נכון, בטח כבר שמעתם שרכישת דירה, ובפרט רכישת דירה מקבלן היא העסקה החשובה ביותר במהלך חייכם. אבל, רגע לפני ביצוע העסקה, חובה לבצע בדיקות יסודיות ומקיפות שיעזרו לכם לצלוח בבטחה את עסקת חייכם. מהם אם כן, הפרמטרים שיש לקחת בחשבון טרם רכישת דירה חדשה מקבלן?
בדרך כלל מצוין, כי התשלומים לדירה צמודים למדד תשומות הבנייה החל ממועד החתימה על הצעת הרכישה, ולא ממועד החתימה על ההסכם
'הצעת רכישה'
קבלנים רבים נוהגים להחתים את רוכשי הדירות על 'הצעת רכישה'; מסמך בו הקונה מתחייב לרכוש דירה מסוימת במחיר נקוב וגם משלם 'דמי רצינות' אשר לא יוחזרו במידה שהקונה יתחרט.
חתימה על הצעת רכישה מקטינה משמעותית את יכולת התמרון והמשא ומתן של הרוכש מול הקבלן. אחרי הכל, לקבלן כבר יש התחייבות לרכישת דירה. זו הסיבה שמומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין כבר בשלב זה ועוד טרם החתימה על המסמך. תפקידו של עורך הדין בשלב זה הוא לוודא כי הצעת הרכישה כוללת עבור הרוכש בטחונות והטבות משמעותיות (למשל: ערבויות בנקאיות על חשבון הקבלן, קביעת מועד תשלומים נוח, הצמדה למדד רק לאחר מספר תשלומים ועוד). כך או אחרת, שימו לב, כי בדרך כלל מצוין, כי התשלומים לדירה צמודים למדד תשומות הבנייה החל ממועד החתימה על הצעת הרכישה, ולא ממועד החתימה על ההסכם. פעמים רבות קיים הפרש זמן משמעותי בין החתימה על הצעת רכישה לחתימה על הסכם הרכישה וההפרש בתשלום יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים.
במידה שהצד שמוכר הוא יזם ולא קבלן, רצוי שחוזה המכירה יציין בצורה ברורה את שם הקבלן וסיווגו הקבלן
גלו את הקבלן
מי יבנה עבורכם את הדירה? מיהו הקבלן המבצע והאם הוא רשום בפנקס הקבלנים? האם יש לו רישיון בתוקף? האם יש לו ניסיון מוכח? שאלות אלה חשובות מאוד ויש לבדוק אותן טרם ההתקשרות. במידה שהצד שמוכר הוא יזם ולא קבלן, רצוי שחוזה המכירה יציין בצורה ברורה את שם הקבלן וסיווגו הקבלני, וכן התייחסות לכך שאם היזם מחליף את הקבלן המבצע שיבנה את הפרויקט - הקבלן המבצע שיכנס תחתיו יהיה בעל סיווג קבלני מתאים.
דרשו מהקבלן מסמכים המוכיחים את זכויותיו במקרקעין. אם המקרקעין רשום בלשכת רישום המקרקעין (להלן - "טאבו"), יש לבקש נסח טאבו
המקרקעין - מי הבעלים?
בטרם תתחילו להשקיע כספים וזמן בעבור רכישת הדירה, בדקו את מסמכי הוכחת הבעלות על הקרקע, שהרי אם היזם או הקבלן אינם בעלי הזכויות בקרקע או לחילופין יש על הקרקע הגבלות (עיקול, משכנתא או בעל זכויות אחר) - רצוי לא להיכנס לעסקה זו.
דרשו מהקבלן מסמכים המוכיחים את זכויותיו במקרקעין. אם המקרקעין רשום בלשכת רישום המקרקעין (להלן - "טאבו"), יש לבקש נסח טאבו. לחילופין, אם המקרקעין רשום ברשות מקרקעי ישראל (להלן - "רמ"י") יש לבקש אישור זכויות (לרבות הסכם פיתוח ו/או חוזה חכירה). חשוב להבין כי גם אם הקרקע רשומה בטאבו, ייתכן וזכויות הקבלן בקרקע הינם חכירה ולא בעלות.
