חוק המכר (דירות) נחקק בשנת 1973 על מנת להגן על זכויותיו של האזרח הממוצע, לגביו רכישת דירה מהווה את אחת העסקאות החשובות, אם לא החשובה ביותר שיבצע במהלך חייו. אף כי נעשו בעבר תיקונים בחוק, נותרו עדיין נושאים אשר עלה הצורך לשנותם על מנת לדאוג לזכויות הרוכשים.
בשנת 1990 תוקן חוק המכר (דירות). התיקון בעיקרו ניסה להסדיר את זכויות רוכשי הדירות, בדר"כ מקבלן. מאחר שהתיקון לא עמד במבחן הזמן, והתברר כי ההגנה על זכויות רוכשי הדירות לוקה בחסר, ביום 30.03.11, התקבל תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות) על ידי כנסת ישראל, על מנת לנסות להשלים את המלאכה. התיקון נתפס כמהלך אשר בא לחזק את מעמד רוכשי הדירות מול מוכרי דירות בזירה הנדל"נית הגועשת.
במאמר זה נסקור מס' תיקונים בולטים:
תחולת החוק
התוקף נכנס לתוקף החל מיום 30.03.2011, ולמשך כל תקופת הבדק (לפי המפורט בתיקון לחוק, בהתאם לעניין), כלפי רוכש הדירה, לאו דווקא הרוכש הראשון, אלא גם רוכשי משנה שיבואו אחרי הרוכש הראשון במשך התקופות הקבועות בחוק. מדובר בשינוי בולט מהנהוג טרם התיקון, שכן תקופת תחולת האחריות לא הייתה ברורה והעניין נדון בבתי המשפט פעמים רבות. למעשה, המשמעות היא, כי פחתה החשיבות בנוגע לזהות הרוכש וניתנת חשיבות לדירה עצמה - אחריות המוכר תחול לגבי הדירה גם אם הרוכש הראשון מכר אותה לאחר.
כמובן, מנקודת מבטם של הרוכשים הדבר אכן מהווה יתרון משמעותי, אך מבחינת מוכרי הדירות מדובר בהקשחת תנאי האחריות ונשיאה בה אף מול רוכשי משנה שאינם מכירים ולמעשה לא נקשרו עמם מעולם בהסכם מחייב.
מיהו מוכר?
נקודה מעניינת ואף באופן מסוים מדאיגה היא הגדרת ה"מוכר" בחוק. למעשה, מלשון החוק ניתן להבין, כי לא מדובר רק בקבלנים או יזמים, אשר מהווים גוף חזק יחסית מול הרוכש, אלא גם בכל אדם פרטי שבנה דירה על מנת למכרה, בין אם בנה את הדירה בעצמו ובין אם בנה אותה באמצעות קבלן. יתכן שהתיקון ניתן בחסר מאחר וההגדרה עצמה מהווה פתח להתדיינויות רבות שכן מורכבותה עלולה לבלבל.
בספרו "חוק המכר (דירות)", גורס פרופ' אייל זמיר כי די בכך שההחלטה למכור את הדירה התקבלה בזמן מסוים לפני גמר הבנייה. כלומר, אף אם המוכר התכוון לגור בדירה שבנה, אך עקב הנסיבות שינה דעתו במהלך ביצוע הבנייה והחליט למכרה בטרם סיומה – הרי הוא מוכר לפי הגדרת החוק וחלים עליו חיובי חוק המכר (דירות).
הבעיה העיקרית הנובעת מכך, היא שאדם אשר קנה ומכר דירה, עלול למצוא עצמו נושא באחריות עצומה בגין אי התאמה, אשר כוונה ל"כיס הגדול" של הקבלנים, היזמים ובאופן כללי, למי שהיה אמון על בניית הדירה, ומתוך הגדרת החוק, חלה גם עליו. רצוי, כי המחוקק ישקול את העניין בכובד ראש על מנת ליצור יחסיות במידת האחריות המוטלת על מוכרי הדירות כהגדרתם בחוק. התיקון אכן מיטיב עם הרוכשים ופחות עם מוכרי הדירות. בכל מקרה, יש בכך משום הרחבת אחריות המוכר ולפחות מבחינת הגנת הצרכן, ניתן לברך על כך.
לשאלות בנושא, היכנסו עכשיו לפורום תביעות ליקויי בנייה
למציאת עורכי דין בתחום מקרקעין ונדל"ן באתר משפטי
תיקון I - ביצור זכויות הרוכשים:
ויתור על זכויות מצד הרוכש, גם אם יינתן בכתב, בנוגע לאי-התאמות בדירה, כאשר הוא מהווה תנאי להעברת זכויות בין רוכשים, לקבלת החזקה בדירה, או לביצוע תיקונים יהיה חסר תוקף. כאשר המוכר לא תיקן ליקויי בניה מסוימים בתוך תקופה של שנתיים, או, אם מדובר בתיקון שאינו בר-דיחוי, רוכש הדירה יוכל לתקן אותם עצמאית, על חשבונו של המוכר.
