רכישת נכס מקרקעין - בין אם מדובר בקרקע ובין אם מדובר בדירה, מחסן או כל מבנה אחר - היא עסקה שרובנו נעשה פעמים בודדות במהלך חיינו. מדובר בעסקה משמעותית, שבה אנו משקיעים את מיטב כספנו.
לאור החשיבות שבעסקה, יש מספר בדיקות מקדמיות שרצוי ואף חובה לבצע בטרם החתימה על הסכם המכר, וזאת כדי לבדוק את כדאיות וחוקיות העסקה ולוודא שאיננו "נופלים" לעסקה בעייתית וכושלת. הבדיקה המוכרת והבסיסית ביותר הינה הבדיקה המשפטית, אשר נועדה, בין היתר, לוודא כי למוכר אכן יש זכויות בנכס המקרקעין המוצע אשר מאפשרות לו לבצע עסקה, וכן לבדוק האם רשומים על הנכס שעבודים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וכל זכות אחרת לטובת צד ג' אשר עלולה לסבך את העסקה בהמשך הדרך. כידוע, בדיקה זו מתאפשרת ע"י עיון בנסח טאבו או באישור זכויות מטעם המרשם שבו הנכס רשום, ככל שאינו רשום בטאבו.
על אף החשיבות הרבה שבבדיקה המשפטית אשר בוחנת את המצב הקנייני של נכס המקרקעין, רבים נוטים להקל ראש בביצוע הבדיקה התכנונית של הנכס, אשר הינה בעלת חשיבות רבה שלא נופלת מחשיבותה של הבדיקה המשפטית/קניינית של הנכס.
במאמר זה, נתמקד בבדיקה התכנונית ובחשיבותה.
כדי לקבל תמונת מצב ברורה לגבי הייעוד של הנכס, יש לבדוק את המצב התכנוני של הנכס
מהי בדיקה תכנונית של נכס מקרקעין?
נסח הטאבו או אישור הזכויות, לעיתים אינם מדייקים בתיאור הייעוד התכנוני של הנכס. כדי לקבל תמונת מצב ברורה לגבי הייעוד של הנכס, יש לבדוק את המצב התכנוני של הנכס. לשם כך יש מספר אפשרויות, אך האפשרות היחסית פשוטה ופרקטית שעליה נרחיב במאמר זה היא עיון במסמכים המצויים בתיק הבניין של הנכס (ככל שמדובר בנכס בנוי) שהינו מן ארכיב של המסמכים הקשורים לנכס מבחינה תכנונית, כפי שיפורט בהמשך המאמר. כך, מתגלה - לא אחת - כי הייעוד של הנכס לפי תכנית בניין עיר (תב"ע) שונה ממה שמציג המוכר. פעמים רבות, גם המוכר אינו מודע לכך.
מקרה שקרה: נכס מקרקעין להשקעה בתל אביב נראה מבטיח. רגע לפני החתימה, פנתה הרוכשת לח"מ כדי שיבדוק את העסקה
מדוע חשוב לבדוק את ייעוד נכס המקרקעין?
נדגים זאת באמצעות מקרה מהשטח.
אחת הלקוחות של משרד הח"מ מצאה נכס מקרקעין להשקעה בתל אביב, שמצא חן בעיניה ונראה מבטיח ביותר. לכאורה, מדובר היה במחסן, שלדברי המוכר הושכר כדירת מגורים ונמצא במיקום מרכזי ואטרקטיבי בעיר. שימוש כדירת מגורים - בנכס שיועד להיות מחסן - נחשב די נפוץ בתל אביב על אף הבעייתיות החוקית שבו. הרוכשת הפוטנציאלית לא חשדה בדבר.
לאחר שסיכמה את פרטי המכירה עם בעל הנכס, רגע לפני החתימה על הסכם המכירה, פנתה הרוכשת לח"מ, כדי שיבדוק את העסקה. בהתאם לכך, הח"מ ביצע מספר בדיקות מקדמיות של הנכס, לרבות בדיקה תכנונית.
בסופו של דבר, בזכות הבדיקה התכנונית, נכס שנראה מבטיח מאוד התגלה בדיעבד כנכס שאינו ראוי למגורים ואף היה מסבך את הרוכשת מבחינה חוקית ומציב אותה ביחסים גרועים עם שכניה
מה התגלה בבדיקות המקדמיות?
בדיקת נסח הטאבו העלתה כי לכאורה הכל כשורה וכי לבעל הנכס יש זכויות חכירה לדורות בנכס. יתרה מכך, בנסח הטאבו אף צוין כי מדובר במחסן, כפי שטען המוכר.
