ברכישת דירה יד שנייה, הקונה רוכש מוצר מוגמר, שנעשה בו כבר שימוש - והוא יכול לראות בדיוק מה הוא מקבל. למרות שהעסקה נראית יותר בטוחה מרכישת דירה "על הנייר" מקבלן - לעתים שאננות יתר וחוסר זהירות עלולים לגרום לרוכשים שלא לשים לב לפרטים שונים, העלולים להפוך את העסקה לבלתי כדאית. לעתים, במצבים מסוימים, אף עלול להיווצר מצב שהרוכשים לא יוכלו לקבל בעלות על הדירה אותה רכשו.
לאור זאת, יש שבעה היבטים שונים של עסקת הרכישה, שכדאי לבדוק. חשוב לבצע את כל הבדיקות לפני החתימה על חוזה הקנייה של הדירה. מדובר בבדיקות שונות: נסח טאבו, היטל השבחה, תכניות בנייה, בדק בית ותשתיות, בדיקת הסביבה ובדיקה אצל רשם המשכונות.
שימו לב - לא פחות חשוב מבדיקות אלה - מומלץ להימנע מלחתום על זיכרון דברים. יש לגשת ישירות לחתימה על חוזה רכישה, שנעשה בהסתמך על ליווי משפטי מקצועי. מומלץ לנסח את החוזה בליווי עורך דין המתמחה בתחום.
הדרך היחידה לוודא את בעלות המוכר ולהבטיח כי זו תועבר לקונה ללא בעיה, היא בדיקת רישום הבעלות בנסח טאבו
1. מהו נסח טאבו? מדוע מומלץ לבדוק אותו לפני הרכישה?
הלכתם לראות דירה יד שניה שמצאה חן בעיניכם, מתאימה לצרכים שלכם והמחיר שלה מפתה במיוחד? המוכר מתחייב כי הדירה שלו - ואף מראה את שמו על חשבונות הארנונה, המים והחשמל. בדקתם - ושמו גם מופיע על תיבת הדואר ועל דלת הדירה.
חשוב לדעת כי אף אחד מאלה אינו מבטיח כי הדירה היא אכן בבעלותו. ייתכן שהוא רק יוצר מצג שווא כי כך הדבר, בשעה שלמעשה אין לו זכות למכור את הדירה. במלים אחרות: לא תוכלו לרשום את הנכס על שמכם לאחר הרכישה. עוד יש לדעת כי חוק המקרקעין קובע שעסקה שלא נרשמה בטאבו לא הסתיימה - והנכס אינו נחשב כמצוי בבעלות הקונה, עד לרישום זה.
הדרך היחידה לוודא את בעלות המוכר ולהבטיח כי זו תועבר לקונה ללא בעיה, היא בדיקת רישום הבעלות בנסח טאבו. נסח הטאבו הוא המקור המוסמך היחיד, הקובע מי הבעלים בדירה ולמי יש זכויות למכור אותה ולהעביר עליה בעלות.
כיצד מוציאים נסח טאבו?
מדובר בפעולה אינטרנטית פשוטה, אך יש לוודא שבידיכם מצויים הנתונים המדויקים של הדירה, אותה אתם מתכוונים לרכוש: גוש, חלקה ותת חלקה. גם לגבי פרטים אלה, אל תסמכו על המוכר - מומלץ כי תבדקו את הרישום בחשבון הארנונה של הדירה (לפיו יש להוציא את נסח הטאבו).
הדרך למצוא את הדירה המדוברת היא לאתר את תת החלקה שלה ולראות מי רשום כבעלים שלה
כיצד מזהים דירה מסוימת בנסח טאבו של בניין?
לכל בניין יש נסח טאבו אחד - ומופיעים בו שמות כל בעלי הדירות המצויות בו. לעתים, נסח טאבו אף יכלול את שמות הבעלים של דירות במספר בניינים. הדרך למצוא את הדירה המדוברת היא לאתר את תת החלקה שלה ולראות מי רשום כבעלים שלה.
האם עלולה להיווצר בעיה במקרה שהבעלות רשומה על שם גוף ממשלתי - ולא על שם המוכר?
התשובה שלילית. למעשה, ב-90% מהמקרים, שם הבעלים על דירה בנסח טאבו יהיה גוף מוסדי כלשהו (כגון: קרן קיימת לישראל, מנהל מקרקעי ישראל וכו'). לצד רישום הבעלות, ייכתב בנסח גם למי יש זכות חכירה; ולידה יופיע שם המוכר. זו אינדיקציה ברורה לבעלותו על הדירה.
היטל השבחה הוא סוג תשלום, שנדרש על ידי הרשות המקומית, בעקבות שינויים בתוכנית בניין העיר, המשביחים את הנכס והמגרש עליו הוא נמצא - ומעלים את ערכו
2. מהו היטל השבחה? מה משמעותו ברכישת דירה יד שנייה?
