בקניית דירה מעורב תמיד גם פן רגשי, מפני שמדובר בבית שלנו ושל משפחתנו, המקום הבטוח שבו אנחנו מדמיינים שנצבור את רוב זכרונותינו. תנופת הבנייה בארץ בשנים האחרונות מאפשרת למשפחות רבות להגשים חלום ולקנות דירה חדשה שאותה יוכלו להפוך לבית בדיוק כמו שדמיינו, ללא האילוצים שצריך להתמודד איתם כשקונים דירה יד שנייה.
היתרונות של רכישת דירה חדשה מקבלן ברורים, אם זה התשתיות החדשות, העיצוב המודרני, או האפשרות לבחור את חומרי הגלם ואת סטנדרט הבנייה. לצד היתרונות, כדאי גם להכיר את הנקודות הטכניות, הכלכליות והמשפטיות שצריך לשים לב אליהן, כדי שחלום הדירה החדשה יתגשם עם מינימום אכזבות. במקרה של קשיים או בעיות, חשוב לדעת שקיימת אפשרות לביטול עסקת רכישת דירה מקבלן, אך יש לפעול בהתאם לחוק ולתנאי החוזה.
רכישת דירה היא תהליך
מי שמתכוון לקנות דירה צריך להבין שזהו תהליך שלא כדאי לדלג על אף שלב בו. הדבר נכון עוד יותר כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, שכן על הקונה הפוטנציאלי לקבל מידע רב לגבי הפרויקט עצמו, העלויות על רכשת הדירה, היזמים והצדדים הכלכליים והמשפטיים של הקנייה.
מומלץ ביותר להיעזר בעורך דין שילווה את התהליך המורכב הזה מתחילתו. עורך הדין יעזור לקונה לקבל מידע לגבי השכונה שבה נמצא הבניין, יבדוק את פרטי היזם והקבלן, את סטטוס היתרי הבנייה והבעלות על הקרקע, את הסדרי התשלום ומועד ותנאי מסירת המפתח לדירה, ואף יתמודד עם כל אתגר שיעלה במהלך רכישת הדירה מהקבלן. חשוב לקחת בחשבון את שכר טרחת עורך הדין כחלק מעלויות הרכישה, שכן זוהי השקעה חשובה להבטחת זכויותיכם. להבדיל מקניית דירה קיימת, קנייה של דירה "על הנייר" היא מורכבת ולכן גם מצריכה עורך דין מקרקעין מומחה לתחום שילווה את הקונה במהלכה.
למה צריך לשים לב?
עו"ד אלעד וייסטוך, מתמחה ובעל ניסיון רב בתחום המקרקעין, המייצג בעסקאות שונות וגם בחוזי מכר של דירות מקבלן, מסביר שחוזי המכר של דירות קבלן הם חוזים ארוכים ומורכבים שכוללים עשרות ומאות סעיפים שדורשים ידע, ניסיון והבנה מעמיקה של עורך הדין המייצג את הקונים. סעיפים רבים בהסכמים כאלה עלולים לקפח את הקונה, ולכן הליווי המשפטי הוא קריטי לשם ניהול המשא ומתן והגנה על זכויותיו.
לדברי עו"ד וייסטוך, הקושי העיקרי ברכישת דירה מקבלן נובע מהעובדה שהדירה נקנית בדרך כלל "על הנייר". זה אומר שבשלב שבו חותמים על החוזה הדירה עדיין לא בנויה, ובמקרים רבים הפרויקט כולו רק התחיל להתבצע. המשמעות של זה באה לידי ביטוי בכמה נקודות שבראשן פרטי הדירה עצמה, שצריכים להיות מפורטים בהסכם בצורה ברורה. מדובר על השטח הסופי של הדירה, מיקום המחסנים והחניות, כיווני האוויר, מספר הקומות, מיקום הדירה בבניין ועוד. צריך לזכור שהבניין עצמו ולעתים גם הבניינים הסמוכים אליו עדיין לא קיימים, ולכן יש לבדוק היטב את התכניות והיתרי הבנייה של הפרויקט כולו. שוב לוודא שהפרויקט מתבצע עם היתר בנייה תקף, שכן רכישת דירה ללא היתר בניה עלולה להוביל לבעיות משפטיות בעתיד.
מבחינת הסדרי התשלום, היות ויכולות לעבור שנים מרגע חתימת החוזה רכישת הדירה מהקבלן ועד לקבלת המפתח, יש לשים לב היטב ולהסדיר את מועדי התשלום במהלך הבנייה מול לקיחת המשכנתה, וכמובן מול מכירת דירה קיימת ככל שנדרש. חשוב לוודא שלוח התשלומים מקובל ומתאים ליכולות הכלכליות שלכם.
בנוסף מדגיש עו"ד וייסטוך גורם נוסף וחשוב מאין כמוהו שיש לשים לב אליו בתהליך רכישת דירה מקבלן והוא נושא הבטחונות לכסף שהקונים משלמים. כאמור, הדירה לא קיימת והקנייה היא למעשה של "אוויר", לכן יש לוודא את כל נושא הזכויות והבטחונות, כדי לא להיות מופתעים בהמשך. יש לדרוש ערבות בנקאית או ביטוח כספי אחר, שכן רכישת דירה ללא ערבות בנקאית מהווה סיכון משמעותי.
מה לגבי מיסוי ומסירת הדירה?
עו"ד וייסטוך מדגיש שמבחינת מיסוי על רכישת דירה אין הבדל בין רכישה של דירה מיד שנייה או מקבלן. המשתנה היחיד הוא מספר הדירות שיש ברשות הקונה, שכן אם זו דירתו הראשונה, סכום מס הרכישה שישולם נמוך יחסית, משום שעד סכום קנייה של 1,978,000 לא חלה כלל חובת מס על רכישה. במקרה של שיפור תנאי דיור, לקונה ניתנת תקופה של 12 חודשים ממועד קבלת דירתו החדשה כדי למכור את דירתו הקודמת וליהנות מהטבת המס על דירה ראשונה. חשוב לזכור לבצע דיווח על רכישת דירה מקבלן לרשויות המס בזמן, כדי להימנע מקנסות.
גם תהליך מסירת הדירה הוא תהליך מורכב בפני עצמו, מדגיש עו"ד וייסטוך, וגם אותו חשוב לעשות בצורה מסודרת תוך שימת לב לפרטים. מומלץ להגיע לדירה בליווי איש מקצוע ולבדוק שכל מה שסוכם בחוזה המכירה לגבי סטנדרט הבנייה וחומרי הגלם אכן בוצע ואין שימוש בחיקויים. כמו כן, יש לבדוק שאין ליקויים יסודיים בדירה, ובמידה שקיימים ליקויים כאלה, יש להעלותם על הכתב ולדרוש מהקבלן את תיקונם בתוך זמן סביר.
לסיכום, קניית דירה היא בהחלט מאורע משמח, ובמיוחד רכישה של דירה חדשה מקבלן, שאותה אפשר לעצב ולהפוך לקן של צבירת זכרונות וחוויות משפחתיות ואחרות. כדי שהחוויה תהיה חיובית וללא משקעים ומתחים מיותרים, כדאי לעשות את התהליך בליווי אנשי מקצוע ולשים לב לכל הפרטים שמרכיבים את העיסקה. במקרים קיצוניים, אם מתגלות בעיות משמעותיות, ייתכן שיהיה צורך לשקול ביטול חוזה רכישת דירה מקבלן, אך זהו צעד שיש לנקוט בו רק לאחר התייעצות משפטית מקיפה.
תתחדשו.
(איור: שאטרסטוק)