כל הנקודות החשובות בהסכם המכר
המפרט הטכני הוא למעשה תעודת הזהות של הדירה והוא כולל את זהות המקרקעין עליו נבנית הדירה, פרטי הדירה (קומה, מספר דירה), פרטי החלל המתוכנן (למשל: מטבח, מספר אמבטיות, מספר חדרים וכדומה)
המפרט הטכני: תעודת זהות של הדירה
סעיף 3 לחוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973 (ולהלן - "חוק המכר") קובע, כי על הקבלן לצרף לכל הסכם מכר 'מפרט טכני'.
המפרט הטכני הוא למעשה תעודת הזהות של הדירה והוא כולל את זהות המקרקעין עליו נבנית הדירה, פרטי הדירה (קומה, מספר דירה), פרטי החלל המתוכנן (למשל: מטבח, מספר אמבטיות, מספר חדרים וכדומה). בנוסף, המפרט הטכני יכלול פירוט של שטחים צמודים לדירה (למשל: חניה/גינה/מחסן/גג), תיאור הבניין בו נבנית כולל כמה חדרי מדרגות ומעליות בבניין, לרבות אפיונם, חומרי הבנייה, גימור הבניין ועוד).
צו המכר דורש, כי הקבלן יציין במפרט את פרטי האביזרים שהוא נותן לרוכש הדירה, למשל: סוג ארונות המטבח, רשימת דלתות, חלונות ותריסים לכל חדר בדירה, לרבות כמות, סוג החומר וסוג הפתיחה, וכן סוג ומידות של כלים סניטרים בדירה ביחס לכל חדר וחדר. על הקבלן לציין במפרט הטכני גם את מספר נקודות החשמל, הטלפון, הטלוויזיה, והתאורה בכל חדר.
המטרה של המפרט הטכני, בין היתר, היא להמחיש לקונה הדירה את מראה הדירה שהוא רוכש וכיצד היא תיראה בסיום הבנייה.
אם רכשתם דירה "על הנייר" לפני שהחלו עבודות הבנייה או בתחילתן, בדקו בראש וראשונה האם כבר ניתן היתר בנייה לבניית הפרויקט, והאם היתר הבנייה בתוקף
בנייה, עבודות פיתוח ומה שביניהם
אם רכשתם דירה "על הנייר" לפני שהחלו עבודות הבנייה או בתחילתן, בדקו בראש וראשונה האם כבר ניתן היתר בנייה לבניית הפרויקט, והאם היתר הבנייה בתוקף. לחתימה על הסכם מכר עם היתר בנייה בר תוקף יש משמעות חשובה מאוד. נקודה חשובה נוספת לבדיקה היא עבודות הפיתוח של הפרויקט.
לעיתים קבלן שמתחייב על בניית פרויקט הכולל מספר בניינים, בונה תחילה בניין אחד, מאכלס, ממשיך לבניין שני, מאכלס וכן הלאה. במצב זה, יתכן שלא כל עבודות הפיתוח של הפרויקט יושלמו, וגרוע מכך, יתכן שהדבר יגרום לכם למטרד רב, וחסימת דרכי גישה לדירה, למחסן או לחניה. התעקשו, כי בהסכם המכר תופיע התחייבות הקבלן לסיים את כל עבודות הפיתוח בפרויקט, ובפרט להשלים את בנית הרכוש המשותף ובניית דרכי גישה סבירות ונוחות לדירה טרם מסירת החזקה בדירה.
אם הקבלן איחר במסירת החזקה בדירה לתקופה של מעל 60 ימים, סעיף 5א לחוק המכר קובע פיצויים מוסכמים להם זכאי הרוכש
מזל טוב: מסירת החזקה בדירה
בנייה איננה מדע מדויק, ולכן המחוקק נתן לכך ביטוי, ואפשר לקבלן לקבוע סעיף בחוזה שיעגן את זכותו למסור את הדירה באיחור של עד 60 ימים ללא מתן פיצוי לרוכש הדירה. אולם היות שמועד קבלת החזקה בדירה הוא בעל משמעות חשובה לשני הצדדים, חשוב לוודא שייכתב בהסכם המכר, באופן ברור, מועד מסירת החזקה בדירה.
אם הקבלן איחר במסירת החזקה בדירה לתקופה של מעל 60 ימים, סעיף 5א לחוק המכר קובע פיצויים מוסכמים להם זכאי הרוכש. פיצוי זה יחול באופן רטרואקטיבי, כלומר יחושב החל מיום הראשון של האיחור.
יחד עם זאת, לא כל איחור במסירה מחייב בפיצוי. הדין מאפשר לקבלן להחריג את הפיצוי אם האיחור נגרם כתוצאה של נסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל עליו.