במקביל לבדיקת בעלות המוכר בנסח הטאבו, יש לבדוק האם הוטל על הדירה היטל השבחה ולהסכים מראש על מי יוטל לשלם אותו - על מוכר הדירה או על הקונה?
היטל השבחה הוא סוג תשלום, שנדרש על ידי הרשות המקומית, בעקבות שינויים בתוכנית בניין העיר, המשביחים את הנכס והמגרש עליו הוא נמצא - ומעלים את ערכו. יש לדעת כי אם יש היטל השבחה - עד שההיטל אינו משולם, לא ניתן לרשום את הנכס בטאבו על שמכם.
היטל ההשבחה ניתן לבדיקה במשרדי העירייה או המועצה המקומית, שבה שוכנת הדירה אותה אתם מבקשים לקנות. אם לא הסדרתם את הנושא מראש עם המוכר, תמצאו עצמכם מוציאים סכום נכבד נוסף על מחיר הדירה - כדי שתוכלו לרשום את בעלותכם על הדירה. סכום זה עשוי לנוע בין עשרות אלפי שקלים למאות אלפי שקלים.
עוד לפני בדיקת נסח טאבו והיטל השבחה, מומלץ לבדוק את הדירה עצמה ואת הסביבה שלה
3. מה כדאי לבדוק בדירה עצמה?
עוד לפני בדיקת נסח טאבו והיטל השבחה, מומלץ לבדוק את הדירה עצמה ואת הסביבה שלה. אפילו בדירות חדשות יחסית, בנות פחות מ-10 שנים - ודאי בדירות ישנות יותר - מומלץ לשכור שירותי חברה המבצעת "בדק בית": בדיקת צנרת, תשתיות חשמל, מצב חלונות ודלתות וכו'. בדק בית יאפשר לכם להעריך מראש את עלויות השיפוצים והתיקונים שתרצו לעשות, לפני המעבר למגורים בדירה שקניתם - ולחשב את העלות, כחלק מעלויות הרכישה הכלליות.
בבדיקת הסביבה, בודקים לא רק מפגעים, אלא גם שירותים חיוניים. למשל: הורים לילדים - ירצו לבדוק מה מצב מוסדות החינוך בסביבת הנכס
4. מה מומלץ לבדוק בסביבת הדירה?
כאשר בוחנים את השכונה/המיקום של הדירה, כדאי לאתר מפגעי זיהום רעש ואוויר אפשריים, לפני שמתחייבים על הרכישה. מומלץ לעשות זאת בזמנים שונים. כלומר: פעם ביום חול ופעם ביום שבת; ופעם בשעות היום ופעם בשעות הערב.
כך, תוכלו לבדוק האם יש פארק גדול באזור (והאם הפארק פעיל מאוד בשבתות) או בית ספר (פעיל במיוחד בשעות היום) או קווי תחבורה ציבורית קרובים (המייצרים מפגע רעש בשעות הערב) וכו'.
בבדיקת הסביבה, בודקים לא רק מפגעים, אלא גם שירותים חיוניים. למשל: הורים לילדים - ירצו לבדוק מה מצב מוסדות החינוך בסביבת הנכס; מי שנוסע לעבודתו ברכב פרטי - ירצה לבדוק את דרכי היציאה והכניסה לשכונה ומצבן בשעות העומס; מי שעושים שימוש בתחבורה ציבורית - ירצו לבדוק את נגישות התחבורה ותדירותה וכו'.
כל אלה אינם אמורים למנוע אתכם מלרכוש את הנכס, אך יאפשרו לכם להבין יותר לעומק מה אתם קונים (מעבר ל-4 קירות של הנכס) - ולבצע החלטה מושכלת.
מומלץ לוודא מראש, באמצעות תכנית הבנייה, שאין בדירה חריגות בנייה
5. מה כדאי לבדוק בתוכנית הבנייה של הדירה?
בתוכנית הבנייה תוכלו לבדוק מהו הגודל האמיתי של הדירה. זאת, משום שהגודל המדויק אינו מופיע בארנונה, הכוללת לעיתים קרובות חישוב של החלק היחסי של הלובי או המרפסות (כחלק משטח הדירה).
כמו כן, מומלץ לוודא מראש, באמצעות תכנית הבנייה, שאין בדירה חריגות בנייה (כגון: תוספות בנייה שלא אושרו; או צווי הריסה שהוצאו לחלקים שונים של הדירה).
אל תסתפקו בתכניות הבנייה שנתן לכם המוכר: גשו לעירייה או למועצה המקומית ובקשו את תכניות הבנייה של הנכס המצויות שם, לצורך השוואה. רק שם יופיעו בבירור חריגות בנייה, צווי הריסה וכו'.
