עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת שמצריכה בדיקה מדוקדקת של פרטים שונים, בגופים פרטיים וציבוריים, כגון: מנהל מקרקעי ישראל, לשכת רישום מקרקעין (טאבו), ועדות מחוזיות לתכנון ובניה, עיריות ומועצות מקומיות ועוד.
חשוב מאוד לבדוק, האם יש למוכר את הזכויות על הנכס המוצע למכירה (קרקע/ דירה/ מגרש) ולבדוק היכן הן רשומות ועל שם מי
בדיקת רישום הזכויות
זה אולי נשמע טריוויאלי, אבל חשוב מאוד לבדוק, האם יש למוכר את הזכויות על הנכס המוצע למכירה (קרקע/ דירה/ מגרש) ולבדוק היכן הן רשומות ועל שם מי. במידה שהזכויות אינן רשומות על שם המוכר, כפי שהוא מופיע בתעודת הזהות שלו, יש לבדוק מהי זיקת המוכר לנכס לעומק. באופן גס, במרבית המקרים, הרישום יהיה באחד מן האופנים הבאים:
רישום בטאבו - כאשר הנכס רשום בטאבו, הבדיקה פשוטה, וניתן לבצע אותה באופן מקוון באתר של משרד המשפטים, בעלות של כ-11 שקלים, ולקבל נסח שבו מופיעים כמעט כל הנתונים על הנכס.
רישום בחברה המשכנת - בחלק לא מבוטל של נכסים, בייחוד בנכסים חדשים שבהם תהליך רישום הבית המשותף לא הסתיים, הקרקע רשומה במנהל מקרקעי ישראל, ובמקביל כשלב ביניים עד לרישום בטאבו גם בחברה משכנת (בד"כ חברה פרטית, מטעם היזם, המשמשת כמעין "טאבו" פרטי).
כדי לקבל את פרטי הזכויות, יש להוציא אישור זכויות כללי מהמנהל ולאחר מכן אישור ספציפי מן החברה המשכנת. להבדיל מרישום בטאבו, חברות משכנות אינן מנפיקות אישורים אחידים או זהים ואין כללים ברורים בעניין. כל השירותים הניתנים, הינם על פי נהלי ושיטות העבודה של החברה המשכנת הספציפית וכמובן שאינם שווי ערך לרישום בטאבו. בעבר החברות המשכנות נהגו לדרוש עמלות גבוהות בגין פעולות שבוצעו, ולכן היה להן אינטרס להשאיר אצלן את הרישום. אולם לאחר תיקון צו הפיקוח על השירותים, התעריפים הוגבלו באופן משמעותי (אך עדיין גבוהים משמעותית מאלו הנדרשים בטאבו).
במרבית המקרים, רישום בחברה משכנת מעיד על כך, שהטיפול ברישום הנכס כבית משותף טרם הושלם. תהליך כזה הינו תהליך ארוך ולא פעם במהלכו הקבלן פושט את הרגל, חלק מהדיירים מבצעים הפרות בנייה (כגון תוספות של מרפסות וכו') ויש צורך בביצוע מדידות עדכניות, מה שמסבך עוד יותר את הרישום
הסיכון שברכישת נכס שאינו רשום בטאבו
במרבית המקרים, רישום בחברה משכנת מעיד על כך, שהטיפול ברישום הנכס כבית משותף טרם הושלם. תהליך כזה הינו תהליך ארוך ולא פעם במהלכו הקבלן פושט את הרגל, חלק מהדיירים מבצעים הפרות בנייה (כגון תוספות של מרפסות וכו') ויש צורך בביצוע מדידות עדכניות, מה שמסבך עוד יותר את הרישום. רוכשים רבים אינם מודעים להבדל, ואינם מקפידים לבדוק היכן בדיוק נמצא רישום הזכויות, מיהי החברה המשכנת, באילו תנאים ניתן להעביר את הנכס וכו'. באופן עקרוני, זכויות הרשומות בטאבו, זוכות ליחס גבוה משמעותי מאלו הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. המסקנה המתבקשת, הינה שרישום בטאבו עדיף על רישום בחברה משכנת (כמובן שפעמים רבות מדובר בשיקול משני).