על אף טענת המוכר וכן תיאור הנכס בנסח הטאבו, בעיון במסמכים המצויים בתיק הבניין התגלה כי הייעוד של הנכס בתב"ע כלל אינו מחסן, אלא חדר הסקה בלבד! זהו ייעוד שכלל לא ניתן להסב לשימוש כדירת מגורים. בתוך כך, התברר כי אף על פי שהנכס הושכר בעבר לצורך מגורים, הרי שהוא ממש לא ראוי לכך. הנכס ממוקם מתחת לגרם מדרגות ואין לו שום תשתית של חשמל ומים משלו. כדי לספק מים וחשמל לנכס, נעשה חיבור פיראטי לצנרת ולתשתית החשמל של הרכוש המשותף של הבניין.
עוד התגלה בתיק הבניין, כי המוכר הגיש בעבר לעירייה בקשה לשימוש חורג בנכס, לצורך שינוי הייעוד מחדר הסקה למחסן (דבר המעיד על חוסר תום לב מצד המוכר מאחר שידע היטב כי לא מדובר במחסן). הבקשה נדחתה, בין השאר בעקבות התנגדויות רבות ועזות מצד שאר הדיירים בבניין. מההתנגדויות עלה כי היחסים בינם לבין בעל הנכס היו עכורים ביותר, בשל ההתחברות הפיראטית לתשתיות של הרכוש המשותף. יתרה מכך, התגלה כי נגד המוכר הוגש כתב אישום פלילי על שימוש חורג בנכס - והמוכר אף הורשע!
בסופו של דבר, בזכות הבדיקה התכנונית, נכס שנראה מבטיח מאוד התגלה בדיעבד כנכס שאינו ראוי למגורים ואף היה מסבך את הרוכשת מבחינה חוקית ומציב אותה ביחסים גרועים עם שכניה. למעשה, הנכס אינו שווה דבר. בעקבות הבדיקה, המוכרת חזרה בה מכוונתה לרכוש את הנכס.
המקור העיקרי והפרקטי לבדיקה התכנונית הוא תיק הבניין של נכס המקרקעין, אותו ניתן למצוא ברשות המקומית
כיצד מבצעים את הבדיקה התכנונית?
כאמור, המקור העיקרי והפרקטי לבדיקה התכנונית הוא תיק הבניין של נכס המקרקעין, אותו ניתן למצוא ברשות המקומית. בעיריות המסודרות, ניתן אף למצוא את תיק הבניין באתר האינטרנט של העירייה.
בתיק הבניין, ניתן להבין באופן מיידי מהמסמכים המצויים בו מה הייעוד של הנכס לפי התב"ע. כך, ניתן להבין אילו שימושים ניתן לעשות בנכס - ואילו שימושים לא ניתן לעשות. בנוסף, ניתן, בין היתר, לוודא שלנכס יש היתר בנייה וכי הנכס בנוי לפי ההיתר ואין בו חריגות בנייה, כי התקבל טופס 4 וכו'. אם יש בנכס חריגות בנייה, ניתן לבדוק בתיק הבניין האם החריגות אושרו, האם הוגשו בקשות לאישור או האם קיימים צווי הריסה בגין החריגות.
במקרים בהם מדובר בחריגות בנייה, ניתן לסכם עם המוכר כי העסקה תתממש רק אם יושג אישור לחריגה ואף יוסכם מראש מי יישא בעלויות הגשת הבקשה או בתנאי שהחריגות יסולקו ויתקבל אישור מהעירייה על כך
האם חריגות בנייה הן בהכרח סיבות ראויות לביטול עסקה?
התשובה לכך לא בהכרח חיובית. בניגוד לסיפור הקודם, בו היה ברור כי העסקה אינה שווה דבר, בשל ייעוד שאינו ניתן לשינוי וכי בקשה לשינוי כבר נדחתה בעבר - הרי שבמקרים בהם מדובר בחריגות בנייה, ניתן לסכם עם המוכר כי העסקה תתממש רק אם יושג אישור לחריגה ואף יוסכם מראש מי יישא בעלויות הגשת הבקשה או בתנאי שהחריגות יסולקו ויתקבל אישור מהעירייה על כך.
מהו הליווי המקצועי המומלץ בעת רכישת נכס מקרקעין?
חשוב ללוות את ביצוע העסקה בייעוץ משפטי ובייעוץ של אדריכל ו/או שמאי. כך, השמאי ו/או האדריכל יידעו להציג בפניכם תמונה מלאה לגבי הנכס, בהתאם לבדיקה התכנונית ובדיקות נוספות שייבצעו. עורך הדין יידע להשתמש בבדיקה כדי להעריך את אפשרות ההתממשות של סכנות משפטיות שונות, העלולות לסבך את העסקה.
לסיכום: לפני רכישת נכס מקרקעין, יש לבצע מספר בדיקות מקדמיות, כדי לוודא את כדאיות העסקה וכי אינכם קונים "חתול בשק". שתי הבדיקות המקדמיות העיקריות הן בדיקה משפטית/קניינית ובדיקה תכנונית. מומלץ לבצע את הבדיקות בליווי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום, יחד עם שמאי ו/או אדריכל.
* עו"ד אסף רודה עוסק בדיני מקרקעין.
** סייע בהכנת הכתבה: יותם בן מאיר, כתב zap משפטי.
