אחד האתגרים העומדים בפני מי שמקים עסק הוא איתור הנכס בו יתנהל העסק. בין אם מדובר בדוכן מזון, חנות או משרד - איתורו של הלוקיישן המתאים, הבדיקות המקדמיות שיש לבצע אודותיו, כמו גם הדברים שחשוב לשים לב אליהם בחוזה השכירות הם רבים וחשובים. כבעל עסק, כדאי להבין, עוד לפני שלב ניהול המו"מ על חוזה השכירות, וודאי בטרם חתימה עליו, כי שכירות נכס למטרות עסקיות, שונה בתכלית השינוי משכירות נכס למגורים.
השוכר חייב לבחון את מאפייניו של הנכס מזווית שונה לחלוטין, משום שצרכי ניהול עסק שונים מצרכי שוכרים החיים בדירה
כיצד שכירתו של נכס עסקי שונה משכירתו של נכס למגורים?
ראשית, מבחינת הצרכים של השוכר: השוכר חייב לבחון את מאפייניו של הנכס מזווית שונה לחלוטין, משום שצרכי ניהול עסק שונים מצרכי שוכרים החיים בדירה.
שנית, המחוקק שדאג לשוכרים לאור התיקון האחרון לחוק השכירות, אשר מבטיח את זכויות השוכרים ומעניק להם הגנות מגוונות וחשובות, החיל את ההגנות אך ורק על נכסים שמיועדים למגורים ולא על נכסים מסחריים. לשוכר של נכס מסחרי אין הגנות בחוק ולפיכך הוא חייב ליצור בעצמו את ההגנות הנדרשות.
שלישית, הסיכונים אליהם חשוף בעל עסק שלא פועל כפי הנדרש ולא מנטרל את המלכודות והמוקשים הפוטנציאליים הם רבים וחמורים יותר. חוזה שכירות לא מספק, בדיקות מקדמיות נחוצות שלא בוצעו והושלמו כראוי, השמטת נושא קריטי מחוזה השכירות - כל אלה ועוד, בעלי השלכות גורליות הרבה יותר כשמדובר בשכירות של עסק; והשלכותיהם עשויות להיות הרות אסון ולמוטט את העסק כולו.
רביעית, הבדל משמעותי נוסף הוא שבעוד שדירה שאינה מתאימה לשוכר, ניתן להחליף אותה באחרת יחסית בקלות, כאשר מדובר בעסק - פעמים רבות זה קשה עד בלתי אפשרי, עקב השקעה כספית במקום, צבירת קהל לקוחות ומוניטין תלוי מיקום. לעיתים עזיבה של מושכר ומעבר לאחר כרוכה בעלויות לא משתלמות או יכולה להביא לחיסול העסק כולו.
בשל כל ההבדלים האלה על השוכר, בעל העסק, לבצע היערכות מקיפה ומדויקת בכל אחד משלבי שכירות הנכס.
חשוב מאד לשים לב לעניין הרישוי - אם מדובר בעסק שחייב ברישיון על פי דין, עשויות להיות דרישות של הרשויות לגבי המושכר ומאפייניו, כתנאי למתן רישיון עסק
מה נדרש מבעל עסק לבדוק לפני שכירות עסקית?
שלב ראשון - בדיקות מקדמיות
בשלב הראשוני, עוד לפני שהשוכר מחליט כי זהו הנכס המתאים לניהול העסק בו; ולפני שהוא בוחן את הסכם השכירות, עליו לבצע מספר בדיקות מקדמיות הקשורות לנכס. כך, עליו לבחון האם המושכר עונה על הצרכים של העסק, מבחינת מיקום, גודל, עיצוב, דרכי גישה, חניה ורישוי.
חשוב מאד לשים לב לעניין הרישוי - אם מדובר בעסק שחייב ברישיון על פי דין, עשויות להיות דרישות של הרשויות לגבי המושכר ומאפייניו, כתנאי למתן רישיון עסק. אם המושכר לא עונה על הדרישות הללו, יכולות להיות לכך שתי השלכות: או שלא יתקבל רישיון עסק או שתידרש השקעה כספית גדולה ובלתי מתוכננת לצורך קבלת הרישיון. המשמעות של שתיהן עלולה להיות חריגה בהוצאות המתוכננות וחדלות פירעון של העסק או המשך פעילות בחוסר כדאיות. כך, למשל, דרישת הרשויות שיהיו למקום יציאות חירום או הגבלת רישיון להכנסת כמות מצומצמת של אנשים, כאשר התוכנית העסקית לקחה בחשבון כמות גדולה יותר של אנשים (דהיינו העסק יעבוד בהפסד), ועוד.
במקרים מסוימים ניתן לעשות במושכר התאמות נדרשות שיהפכו אותו מתאים יותר לדרישות העסק, אולם חשוב לדעת במה כרוך ביצוע ההתאמות הנ"ל. לעתים, עניין כזה מצריך השקעה סבירה ומשתלמת; אך במקרים אחרים ייתכן שתידרש עלות כה גבוהה שתגרור הפסדים עצומים לבעל העסק ותהפוך את שכירות הנכס לבלתי כדאית. כך, למשל, כאשר הגישה למושכר שנמצא בתוך בניין משרדים בלתי אפשרית בשעה מסוימת, בשל נעילה מוקדמת של הבניין. במקרים כאלה מומלץ לבחון האם ניתן, כדאי ומשתלם לשנות את התכנית העסקית, או שמא להמשיך לחפש אחר נכס מתאים יותר. יש לבצע את הבדיקות הללו לכל נכס פוטנציאלי, עד למציאת הנכס המתאים והמשתלם ביותר.