בשעה טובה, קבעתם מועד למסירת החזקה בדירה. במעמד זה ערכו פרוטוקול מסירת דירה, בו עליכם לרשום את כל הליקויים הקיימים בדירה. ברור כי רוכש הדירה אינו בעל מקצוע מיומן ואינו יכול לראות את כל הליקויים הקיימים בדירה, בטח לא פגמים שאינם נראים לעין (למשל, רטיבויות), ולכן החוק מאפשר לרוכשים גם לאחר מסירת הדירה לאתר פגם או ליקוי ולדווח על כך לקבלן על מנת שיתקנו על חשבונו, בכפוף להוראות הדין (מועדים ואחריות). ישנם הנעזרים במעמד פרוטוקול המסירה בשירותיו של מהנדס בניין אשר נותן חוות דעת בקשר לליקוי בנייה.
סעיף 4 לחוק המכר קובע, כי גם לאחר מסירת החזקה בדירה, הקבלן לא סיים את התחייבויותיו כלפיכם ויש לו אחריות לתיקון הליקויים בדירה. אחריות הקבלן נחלקת לשתי תקופות, תקופת הבדק ותקופת האחריות
מה ההבדל? תקופת הבדק ותקופת האחריות
סעיף 4 לחוק המכר קובע, כי גם לאחר מסירת החזקה בדירה, הקבלן לא סיים את התחייבויותיו כלפיכם ויש לו אחריות לתיקון הליקויים בדירה. אחריות הקבלן נחלקת לשתי תקופות, תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק קבועה בתוספת לחוק המכר, ותחילתה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, תקופת האחריות הינה תקופה בת 3 שנים, ותחילתה בתום תקופת הבדק. קיימת רשימה מפורטת הכוללת את רשימת הליקויים להם אחראי הקבלן במהלך תקופת הבדק, ביניהם: ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק, ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה, כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים וליקויים וכשלים נוספים.
ההבדל לעניין אחריות הקבלן בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות, הוא נטל ההוכחה: כל ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק הינו באחריות הקבלן, אלא אם כן הוכיח הקבלן כי הליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הרוכש. לעומת זאת, בתקופת האחריות, נטל ההוכחה מתהפך, הקבלן אחראי על כל ליקוי שהתגלה בתקופת האחריות במידה והרוכש הוכיח כי מקורו של הליקוי בעבודות, בתכנון או בחומרים.
במידה שהתגלה ליקוי יסודי בדירה (בעיה ביציבות, בבטיחות ובתקינות העומסים), חובה על הקבלן לתקן ליקוי יסודי זה בפרק זמן שתחילתו במועד בו העמיד הקבלן את הדירה לרשות הרוכש ועד 20 שנים ממועד המסירה.
על הקבלן מוטלת החובה לדאוג לרישום הבניין בו מצויה הדירה בפנקס הבתים המשותפים תוך 12 חודשים ממועד ביצוע פרצלציה (הליך חלוקה ואיחוד של המקרקעין) על המקרקעין או תוך 12 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר מביניהם
רישום זכויות הרוכש בטאבו
המועד לרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין קבוע בסעיף 6ב לחוק המכר. על הקבלן מוטלת החובה לדאוג לרישום הבניין בו מצויה הדירה בפנקס הבתים המשותפים תוך 12 חודשים ממועד ביצוע פרצלציה (הליך חלוקה ואיחוד של המקרקעין) על המקרקעין או תוך 12 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר מביניהם. פעמים רבות, הבניין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים בשל עיכוב, שאינו בהכרח תלוי בקבלן, בשל אי ביצוע פרצלציה במקרקעין. בנוסף, לאחר תום המועד לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים, חלה על הקבלן החובה לרשום את זכויות הרוכש בדירה עצמה בפנקס הבתים המשותפים, וזאת תוך 6 חודשים ממועד רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים או לחילופין תוך 6 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר מביניהם.
אם הדירה שרכשתם אינה ניתנה לרישום בפנקס הבתים המשותפים, עדיין מוטלת על הקבלן החובה לרשום את זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין, ואולם הפרוצדורה קצרה יותר - על הקבלן מוטלת החובה לגרום לרישום זכויות הרוכש בדירה תוך 6 חודשים ממועד ביצוע הפרצלציה או תוך 6 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר מביניהם.