רישום הזכויות - ישנם מצבים שבהם הזכויות על הנכס עדיין לא רשומות (למשל, ברכישת נכס ממישהו שקנה אותו לא מזמן וטרם סיים את הרישום בטאבו על שמו). אם הנכס רשום בטאבו, אז סביר שתהיה רשומה לטובתו הערת אזהרה (פעולה שמונעת ביצוע עסקה נוגדת, כל עוד ההערה קיימת בלשכת רישום המקרקעין). אולם, אם הנכס רשום במנהל, אין מנגנון דומה של רישום הערת אזהרה, וכנראה שיהיה צורך להסתפק רק ברישום משכון ברשם המשכונות.
מכירת נכס פעמיים - כך, למשל, במקרה שבו מכרו את אותה הדירה פעמיים: אם יש רישום בטאבו, רושמים הערת אזהרה מיד עם ביצוע העסקה, כך שלא ניתן יהיה בפועל למכור את הנכס שוב, וכל רוכש עתידי יראה שכבר קיימת הערה על עסקה. לעומת זאת, אם הרישום הוא במנהל/חברה משכנת, התהליך הוא מורכב יותר משמעותית. כפי שהוסבר כבר, לחברות משכנות אין יכולת לרשום הערות אזהרה והמידע שברשותן בד"כ פרטי ואינו חשוף לציבור, כך שהסיכון שרוכש לא יידע על עסקה מקבילה גדל באופן משמעותי.
פשיטת רגל - הטאבו, מנוהל על ידי עובדי משרד המשפטים ולכן הוא אינו מספיק את פעילותו, או מגיע לכדי פשיטת רגל (להוציא שביתות...), אבל חברות משכנות כן. פעמים רבות, קבלנים מקימים פרויקט, ולאחר מכן קורסים יחד עם פעילות החברה המשכנת. במצבים אלו, שקורים לא מעט למרבה הצער, נדרשת התערבות של בתי משפט, כפי שקרה לרוכשי הדירות של קבוצת חפציבה ועוד.
סחבת - מסיבות שונות, משך הטיפול בחברות המשכנות הינו איטי יותר מרישום בטאבו, ואף אינו צפוי.
בטאבו יש שני סוגי רישומים עיקריים: פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים
בדיקת פרטי הנכס
חשוב לבדוק היטב את פרטי הנכס, ולוודא שהנכס שהוצג בפועל זהה למה שמצוין ברישומים.
בטאבו יש שני סוגי רישומים עיקריים: פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים.
פנקס הזכויות הוא רישום בסיסי שמתייחס רק לחלק היחסי של הקרקע, באופן שווה לכל השותפים. רישום זה מתעלם למעשה מכל מה שבנוי בפועל (אם בכלל) על הקרקע.
פנקס הבתים המשותפים הוא רישום מודרני ותלת מימדי ומבוסס על תקנון (מעין חוזה בין הדיירים בנכס המשותף) ותשריט (שרטוט מפורט), שמתייחס בעיקר למבנים המורכבים ממספר יחידות, באופן שבו מבוצעת הפרדה בין כל יחידה בנכס משותף לבין יתר הנכסים והרכוש המשותף. הרישום כולל התייחסות לתתי חלקות ומגדיר מהו הרכוש המשותף, כמו גם חלקים מיוחדים שהוצמדו לדירה ספציפית (כמו חניה, מחסן, גג וכו').
בחברה משכנת ובמנהל יש רישום אישור זכויות, אבל הרישום אינו אחיד. האישורים של המנהל לעולם מסייגים עצמם ומטילים את החובה על הרוכש לבדוק את הזכויות בחברה המשכנת (ובכך בעצם מפחיתים מן היכולת להסתמך על האישורים), ובחברה המשכנת, כפי שהוסבר לעיל, אין נהלים ברורים לתוכן הנדרש של אישור הזכויות. רישום הדירות ייעשה בד"כ לפי רישומי הקבלן וזיהוי פנימי, לא תמיד יצוין שטח, הצמדות והקושי העיקרי, הוא שהמידע אינו נגיש ומפורסם לציבור ומי שיבקש מידע יתקבל פעמים רבות בדרישה להציג יפוי כח ואישורים מבעל הזכויות.
בנוסף לבדיקות אלו, יותר ממומלץ להיעזר באנשי מקצוע לבחינת מצבה הפיזי של הדירה. לעיתים ישנם ליקויי רטיבות וליקויים שונים שעלולים להעיב מאוד על השימוש העתידי בנכס וביטול העסקה במקרים כאלו, כרוך בסיכונים אדירים.
