היתר לגלריה
בשנת 2002 חתמתי על חוזה מכר עם קבלן/יזם שרכשתי ממנו חנות בבניין שבנה. בחוזה זה כלול סעיף בו, צויין שכל אחוזי הבנייה שיתווספו לבניין ו/או ו/או לחלקה ו/או למגרש, יהיו שייכים לקבלן בלבד. כיום אני בתהליך רישוי להוצאת היתר לגלריה בחנות שרכשתי, המדובר בחנות בקומת קרקע, שרכשתי אותה מלכתחילה בידיעה ובכוונה לנצל את גובה התקרה הרב שלה, לבניית קומת ביניים מעבר לקומת הקרקע, קרי לגלריה. לא נראה לי שסעיף דרקוני כנ"ל יעמוד במבחן משפטי כמו מבחן הכוונה, ואף עומד בניגוד לכלל לפיו אחוזי בנייה שייכים לכל בעלי דירות בבניין משותף (ראה: ע"א 504/68 יעקב משה נ' נציגות הבית המשותף ברח' בן גמלא 10 י"ם ואח'). למותר לציין שאני עו"ד, אבל רק היום בדיעבד אני מבינה שלא הייתי צריכה להסכים לחתום על חוזה שכזה, ועדיין אני סבורה שמה שצריך לגבור בהקשר זה, הם חוקי התכנון והבנייה, ולא תמיד ניתן להיבנות מחוזה חתום רק בגלל שהוא חתום, למשל, אם מעסיק מחתים עובד על ויתור על זכויות עובד, ההלכה היא שויתור כזה לא תופס, וגם אם חתם, המעביד לא יכול להיבנות מכך בנושא זה. באופן דומה, הרשות המקומית לא נכנסת לחילוקי דעות בין בעלי נכסים בבניין המשותף, ומתפקידה, ליתן היתר לא על פי חוזה בין בעלי נכסים ולבחון את כשרותו, אלא, נותנת החלטות שתואמות דיני תכנון ובנייה. משכך, מגיע לי שיינתן לי היתר לגלריה בחנות שלי. נא תגובתך למתואר ולאמור לעיל. האם נתקלת במקרה כזה ?
חגית שלום, אכן מצער על כי חתמת על הסכם בנוסח הנ"ל אך הסכם זה קרוב לוודאי שיחייב אותך, מה עוד והנך עו"ד במקצועך, דבר אשר יעצים את תוקף חתימתך. אכן הועדה המקומית לתכנון ולבניה איננה מתערבת בדר"כ בסוגיות קנייניות ואין זה בסמכותה (והסוגיה במקרה דנא הינה קניינית במהותה) ויתכן אף שתיתן בידייך היתר על אף האמור בהסכם. עם זאת, יש להניח שהקבלן יפנה להתדיינות משפטית בערכאות הרגילות כנגדך בטענה של הפרת ההסכם. עליך יהיה להתמודד עם כך.
שלום, אם לקבלן לא נותרו דירות או נכסים בבעלותו בשטח הבנין, הוא איננו יכול להיות הבעלים של אחוזי הבניה, מאחר ומי שאין לו יחידה בבנין, לא יכול להיות בעלים של חלק ברכוש משותף או הצמדות. בנוסף יש כאן תנאי מקפח בחוזה אחיד, שיש וצריך לבטלו. הסעיף גם נוגד את תקנת הציבור.
שלום, אם לקבלן לא נותרו דירות או נכסים בבעלותו בשטח הבנין, הוא איננו יכול להיות הבעלים של אחוזי הבניה, מאחר ומי שאין לו יחידה בבנין, לא יכול להיות בעלים של חלק ברכוש משותף או הצמדות. בנוסף יש כאן תנאי מקפח בחוזה אחיד, שיש וצריך לבטלו. הסעיף גם נוגד את תקנת הציבור.
שאלות נפוצות:
אבי חרמון