במקרים מסוימים ניתן לעשות במושכר התאמות נדרשות שיהפכו אותו מתאים יותר לדרישות העסק, אולם חשוב לדעת במה כרוך ביצוע ההתאמות הנ"ל
כיצד ניתן לבדוק את התאמתו של הנכס למטרות השכירות ואת עלויות ההתאמה?
בליווי של אנשי מקצוע, כגון: אדריכל שיבחן את ההיבטים השונים של המבנה, ויקבע האם הוא מתאים כנכס בו ינוהל העסק הספציפי או מה ההתאמות שיידרשו, עו"ד שמתמחה בהוצאת רישיון עסק וכד'.
לפני שניגשים לבחינתו של חוזה השכירות, יש לבדוק לעומק את ההוצאות; תוך תשומת לב גם להוצאות "נסתרות" שאינן ברורות ומובהקות
שלב שני - הוצאות חודשיות
בשונה משכירות נכס למגורים, ההוצאות השוטפות הכרוכות בשכירת נכס עסקי רבות וגבוהות יותר, ולעיתים חלקן בלתי צפויות או לא מוכרות לבעל העסק. על כן, לפני שניגשים לבחינתו של חוזה השכירות, יש לבדוק לעומק את ההוצאות; תוך תשומת לב גם להוצאות "נסתרות" שאינן ברורות ומובהקות. כך, עשויות להסתתר הוצאות כגון דמי ניהול, ארנונה לעסקים גבוהה יותר, הוצאות חניה, אגרת שילוט או אגרה בגין השמעת מוסיקה במקום וכד', כשאלה עשויות להצטבר לסכום גבוה ולא כדאי, על פי התוכנית העסקית. גם במקרה זה, במידה שהבדיקות המקדמיות הביאו את בעל העסק למסקנה, שההוצאות של המושכר גבוהות מהמצופה, כדאי להמשיך לחפש נכס מתאים יותר.
בחוזה עצמו חשוב מאד לשים לב לתקופת השכירות והאופציה להארכה ותנאיה. בחלק מהמקרים היא חייבת להיות ארוכת טווח, אחרת בעל העסק יכול להפסיד את השקעתו בנכס
שלב שלישי - בדיקת חוזה השכירות
לאחר השלמת הבדיקות המקדמיות הללו, ורק לאחר שבעל העסק בטוח שהוא מודע לכל ההוצאות שיידרשו בעסק, מבין היטב מה העלויות והפעולות שיש לבצע לקבלת רישיון עסק וכד', והוא קיבל החלטה מושכלת שמצא את הנכס המתאים, אפשר להתקדם לבדיקת חוזה השכירות. בחוזה עצמו חשוב מאד לשים לב לתקופת השכירות והאופציה להארכה ותנאיה. בחלק מהמקרים היא חייבת להיות ארוכת טווח, אחרת בעל העסק יכול להפסיד את השקעתו בנכס. חשוב להקפיד כי האופציה תהיה נתונה לשיקול דעתו של השוכר ולא של המשכיר. עוד חשוב לקבוע את גובה דמי השכירות ולהגבילם, למשל על ידי קביעה של האפשרות להעלותם רק בסכום מסוים ורק בעיתוי מסוים, כדי שבעל העסק יוכל להיערך בהתאם. לבסוף, חשוב לכלול בחוזה אופציית יציאה סבירה עבור השוכר למקרה שהעסק ייקלע לקשיים. יש להתייחס לנושאים שונים ונוספים, כגון: ערבויות נדרשות, אפשרות לשכירות משנה ועוד, והכל בהתאם לאופי וייחודיות כל עסק באופן אישי.
עוד חשוב לשים לב לחלוקת האחריות בין השוכרים, במקרה שמדובר בשותפות עסקית, יש לקבוע מראש מי מהשותפים חתום על חוזה השכירות, מהן הערבויות והביטחונות שנותן כל אחד מהם, מה קורה מבחינת התחייבויות של המושכר במקרה של פירוק השותפות וכדומה.
חשוב מאד שכל התנאים הללו, שהינם בעלי חשיבות עליונה, יחולו על כל תקופת השכירות וגם על תקופת האופציה.
כל הבדיקות המקדמיות והקפדה על חוזה שכירות מדויק ומותאם אישית, מטרתן להגדיל את סיכויי העסק להצליח ולהקטין את הסיכוי שבעל העסק ייקלע לקושי
לסיכום, כל הבדיקות המקדמיות והקפדה על חוזה שכירות מדויק ומותאם אישית, מטרתן להגדיל את סיכויי העסק להצליח ולהקטין את הסיכוי שבעל העסק ייקלע לקושי, שלא תהיה לו אפשרות לצאת מהחוזה או לצאת ממנו בנזקים מצומצמים. כמובן, שכל מקרה דורש בחינה אישית, שכן כל נכס וכל עסק שונים במהותם ובצרכיהם.