הדבר יהיה נכון אף אם המוכר תיקן את אי ההתאמה במשך שנה מאז הודעת הרוכש אך לאחר התיקון שבה וחזרה אי ההתאמה – חובתו היא להביא למצב בו התקלה תתוקן לחלוטין. התיקון קובע כי בנוסף למפרט שהמוכר מחויב לצרף לחוזה המכר, הוא יצטרך לצרף גם הוראות תחזוקה ושימוש בחתימתו.
תיקון II - שינוי ביחסי הכוחות: מועד המסירה
בניסיון לתקן את השלכות החוק עד ליום התיקון, צוידו רוכשי דירות בכלי הרתעתי לא מבוטל כנגד מוכרי הדירות (כהגדרתם בחוק), בכל הקשור למועד מסירת הדירה. כך למשל, מוכר אשר יאחר במסירת הדירה בלמעלה משישים יום לאחר המועד המוסכם, ייאלץ להתמודד עם הקביעה כי במקרה כזה, הרוכש יוכל לתבוע פיצויים ללא הוכחת נזק החל מהיום הראשון לאיחור (לאחר 60 יום) .
כלומר, במקרה של איחור במסירה, המוכר יחויב לממן מכיסו דמי שכירות לדירה חלופית, הדומה בגודלה ובמיקומה לדירה שנרכשה, באופן רטרואקטיבי מיום ההפרה ועד ליום המסירה בפועל, כשהם מוכפלים פי 1.5 במהלך שמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 בעבור החודש התשיעי והלאה, ולחילופין, המוכר יתחייב לשלם לרוכש פיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, הגבוה מביניהם.
כלומר, מבחינת הרוכש רצוי לדאוג לכך שייוחד סעיף אשר יקבע פיצוי מוסכם גבוה עקב איחור במועד המסירה להבדיל מפיצוי מוסכם בגין כל הפרה אחרת. לכאורה, מדובר בשינוי חיובי אשר יגביל את השרירות בעמידה במועדי המסירה של מוכרי הדירות ככלל ושל הקבלנים, בפרט.
בו בזמן, יש לקחת בחשבון נקודה חשובה אשר למראית עין לפחות, לא נלקחה בחשבון ואקוטית מבחינת המוכר ה"מאחר". המשמעות של מתן כוח רב בידי הרוכש, לאחר תקופה קצרה יחסית של שישים יום, ובהיעדר כל דרישה להוכחת נזק, יכולה לבוא לידי ביטוי במטר של תביעות כספיות לפיצוי על ידי רוכשים "זועמים" בבתי המשפט העמוסים ממילא, ולהביא לקריסה ממשית של מערכת המשפט ולהערכתי, לא זו הייתה כוונת המחוקק. יחד עם זאת, אין בדברים אלו כוונה לשמש לובי לקהילת הקבלנים אלא קריאה לבחינת הכלים לאכיפת מועדי המסירה בדרך יעילה יותר.
תיקון III - תקופת הבדק לגבי אי התאמות יסודיות בדירה:
תיקון נוסף שבולט כיום נוגע לאי התאמות יסודיות בדירה הנרכשת. אם בעבר תקופת הבדק לגבי האחריות בגין אי התאמה יסודית בקונסטרוקציה או בשלד הדירה הייתה בלתי מוגבלת בזמן, הרי שבתיקון, לאחר דין ודברים מול התאחדות הקבלנים (שכן, התקופה המוצעת בהצעה לתיקון עמדה על שלושים שנה) הוקצבה תקופת הבדק לעשרים שנה. המשמעות היא שבמשך תקופה זו יהיה המוכר אחראי על הליקויים אלא אם כן הוא יוכיח כי מקור אי ההתאמה היסודית במעשהו או מחדלו של הרוכש, זאת, כאשר נטל ההוכחה רובץ על כתפיו של המוכר.
לאחר תקופת הבדק, נטל ההוכחה יעבור לכתפי הרוכש. בנוסף, תקופות הבדק לגבי ליקויים רבים הוארכו.
תיקון IV - אחריות רישום הדירות:
כיום רווח המצב בו מוכרי דירות לא ממלאים את התחייבותם להביא לידי רישום זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), והרוכשים נותרים גם שנים רבות לאחר רכישת הדירה כאשר אין רישום על שמם בטאבו. לכן, נקודה חיובית נוספת שהתקבלה בתיקון הינה חיוב מוכר הדירה לעשות כל שביכולתו על מנת להביא לידי רישום זכויות הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. התקופות שנקבעו לכך הן שנה לרישום בית משותף וחצי שנה לרישום זכויות המשתכן. אי עמידה בהוראות התיקון תגרור קנס כספי.
*האמור במאמר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום. בכל מקרה, השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, בין משרד עו"ד כהן-הרשקוביץ ובין המשתמש, משרד עו"ד כהן-הרשקוביץ אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע המובא באתר זה, כל עוד השימוש במידע נעשה שלא באמצעות משרד עו"ד כהן-הרשקוביץ.
