הטעות הנפוצה של רבים מרוכשי הדירות הישראליים היא הסתמכות על עורך הדין של הקבלן מתוך הנחה שהוא מייצג גם אותם. הרוכש הנרגש יושב מול בעל מקצוע מכובד, לו הוא שלם שכר טרחה, ובטוח כי הוא דואג לאינטרסים שלו, מגן על זכויותיו ופועל לטובתו, אך לא כך הדבר. עורכי הדין המייצגים את הקבלן פועלים אך ורק לטובת הקבלן, מייצגים את האינטרסים שלו, מגנים על זכויותיו, ומנסחים חוזה שמשרת אותו וכולל מנגנונים שיבטיחו שהוא לא יפגע, גם במקרים בהם ההגנה על הקבלן תגרור פגיעה ברוכש הדירה.
עורך הדין של הקבלן - פועל לטובת הקבלן בלבד?
חשוב לדעת, כי יש להיזהר, ולמרבה המזל יש מה לעשות בעניין.
ראשית, יש לדעת ולהבין שעורך הדין של הקבלן שמנסח את החוזה, שם לנגד עיניו את טובת הקבלן בלבד. גם אם הרוכש משלם את שכר טרחת עורך הדין - מה שקורה לא פעם - עדיין עורך הדין מייצג את הקבלן ולא אותו, ומטבע הדברים האינטרסים של הרוכש ושל הקבלן הם מנוגדים, ולא ניתן לייצג את שני הצדדים באופן הולם.
שנית, יש להתייחס לחוזה המכר בספקנות, ולבחון אותו בזהירות רבה. הבעיה המרכזית היא שעין בלתי מקצועית אשר בוחנת את חוזה המכר לא יכולה לאתר את כל המלכודות והמוקשים. לרוכש הדירה שאיננו עורך דין מומחה למקרקעין אין את הידע, הניסיון והמיומנויות הנדרשים כדי להבטיח את עצמו, והוא לא יוכל להגן על הזכויות והאינטרסים שלו.
עבור הרוב המוחלט של אזרחי ישראל, רכישת דירה מהווה את העסקה הגדולה ביותר שיעשו בחייהם, אשר מערבת סכומי כסף נכבדים, התחייבויות מאיימות והרבה מאד חלומות ותקוות. אי אפשר להסתכן ולהגיע למעמד החתימה על החוזה לא מוכנים. ייעוץ וליווי של עורך דין מומחה למקרקעין הוא בבחינת הכרח לא ניתן להסתדר בלעדיו.
עורך דין בעל ידע מקצועי וניסיון ידע לנהל את המשא ומתן מול עורך הדין של הקבלן ולהגיע להסכמות שמגנות על הלקוח שלו, הוא ידע לקרוא את האותיות הקטנות ולעגן בחוזה מנגנונים המבטיחים הגנה על זכויות הרוכש ושמירת האינטרסים שלו.
אילו "מוקשים" עשויים להסתתר בחוזה עם הקבלן ומה חשוב לבדוק?
החוזה שמנסח בא כוח הקבלן יהיה לרוב חוזה דרקוני, המפלה לרעה את הרוכש ומשרת באופן מובהק את הקבלן. לפיכך יש לסרוק את החוזה באופן מדוקדק ולבחון לעומק את כל הדקויות.
במקרים רבים הקבלן מנסה להתחמק מחובות שלו, גם כאלה שקבועות בחוק. ככלל, רוכש דירה חייב לשים לב לכמה עניינים מרכזיים בעת התקשרות עם הקבלן:
מועד מסירת הדירה: יש לוודא, כי קיים סעיף בחוזה המגדיר באופן מדויק את מועד מסירת הדירה, ומהו טווח החריגה ממועד זה. לפי חוק המכר ישנו פיצוי בגובה מוסכם בגין איחור במסירת הנכס ורבים מהקבלנים מפרטים בחוזה פיצוי נמוך בהרבה על אף שזהו חוק קוגנטי שאסור להתנות עליו.
המפרט: יש לכלול בחוזה סעיף המחייב את הקבלן לבנות את המבנה בהתאם לתקני הבנייה ובהתאם למפרט שנקבע מראש בין הצדדים. יש לבדוק לעומק את המפרט הטכני.
היבטים חוקיים: חשוב מאד לבדוק היבטים שונים של חוקיות העסקה והבניה. כך, חשוב מאד לבדוק את מצבה הקנייני של הקרקע עליה יבנה בנין הדירות ובמהלך מימוש העסקה לרשום הערת אזהרה בלשכת המקרקעין (לא מומלץ לסמוך על בא כוח הקבלן שיעשה זאת). כמו כן, יש לבדוק שישנם כל אישורי הבניה הנחוצים ושהושלמו כל ההליכים הקשורים להיבט התכנוני. בין היתר, יש לוודא כי הקבלן זכאי לבנות על הקרקע ולבחון את הקרקע - בקרקע פרטית יש לבדוק נסח טאבו ובאדמת מנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק אישור זכויות או חוזה חכירה מהמנהל. כמו כן יש לבדוק שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים הרשומים בסיווג המתאים, וכי הוא אכן הוא רשאי לבנות את מספר הקומות המובטחות. עוד יש לוודא, שהפרויקט אינו משועבד, שהוא נקי מחובות ומהתחייבות.
אחריות: קבלנים לא פעם מנסים לחמוק מאחריות, ועל הרוכש לוודא שאינם מצליחים בניסיונות אלה. יש לדעת כי בעת רכישת דירה חדשה ישנה תקופת בדק. זהו פרק זמן בו הקבלן מחויב לתקן על חשבונו, ללא דיחוי, כל ליקוי בנייה בדירה או בבניין. מלבד תקופת הבדק ישנה גם תקופת אחריות, הקובעת כי הקבלן אחראי על כל ליקוי הבנייה שמקורו בתכנון, בעבודות הבנייה או בחומר הגלם. תקופת האחריות מתחילה מיד לאחר תקופת הבדק ונמשכת מספר שנים כשאורכה תלוי בסוג הליקוי.
ערבות בנקאית: מאז פרשת חפציבה קבע חוק המכר מנגנון שאמור להגן על כספי רוכשי הדירות. מנגנון זה קובע איסור להפקיד כספים ישירות בחשבון הקבלן. בפועל, יש לבדוק כי לפרויקט יש בנק מלווה, וכי קיים סעיף בחוזה הקובע כי כל סכום שמעביר הרוכש לקבלן יועבר באמצעות שוברי תשלום הישר לחשבון הבנק המלווה והרוכש יקבל ערבות בנקאית בתוך 14 יום מהמועד בו העביר התשלום. כמו כן יש לכלול בחוזה סעיף הקובע, כי במקרים של עיקול הקרקע בשל הליכים משפטיים נגד הקבלן, הכסף ששולם יוחזר לרוכש.
יש לדרוש מהקבלן אישור החרגה: פעמים רבות הבניין או הקרקע משועבדים לטובתו של בנק מלווה. כאשר רוכש דירה משלם סכום כסף עבור הדירה, הקבלן אמור להחריג מהשעבוד את החלק היחסי בדירה אשר נקנה בסכום זה. יש לדרוש מהקבלן אישור החרגה המחריג את החלק היחסי בנכס מהחוב מהשעבוד הכללי.