בדיקה ברשם המשכונות חשובה לא פחות מהבדיקה של נסח הטאבו ותוכנית הבנייה. ברשם המשכונות, תוכלו לבדוק האם רשום משכון על הדירה
6. מה מומלץ לבדוק ברשם המשכונות?
בדיקה ברשם המשכונות חשובה לא פחות מהבדיקה של נסח הטאבו ותוכנית הבנייה. ברשם המשכונות, תוכלו לבדוק האם רשום משכון על הדירה - בין אם מדובר במשכנתא ובין אם הדירה משמשת כבטוחה, עבור צד ג' כלשהו.
באופן עקרוני, מידע לגבי משכנתא אמור להופיע בנסח הטאבו, אך לא תמיד המידע מופיע בנסח הטאבו. לעתים הבנק יבחר לבצע רישום משכנתא אצל רשם המשכונות בלבד. ייתכן גם שהמוכר לקח הלוואה - בין אם מהבנק ובין אם מגורם אחר - והבטוחה שנתן היא משכון על חלק מהדירה.
אם קניתם דירה שיש עליה משכון, הרי שרכשתם דירה עם חובות, העוברים עתה לאחריותכם. מומלץ מאוד לסדר את הדברים לפני ביצוע הרכישה, לוודא שהמוכר פרע את חובותיו וכי המשכון הוסר.
זיכרון דברים עלול להכיל "מוקשים" שונים והסעיפים שלו לעולם אינם מנוסחים בבהירות של חוזה מלא, שישמור על האינטרסים והכסף שלכם
7. מדוע לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים?
זוכרים את הדירה שמצאה חן בעיניכם? הגעתם אליה - ואתם רוצים להבטיח לעצמכם שהיא לא "תילקח" לכם מתחת לאף על ידי קונה אחר, בזמן שאתם עושים את הבדיקות השונות ומנסחים את חוזה הקנייה הרשמי? לכן, אתם עלולים לעתים להתפתות לכתוב זיכרון דברים.
שימו לב: זיכרון דברים אינו מומלץ! זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, גם אם הוא נכתב על מפית בבית קפה. זיכרון דברים עלול להכיל "מוקשים" שונים והסעיפים שלו לעולם אינם מנוסחים בבהירות של חוזה מלא, שישמור על האינטרסים והכסף שלכם.
חוזה מפורט, הנכתב עם ייעוץ משפטי של עו"ד העוסק בתחום - יתייחס לניואנסים שונים, שאינם מופיעים בזיכרון דברים. בין השאר, חוזה ינסח באופן מפורט את האחריות לתשלומי החובה השונים הכרוכים בקניית דירה; חוזה יכלול גם התייחסות לבדיקות הרשמיות השונות שתרצו לבצע; חוזה יעסוק מראש באפשרויות השונות (למשל: אם יתברר כי על הדירה מוטל היטל השבחה או שנמצאה בעיה של חריגות בניה או ברישום הבעלות) וכו'.
עורך הדין שלכם יוכל לנסח את החוזה המלא תוך זמן קצר - מרגע שתפנו אליו. לכן, אין שום צורך להילחץ ולחתום על זיכרון דברים. להיפך: מוכר הלוחץ עליכם לחתום על זיכרון דברים, למרות התחייבות שלכם להגיע עם חוזה מלא, כעבור יום - יש לחשוד מיד בכוונותיו. עוד יצוין, כי ברגע שהצדדים פונים לעורך דין (כל אחד בנפרד), אסור למוכר להציע את הדירה לצד שלישי, ולעליו למצות את ההליך עם הקונה שעו"ד מטעמו נמצא במו"מ משפטי עם בא כח המוכר.
עורך דין העוסק בתחום יוכל לסייע לכם בכל האספקטים השונים של ביצוע העסקה: הוצאת נסח טאבו ובדיקתו; איתור היטלי השבחה - וחישוב משמעותם לגבי כלל העסקה
מדוע חשוב לקחת ליווי משפטי, בעת רכישת דירה יד שנייה?
עורך דין העוסק בתחום יוכל לסייע לכם בכל האספקטים השונים של ביצוע העסקה: הוצאת נסח טאבו ובדיקתו; איתור היטלי השבחה - וחישוב משמעותם לגבי כלל העסקה; בדיקת תכנית הבנייה ואיתור חריגות או צווי הריסה; וכמובן, ניסוח חוזה הרכישה.
לסיכום: רכישת דירה היא עסקה של פעם בחיים - ומומלץ לעשות את הבדיקות השונות לפני ביצועה, תוך הסתמכות על ליווי משפטי מקצועי, שיבטיח שלא שמתם את כספכם על קרן הצבי. מדובר בסכום זניח, יחסית להוצאה על הרכישה עצמה. הייעוץ המשפטי יבטיח את כדאיות ההשקעה.
* עו"ד רז בן ארצי עוסק בדיני מקרקעין
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב Zap משפטי.