חבויות של הרשות המקומית לעיתים לא מקבלות ביטוי בנסחים, אולם בכדי להשלים את העסקה יהיה צורך לקבל אישור מהרשות המקומית על העדר חובות (למשל, ארנונה שלא שולמה שנים רבות, היטלי ביוב, תיעול, השבחה וכו'
בדיקת עיקולים וחבויות כספיות
רישום הזכויות אמור לשקף מידע פומבי נוסף, הנוגע לחובות של בעל הזכויות או הערות על הנכס עצמו. במקרים כאלו, מדובר בנורת אזהרה ויש להקפיד על בחינת ההערות לעומק.
חבויות של המדינה ורשויות מקומיות כגון עיקולי הוצל"פ, קנס שניתן על ידי בית משפט, צו הריסה, יופיעו בדרך כלל בטופס אישור הזכויות, או בנסח הטאבו. בד"כ מדובר בהערות שיפנו למספר הליך בבית המשפט או בלשכת הוצאה לפועל, ושם ניתן יהיה לקבל פרטים נוספים. בדיקות יסודיות יכולות להראות לעיתים, כי מדובר בסוגיות שניתן להסדיר אותן בקלות ואין צורך לוותר על קיום עסקה, כשם שבפעמים אחרות יהיה מוטב להמשיך לעסקה אחרת.
חבויות של הרשות המקומית לעיתים לא מקבלות ביטוי בנסחים, אולם בכדי להשלים את העסקה יהיה צורך לקבל אישור מהרשות המקומית על העדר חובות (למשל, ארנונה שלא שולמה שנים רבות, היטלי ביוב, תיעול, השבחה וכו'). במקרה של חובות, ובעיקר בסכומים גבוהים ביחס למחיר הנכס, מדובר בקושי שיכול לסכן את קיום העסקה. לכן מומלץ לבדוק מראש האם קיימות חובות לרשות המקומית.
היטל השבחה - תשלום שרשות מקומית גובה בגין השבחת שווי הזכויות על הקרקע. כך למשל, במקרה שהעירייה יזמה תכנית שמוסיפה לנכס קיים זכויות בניה, על בעל הנכס לשלם 50% מהשווי שהושג בעקבות אותן זכויות. הסכום יכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים, שאותם חייב המוכר לשלם במועד מימוש הזכויות (מכירת הנכס או התחלת הבנייה). מדובר בנושא מורכב, כי פעמים רבות בעל הנכס כלל אינו יודע שעליו לשלם היטל השבחה (כשם שאינו יודע שיש לו זכויות לביצוע תוספות בניה) ודרישת התשלום תגיע רק לאחר ביצוע העסקה.
חבות ועד בית - כשם שחשוב לבדוק את הנכס באור יום ולבחון אותו פיזית, לא פחות חשוב לבקר גם בסביבה הקרובה, לתשאל שכנים, לבדוק חובות אצל ועד הבית או תכנון עתידי להוסיף מעלית לבניין ולחייב את כל הדיירים בתשלום, ובאופן כלל לקבל מידע נוסף מגורמים אובייקטיבים נוספים.
חשוב לפנות למחלקת הרישוי והפיקוח ברשות המקומית, לבקש את המידע על הנכס ולבדוק שאין תלונות של שכנים, חריגות בניה, הרחבה/ בניה לא חוקית, שימושים חורגים מן המותר או בשונה מייעוד הקרקע וכו'
בדיקת הנכס ברשות המקומית
בדיקת אישורים ותלונות - חשוב לפנות למחלקת הרישוי והפיקוח ברשות המקומית, לבקש את המידע על הנכס ולבדוק שאין תלונות של שכנים, חריגות בניה (לאו דווקא יקבלו אזכור בנסח טאבו), הרחבה/ בניה לא חוקית (למשל מחסן שהפכו לדירת 2 חדרים), שימושים חורגים מן המותר או בשונה מייעוד הקרקע וכו'.
