ישראלים רבים מביעים בשנים האחרונות עניין ברכישת דירה להשקעה בבולגריה. היכולת לבצע כיום עסקאות גלובליות בקלות יחסית, לצד העלייה במחירי הדיור בישראל, דוחפות רבים להעדיף לרכוש דירה מחוץ לגבולות המדינה.
בולגריה נחשבת ליעד השקעה אטרקטיבי, לאור תג המחיר הנמוך של נכסים רבים המוצעים בה והתשואה הגבוהה יחסית שניתן לקבל עליהם. המחירים הנמוכים פותחים פתח להשקעה עבור מספר גדול של ישראלים, שכדאי להם לשקול לרכוש דירה במדינה.
לאור ההזדמנויות הגלומות בבולגריה למשקיע הישראלי, נבקש להציג בשורות הבאות מקצת מהיתרונות של ההשקעה במדינה, לצד הסיכונים הגלומים בהשקעה זו. בנוסף, נבקש לעמוד על כמה הבדלים משמעותיים בין רכישת דירה בישראל ורכישת דירה בבולגריה.
בבולגריה קיימת מערכת מיסוי אטרקטיבית, והמיסים בה נמוכים יחסית, מה שעשוי למשוך למדינה לא רק משקיעים, אלא גם אנשים שמעוניינים לרכוש בה נכס לצורכי מגורים
אילו יתרונות גלומים בהשקעה בבולגריה?
לישראלים שמחפשים השקעה אטרקטיבית יש לא מעט סיבות להתעניין בבולגריה. הנה כמה מהיתרונות שבהשקעה זו -
ראשית, בולגריה קרובה לישראל. בין תל אביב ובירת בולגריה סופיה מפרידות 2.5 שעות טיסה בלבד. הקרבה היחסית, והעובדה כי הטיסות לבולגריה זולות יחסית, מאפשרת למשקיעים לפקח על הנכסים שלהם במדינה ביתר קלות.
שנית, בולגריה היא ארץ מגוונת, שמהווה יעד אטרקטיבי לתיירים לאורך כל השנה. בחורף פועלים בה כמה אתרי סקי מפורסמים, ובקיץ מגיעים לאתרי הנופש שלה תיירים מכל אירופה.
שלישית, כלכלת בולגריה נחשבת ליציבה, ומשנת 2007 חברה המדינה באיחוד האירופי ונהנית מהתמיכה והמימון של האיחוד. יצוין, כי המדיניות הרשמית של ממשלת בולגריה היא להעניק הגנה וסיוע למשקיעים זרים, מה שמוסיף לתחושת היציבות במדינה.
רביעית, בבולגריה קיימת מערכת מיסוי אטרקטיבית, והמיסים בה נמוכים יחסית, מה שעשוי למשוך למדינה לא רק משקיעים, אלא גם אנשים שמעוניינים לרכוש בה נכס לצורכי מגורים.
בבולגריה אין תשלום מס שבח אלא רק מס רכישה - מס הרכישה הנהוג בבולגריה הינו בגובה של 2.5% משווי הדירה
אילו הבדלים קיימים בין רכישת דירה בישראל ורכישת דירה בבולגריה?
קיימים הבדלים רבים בין רכישת דירה בארץ ורכישת דירה בבולגריה. לא נגע בכולם, אך הנה כמה מהם על קצה המזלג -
בבולגריה לא קיים רישום הערת אזהרה על נכסים - היעדרה של הערת אזהרה מחייב לבצע בדיקה משפטית מקיפה לפני רכישת נכס במדינה כדי להגן על זכויות הרוכשים. עסקת הרכישה עצמה מתבצעת בבולגריה אצל נוטריון.
בבולגריה כל עסקאות הנדל"ן נעשות דרך תיווך - רוכשים פוטנציאליים של דירות מתבקשים לחתום על מסמך התחייבות ולהפקיד מקדמה אצל המתווך, כדי שישמור עבורם את הנכס. מצב זה מצריך פיקוח משפטי ובדיקה כי המסמך האמור מבטיח השבה של סכום ההפקדה למקרה והעסקה לא תצא לפועל.
בבולגריה ניתן לרכוש בית צמוד קרקע או מגרש רק דרך חברה - יחיד אינו יכול לבצע עסקה כזאת, וזהו קושי שיש לשים אליו לב. עם זאת, הליך הקמת חברה לצורך כך הוא קל לביצוע.
בבולגריה אין תשלום מס שבח אלא רק מס רכישה - מס הרכישה הנהוג בבולגריה הינו בגובה של 2.5% משווי הדירה. בנוסף, מי שמחזיק ברכוש בבולגריה, בין אם הוא זר או תושב קבע, נדרש לשלם מס רכוש ומס המכונה מס אשפה פעם בשנה.
