תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 נכנס לתוקף בחודש אפריל 2011. התיקונים לחוק מאמצים בדרך כלל את ההלכות השונות שנקבעו בבתי-המשפט לאורך השנים האחרונות. מקצת התיקונים הינם פרי יוזמתו של המחוקק (באמצעות משרד המשפטים) לאחר התייעצות עם הגורמים השונים.
לשאלות בנושא, היכנסו עכשיו לפורום תביעות ליקויי בניה
להלן סקירת השינויים בהתאם לסעיפי החוק השונים:
1. קונה משנה:
1.1 בפעם הראשונה קיימת התיחסות לקונה משנה בחוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 (להלן-"החוק").
1.2 בפסיקה קיימת התייחסות לקונה משנה. קונה המשנה "ינק" את כוחו להגיש תובענה בנוגע לליקוי בניה מתוקף המחאת זכויות שבין הקונה המקורי לקונה המשנה ו/או מתוקף פקודת הנזיקין (נוסח חדש).
1.3 הנה כי כן, המחוקק מאמץ את ההלכה שנפסקה ע"י ביהמ"ש והפעם ביתר שאת מכניס פורמאלית למאבק הכוחות שבין הקבלן לקונה אף את קונה המשנה. קונה המשנה מוגדר בחוק "מי שרכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה".
2. הוראות תחזוקה:
בפעם הראשונה על המוכר לצרף לחוזה המכר לא רק מפרט המתאר בשקיפות את רכיבי הדירה, אלא עליו לצרף עתה ספר תחזוקה הכולל הוראות שימוש והפעלה. חשוב לציין כי הוראות התחזוקה מטילות על הרוכש נטל לעיין בהוראות התחזוקה, ללמדם ולפעול על פיהם. לא מן הנמנע, כי הקבלנים יוכלו להתלות על הוראות התחזוקה ככל שיוכח כי הרוכש לא פעל בהתאם להוראות התחזוקה ולטעון כי הרוכש פעל ברשלנות ולפיכך יש לפוטרם מכל חיוב. על כן, חובה על הרוכש לעיין בספר התחזוקה ולנהוג על פיו. הדבר יועיל גם לו וגם לקבלן ושניהם יצאו נשכרים.
3. תקופה הבדק והאחריות לאי התאמה יסודית:
במינוח אי התאמה יסודית מתכוון המחוקק לכשל קונסטרוקטיבי בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין ונוגעת להבטחת יציבותו. במקרה של אי התאמה יסודית תקופת הבדק והאחריות תתפרש על פני 20 שנה. יוצא אפוא, כי תקופה ההתיישנות שהינה בת 7 שנים נדחית מפני הוראה זאת. כלומר, רוכשי דירה יוכל להגיש תובענה אף בחלוף 7 שנים ממועד העמדת הדירה לרשותם ככל שיוכח על-ידם כי עסקינן באי התאמה יסודית. חשוב לציין בהקשר זה כי קביעת המחוקק הינה קוגנטית ואינה תלויה בכלל ההתגלות על פי סעיף 8 לחוק ההתיישנות ו/או סעיף 89(2) לפק' הנזיקין. מדובר אפוא בקביעה אובייקטיבית שאינה מצריכה הוכחה בדבר העדר רשלנות מצידו של הקונה.
4. מוכר שלא מסר מפרט:
מוכר שלא מסר מפרט יראוהו על אף האמור בחוזה המכר שבין המוכר לקונה כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות הענין. בטרם התיקון לחוק היה על המוכר למסור את הדירה כשכל דבר שצריך היה להיות במפרט באיכות בינונית.
5. פיצוי בשל איחור במסירה:
בטרם התיקון לחוק המוכר היה מחויב בפיצוי כספי מפאת אי העמדת הדירה במועד כל אימת שחלפו למעלה מ- 90 ימים. עתה, די ב- 60 ימי איחור כדי לחייב המוכר בפיצוי כספי. לקונה שני נתיבים. רוצה - תובע נזק ממשי שנגרם לו. רוצה - תובע לפי מפתח של 150% מהסכום המוסכם בחוזה, זאת למשך 9 חודשי איחור ובגין כל חודש נוסף של איחור 125% יחד עם זאת, בידי הקונה הפרבילגיה לבטל את החוזה ולדרוש השבה כספית ופיצוים ככל שהאיחור במועד מסירת הדירה מהוה תניה יסודית. בהעדר תניה יסודית בענין זה הפסיקה קובעת, כי איחור למעלה משנה במסירת הדירה מהוה הפרה מהותית, הנותנת בידי הרוכש את הזכות להודיע על ביטול הסכם הרכישה.
6. קביעת מתחזק – קרי חברת אחזקה:
קביעה קוגנטית המאיינת את אפשרותו של המוכר להעמיד חב' אחזקה, אשר תתמנה על ידו (תוך התעלמות מזיהויה של חברת האחזקה) ותעמיד שירותי אחזקה לתקופה בלתי מוגבלת. עתה, על פי התיקון לחוק על המוכר לציין בחוזה המכר את זהותה של חב' האחזקה ותנאי ההתקשרות וכן כי לא ניתן לשלול מנציגות הבית את האפשרות להתיר את הקשר החוזי שבינה לבין חברת האחזקה כבר בחלוף שלוש שנים.
7. רישום זכויות:
על פי התיקון לחוק, שומה על המוכר לרשום את דירת הקונה בלשכת מרשם המקרקעין כיחידה נפרדת בתוך שנה ומחצה לכל המאוחר ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
8. התניה לטובת המוכר:
בהמשך להלכות המשפטיות שנקבעו זה מכבר ע"י בתי המשפט, החליט המחוקק להורות בחקיקה ראשית כי כל ויתור על זכויות מצד קונה בקשר לאי התאמה המהוה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל.
9. תקופה הבדק:
תקופת הבדק לעבודות ומוצרים השתכללה וכוללת עתה פריטים חדשים. להלן הרשימה המעודכנת:
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
עוד בנושא:
תיקון חוק המכר דירות - חיזוק זכויות הרוכשים
* עו"ד אברהם שלו, מנהל פורום ליקויי בנייה - בדקת בית בפורטל משפטי