בדיקת השטח בפועל - פעמים רבות, רוכשים נתקלים בדירה כאשר ישנו פער בין השטח הרשום בטאבו לשטח בפועל ומדובר בעניין שמצריך בדיקה. בדרך כלל, מדובר בתוספות כשרות למהדרין, מגובות בהיתר בניה, אולם השטח הנוסף לא עודכן בטאבו ולכן קיים הפער (זהו מצב שכיח, גם אם אינו רצוי). המשמעות של זה היא שפעמים רבות, בייחוד בדירות ישנות, השטח הרשום אינו מדויק. לעיתים, המידע שיוצג ביחס לשטח, יכלול מידע נכון אבל סותר ממספר רשויות, למשל שטח ארנונה לעומת פרסום שטח דירה של קבלן לעומת שטח רשום בטאבו. הפער בדרך כלל ינבע משוני באופן שיטת חישוב של כל מדידה, אולם עדיין צריך להיות מודעים לכך ולבחון את היתר הבניה המקורי והתשריט. חשוב גם לשים לב האם זכויות הבניה הקיימות לבניין נוצלו במלואן (למשל זכויות בניה לתוספת מחסן, שכבר נוצלו על ידי אחד השכנים שהשתמשו בשטח כפול).
בדיקת המבנה הפנימי - לא כל שינוי פנימי הוא בעייתי, אבל חשוב לבדוק ולוודא שלא נעשו שינויים שדורשים אישור קונסטרוקטור, כגון ביטול/ הזזת קיר תמך (ולדרוש אותם במידה שכן).
מומלץ מאוד לגשת לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית לתכנון בניה ולבדוק מהו התכנון האזורי של אותו מקום - האם מתוכנן להיות קו רכבת קלה ליד הנכס, קניון, פרויקט תמ"א 38 וכו'
בדיקת תכנון אזורי
מומלץ מאוד לגשת לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית לתכנון בניה ולבדוק מהו התכנון האזורי של אותו מקום - האם מתוכנן להיות קו רכבת קלה ליד הנכס, קניון, פרויקט תמ"א 38 וכו'. הבדיקה יחסית פשוטה ויכולה למנוע עוגמת נפש, וכמובן שמקרים אחרים גם להוות שיקול חיובי (למשל רכישת דירה באזור מתפתח). החשיבות של הבדיקות הללו, מקבלות משנה תוקף בעסקאות שיוזמות קבוצות רכישה, שפעמים רבות מציעות קרקע, עוד בטרם ניתן היתר בניה וכל המצגים המוצגים מתייחסים כבר לדירה מוגמרת. כבר היו מקרים של נסיונות שיווק של קרקע המצויה סמוך לבית קברות, שטחים מסחריים רחבי היקף ולאחרונה ניתן לראות גם פרסומים רבים אודות קרקע חקלאית (לפני "הפשרה" ועוד ביטויים מעניינים). מומלץ לקחת את הפרסומים הללו בזהירות רבה, ולברר לעומק את המצב התכנוני ואת הישימות של מה שהוצע. פעמים רבות מדובר בפרויקטים שייקח להם שנים רבות לרקום עוד וגידים.
יש לשים לב לתיקון חדש יחסית לחוק מיסוי מקרקעין, שמחייב את הקונה להעביר מקדמה על חשבון מס השבח, ככל שיחול (בגובה בין 7.5%-15% מגובה העסקה) מיד לאחר העברת 40% מן התמורה למוכר
בדיקת מיסוי
כדאי לבדוק מהו מס הרכישה הצפוי של הרוכש ומהו מס השבח שעל המוכר לשלם. לשם כך ניתן לעשות שימוש באתר האינטרנט של רשות המסים המציע מחשבונים וכמובן להיעזר באנשי מקצוע.
יש לשים לב לתיקון חדש יחסית לחוק מיסוי מקרקעין, שמחייב את הקונה להעביר מקדמה על חשבון מס השבח, ככל שיחול (בגובה בין 7.5%-15% מגובה העסקה) מיד לאחר העברת 40% מן התמורה למוכר. מדובר בהוראה חשובה שנועדה להגן על רוכש נכס ולנטרל את הסיכון שהמוכר לא ישלם את המסים שהוא נדרש לשלם למדינה.
תשלום המקדמה מעביר את האחריות על גביית יתרת התשלום למדינה ופוטר את הקונה. חשוב להסדיר את ניכוי התשלום בחוזה המכר, במידה שהמוכר לא יעביר את התשלום במועד ויציג אישור מרשות המיסים.
* הכותב הוא עורך דין לענייני מקרקעין
