל בעיות בריאות. אני תכננתי במהלך השנה הזו לנסות למכור את הדירה מתוך ידיעה שיש לי מספיק זמן עד יוני 25. אין בחוזה ביננו "סעיף יציאה" לפני מועד תום השכירות. אם לא הייתי רוצה למכור את הדירה, בשמחה הייתי פועל למציאת דייר אחר בהקדם. אולם, אני מתכנן למכור ולא יהיה זה הוגן להכניס דייר חדש ולאחר כשנה לסיים איתו את החוזה. גם מתוך רצון לגילוי נאות , סביר שלא אמצא במהירות דייר שיסכים להכנס לשנה בחבד עם כל העלויות הכרורות במעבר דירה של זוא או משפחה. לא סביר שלפני שלושה חודשים לא ידעו שמצב בריאותם לא מאפשר להם להמשיך את השכירות וחתמו לשנה נוספת ופתאום המצב כל כך קיצוני כך שהם רוצים לעזוב תוך חודש. מה החוק או הנטיה המשפטית במקרה זה?
ערבות בעת רכישת דירה מקבלן
1. נניח המקרה הגרוע ביותר שהקבלן פושט רגל, המדינה לא נכנסת לאירוע והבנק לא ממנה קבלן חדש, האם הבנק יחזיר לי את הכספים (להבנתי, הבנק הלווה לקבלן כסף ובמקרה כזה לקבלן לא יהיה להחזיר וכך הכספים שלי ישמשו אותו, הוא גובר עליי בסדר הנושים - האם אני טועה) 2. הערבות היא לא על החלק המע"מ, האם במקרה שכזה המדינה תחזיר לי את חלק המע"מ 3. מה קורה במהלך 14 הימים בין התשלום למתן הערבות, האם הכספים שלי בטוחים 4. לצורך הבנה - הערבות היא למעשה תחליף למתן הערת אזהרה/רישום בטאבו? 5. להבנתי לערבות יש תוקף שיכול להיות מוקדם מרישום הערת אזהרה/רישום בטאבו עבורי - מה עושים במקרה שכזה (נאמן) - אם אפשר להרחיב בנושא
גלריה