בבולגריה אזרח זר איננו יכול לקחת משכנתא - לפיכך, מימון העסקה, ככל שהוא נדרש, יכול להיעשות על ידי בנק ישראלי.
רכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה בקומפלקס - ההבדל נוגע לתשלומים נוספים שעשויים לצוץ, כמו דמי ניהול (לעניין זה, נהוג לקחת תשלום שנתי של 10 יורו לכל מ"ר). חברת הניהול מחייבת רוכשים לחתום על הסכם ניהול, ויש צורך בבדיקה קפדנית שלו
למה עוד צריך לשים לב כאשר רוכשים דירה בבולגריה?
רכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה מאדם פרטי - לסוגיה זו יש משמעות בדין הבולגרי, ובנוסף יש לשים לב להבדלים הקיימים בין רכישה של נכס מוגמר לרכישה של נכס "על הנייר". גם בישראל קיימים הבדלים לעניין זה, אולם בבולגריה אלה הופכים למורכבים יותר.
רכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה בקומפלקס - ההבדל נוגע לתשלומים נוספים שעשויים לצוץ, כמו דמי ניהול (לעניין זה, נהוג לקחת תשלום שנתי של 10 יורו לכל מ"ר). חברת הניהול מחייבת רוכשים לחתום על הסכם ניהול, ויש צורך בבדיקה קפדנית שלו. בין היתר, יש לבחון מה השירותים שמעניקה חברת הניהול, מה גובה דמי הניהול, ומה הסנקציות על אי תשלום שלהם.
מבחינת הרשויות בבולגריה אין משמעות לכך שלמשקיע זר יש נכסים אחרים מחוץ למדינה
האם יש משמעות לנכסים שמחזיק הרוכש בישראל בעת ביצוע העסקה בבולגריה?
לא, מבחינת הרשויות בבולגריה אין משמעות לכך שלמשקיע זר יש נכסים אחרים מחוץ למדינה. בעל נכס בבולגריה נדרש לשלם מיסים בגין הרכישה (מס רכישה, מס רכוש, מס אשפה), ובנוסף אם הוא משכיר את הנכס לאדם אחר עליו לשלם מס הכנסה עבור השכירות.
על עורך הדין המלווה את העסקה בבולגריה לבחון את כל המסמכים הרלוונטיים, לוודא כי האינטרסים של הרוכש נשמרים לאורך כל ההליך מתחילתו ועד לרישום הדירה על שמו, וכי המכירה נעשית במהירות ובהתאם לחוק
מה החשיבות של ליווי על ידי עורך דין כאשר רוכשים דירה בבולגריה?
גם בישראל וגם בבולגריה חשוב להיוועץ בעורך דין בעת ביצוע עסקת נדל"ן. עם זאת, כאשר הדבר נעשה בארץ זרה, שבה נדרשת מומחיות בדין הזר, הצורך בליווי על ידי מומחה מתחדד עוד יותר.
על עורך הדין המלווה את העסקה בבולגריה לבחון את כל המסמכים הרלוונטיים, לוודא כי האינטרסים של הרוכש נשמרים לאורך כל ההליך מתחילתו ועד לרישום הדירה על שמו, וכי המכירה נעשית במהירות ובהתאם לחוק.
יודגש, כי כאשר מבצעים עסקת נדל"ן בבולגריה, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין ישראלי המתמחה בביצוע עסקאות במדינה, ולא של עורך דין זר. הסיבה: במקרה שהדברים יסתבכו, יהיה קל יותר לרוכש לתבוע עורך דין ישראלי לעומת עורך דין זר.
בין ישראל ובולגריה קיימת אמנת מס, המיועדת למנוע מצב של כפל מס
כמה מס יידרש לשלם ישראלי המשכיר דירה לאדם אחר בבולגריה?
הכנסותיו בחו"ל של תושב ישראל חייבות במס בישראל. לפיכך, תושב ישראל שהיתה לו הכנסה מדמי שכירות מהשכרת נדל"ן בחו"ל יהיה חייב במס בארץ על הכנסה זו. במקביל גם בבולגריה טעונה הכנסה זו תשלום מס (מס ההכנסה במדינה הינו בשיעור של 10%).
עם זאת, בין ישראל ובולגריה קיימת אמנת מס, המיועדת למנוע מצב של כפל מס. סוגיית תשלום המס מורכבת, ומחייבת בדיקה פרטנית. כדי למנוע תשלום יתר ולוודא כי הנכם עומדים בדרישות החוק, מומלץ להיוועץ בנושא זה עם גורם מוסמך, הבקי בדיני המיסים של שתי המדינות.
